![\"\"](\"https:\/\/eurogesetze.com\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/Gesetz-und-Verordnungsblatt-Brandenburg.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
32. Jahrgang<\/strong><\/td>\n| Potsdam, den 15. Juni 2021<\/strong><\/td>\n | Nummer 61<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n | Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung<\/strong><\/p>\n (Mietpreisbegrenzungsverordnung \u2013 MietbegrenzV)<\/strong><\/p>\n Vom 8. Juni 2021<\/strong><\/p>\n Auf Grund des \u00a7 556d Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), der zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 19. M\u00e4rz 2020 (BGBl. I S. 540) ge\u00e4ndert worden ist, verordnet die Landesregierung:<\/p>\n \u00a7 1<\/strong><\/p>\n Gebiete<\/strong><\/p>\n Gemeinden im Sinne des \u00a7 556d Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs, in denen die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet ist und in denen die Miete zu Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete (\u00a7 558 Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs) h\u00f6chstens um 10 Prozent \u00fcbersteigen darf, sind:<\/p>\n Schulzendorf<\/td>\n<\/tr>\n Neuenhagen bei Berlin<\/td>\n<\/tr>\n M\u00fchlenbecker Land<\/td>\n<\/tr>\n Sch\u00f6neiche bei Berlin Woltersdorf<\/td>\n<\/tr>\n Teltow<\/td>\n<\/tr>\n Gro\u00dfbeeren<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n \u00a7 2<\/strong><\/p>\n Inkrafttreten, Au\u00dferkrafttreten<\/strong><\/p>\n Diese Verordnung tritt mit Wirkung vom 1. Januar 2021 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2025 au\u00dfer Kraft.<\/p>\n Potsdam, den 8. Juni 2021<\/p>\n Die Landesregierung Der Minister f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung Guido Beermann<\/p>\n Begr\u00fcndung<\/strong> I. Ausgangslage<\/p>\n Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) erhielten die L\u00e4nder in \u00a7 556d Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs die M\u00f6glichkeit, in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet ist, die Mieth\u00f6he zu Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses auf die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete (\u00a7 558 Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs) zuz\u00fcglich 10 Prozent zu begrenzen.<\/p>\n Das Land Brandenburg hat von dieser M\u00f6glichkeit erstmals zum 1. Januar 2016 Gebrauch gemacht. Die Verordnung war bis zum 31. Dezember 2020 g\u00fcltig. Sie konnte nicht verl\u00e4ngert werden. Durch das Gesetz zur Verl\u00e4ngerung und Ver- besserung der Regelungen \u00fcber die zul\u00e4ssige Mieth\u00f6he bei Mietbeginn vom 19. M\u00e4rz 2020 (BGBl. I S. 540) wurden die L\u00e4nder erm\u00e4chtigt, nach Aussch\u00f6pfen der Frist von f\u00fcnf Jahren G\u00fcltigkeit eine erneute Ausweisung mittels einer Rechts- verordnung bis l\u00e4ngstens zum 31. Dezember 2025 vorzunehmen.<\/p>\n Das Land Brandenburg hat in den Jahren 2019 und 2020 eine Evaluierung der Kappungsgrenzenverordnung und der Mietpreisbegrenzungsverordnung vorgenommen. Zu diesem Zweck wurde das Institut F+B Forschung und Beratung f\u00fcr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Der Gutachter sollte einerseits die Wirkungsweisen der bisherigen Umsetzung der Verordnungen in den Gebietskulissen evaluieren und andererseits soweit erforderlich neue Gebietskulissen mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten benennen. Im Ergebnis der Evaluierung der Mietwerte in 417 Gemeinden des Landes Brandenburg erkennt das Gutachten in 19 Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt im Sinne von \u00a7 556d B\u00fcrgerliches Gesetzbuch und empfiehlt die Fortschreibung der Mietpreisbegren- zungsverordnung f\u00fcr diese Gemeinden. Das Gutachten empfiehlt somit, f\u00fcr diese Gemeinden, die Wohnraummieten f\u00fcr neu abzuschlie\u00dfende Vertr\u00e4ge in der Weise einzugrenzen, dass sie die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete h\u00f6chstens um 10 Prozent \u00fcbersteigen. Auf diese Weise soll dem Ziel, steigenden Mieten in prosperierenden St\u00e4dten und Gemeinden zu begegnen, entsprochen werden. St\u00e4dte und Gemeinden, die bisher unter den Anwendungsbereich der g\u00fcltigen Miet- preisbegrenzungsverordnung fielen, und inzwischen durch eigene Anstrengungen oder mit Hilfe der Landesregierung f\u00fcr eine ausreichende Versorgung der Einwohnerinnen und Einwohner mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gesorgt haben oder aus anderen Gr\u00fcnden eine Entspannung auf dem Mietmarkt erfahren haben, sind aus den Wirkungen einer Mietpreisbegrenzung zu entlassen.<\/p>\n II. Rechtsgrundlage<\/strong><\/p>\n Die Landesregierungen sind durch \u00a7 556d Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs erm\u00e4chtigt, f\u00fcr die Dauer von h\u00f6chstens f\u00fcnf Jahren, die Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Miet- wohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet ist, mithin ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Ein konkretes Verfahren zur Bestimmung der Gebiete ist durch das B\u00fcrgerliche Gesetzbuch nicht vorgegeben. Im Tatbestand des \u00a7 556d Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs sind ins- besondere vier Kriterien genannt, welche als Grundlage f\u00fcr eine Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete heran- gezogen werden k\u00f6nnen. Danach kann ein angespannter Wohnungsmarkt gegeben sein, wenn:<\/p>\n \u2022 die Mieten deutlich st\u00e4rker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,<\/p>\n \u2022 die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich \u00fcbersteigt,<\/p>\n \u2022 die Wohnbev\u00f6lkerung w\u00e4chst, ohne dass durch Neubaut\u00e4tigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder<\/p>\n \u2022 geringer Leerstand bei gro\u00dfer Nachfrage besteht.<\/p>\n Der Bundesgesetzgeber hat in seiner Begr\u00fcndung zu \u00a7 556d B\u00fcrgerliches Gesetzbuch deutlich gemacht, dass die genannten Kriterien im Hinblick auf eine Unterversorgung mit Mietwohnungen aussagekr\u00e4ftig sein k\u00f6nnen. Er hat aller- dings offengelassen, ob bereits ein vorliegendes Kriterium f\u00fcr die Feststellung ausreichend sein kann oder mehrere Kriterien gleichzeitig gegeben sein m\u00fcssen. Vielmehr legt er dar, dass sich nur aus einer Gesamtschau verschiedener Indikatoren unter Ber\u00fccksichtigung der individuellen Gegebenheiten vor Ort bestimmen lasse, ob das Vorliegen eines angespannten Marktes anzunehmen sei. Im Einzelfall k\u00f6nnten auch einzelne Indikatoren die angespannte Wohnungs- marktlage belegen. Ferner k\u00f6nnten auch Kriterien, die das Gesetz nicht direkt benenne, aussagekr\u00e4ftig sein. Aus diesen Gr\u00fcnden sieht der Bundesgesetzgeber von einem konkret vorgegebenen Pr\u00fcfverfahren ab und gibt den Landes- regierungen auch keinen Auftrag zu allen Indikatoren bestimmte Erhebungen durchzuf\u00fchren. In der Gesetzesbegr\u00fcndung zu \u00a7 556d BGB – Zul\u00e4ssige Mieth\u00f6he bei Mietbeginn, Verordnungserm\u00e4chtigung (Gesetz zur D\u00e4mpfung des Mietanstiegs<\/p>\n auf angespannten Wohnungsm\u00e4rkten und zur St\u00e4rkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung \u2013 Mietrechts- novellierungsgesetz, BR-Drs. 447\/14, Seiten 27 f.) erl\u00e4utert der Bundesgesetzgeber, dass es zur Ausweisung eines Gebietes als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erforderlich sei, eine tats\u00e4chliche statistische Erhebung durchzuf\u00fchren, es sei denn, es stehe zeitnah erhobenes Datenmaterial zur Verf\u00fcgung. \u2026<\/p>\n III. Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten in Brandenburg<\/p>\n 1. Einholen eines Gutachtens \u2013 2019\/2020 \u2013 Teil 1- Evaluierung<\/p>\n Vom Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung wurde das Institut F+B Forschung und Beratung f\u00fcr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH beauftragt, ein Gutachten zu erarbeiten, welches Gebiete mit angespannten Wohnungs- m\u00e4rkten in Brandenburg identifiziert. Das Gutachten besteht aus zwei Teilen. Den ersten Teil \u201eEvaluierung der Wirk- samkeit der Regelungen der Kappungsgrenzenverordnung und der Mietpreisbegrenzungsverordnung im Land Branden- burg\u201c hat der Gutachter im Mai 2020 vorgelegt (Anlage 1). Der zweite Teil \u201eGutachten zur Erstellung einer Gebiets- kulisse f\u00fcr die Mietbegrenzungsverordnungen nach \u00a7 556d ff. BGB und nach \u00a7 558 Abs. 3 BGB im Land Brandenburg\u201c wurde bis zum November 2020 erarbeitet und im Dezember 2020 vorgelegt (Anlage 2). Beide Gutachten sowie weitere, unter Heranziehung der relevanten Indikatoren bewertete, Daten zu St\u00e4dten und Gemeinden sind im Internetauftritt des Ministeriums f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung einsehbar.<\/p>\n Beide Gutachten untersuchen die Lage auf den kommunalen Wohnungsm\u00e4rkten sowohl f\u00fcr laufende Mietvertr\u00e4ge als auch f\u00fcr neu abzuschlie\u00dfende Vertr\u00e4ge. Die Indikatoren und das Modell des Gutachtens zur Ermittlung angespannter Wohnungsm\u00e4rkte basieren auf den tatbestandlichen Voraussetzungen von \u00a7 556d Absatz 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch. Sie bilden die Grundlage f\u00fcr eine Mietpreisbegrenzungsverordnung gem\u00e4\u00df \u00a7 556d Absatz 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch. Zum Untersuchungsauftrag geh\u00f6rte die Aktualisierung der Indikatoren und der \u00fcbrigen zugrundeliegenden Daten.<\/p>\n Das Gutachten zur Evaluierung der bestehenden Verordnungen \u2013 Teil 1 – definiert folgendes Ziel: \u201eAusgehend von den zu untersuchenden Regelungen war prim\u00e4rer Untersuchungsgegenstand f\u00fcr die Kappungsgrenze und die Mietpreis- bremse der Mietwohnungsmarkt. Die Kappungsgrenze wirkt haupts\u00e4chlich auf die Bestandsmietverh\u00e4ltnisse, bei denen die Vertragsmieten von Wohnungen unterhalb der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse betrifft haupts\u00e4chlich die Neu- und Wiedervermietung von freifinanzierten Mietwohnungen aller Anbieter in Mehrfamilien- h\u00e4usern in Brandenburg.\u201c<\/p>\n a) Methodik<\/p>\n Die Untersuchungsmethodik hatte interdisziplin\u00e4re Ans\u00e4tze. Die Wirkungen der mietenbegrenzenden Verordnungen wurden insbesondere \u00fcber eine Literatur-auswertung, eine Kommunalbefragung, die Analyse statistischer und \u00f6ko- nometrischer Daten sowie \u00fcber Experteninterviews mit Mieter- und Vermieterverbandsvertretern sowie spezialisierten Rechtsanw\u00e4lten ermittelt.<\/p>\n b) Kommunalbefragung<\/p>\n Zur Kommunalbefragung wurde ausgef\u00fchrt, dass es deren Ziel war, lokale Kenntnisse \u00fcber die \u00f6rtliche Wohnungsmarkt- situation zu erheben. Die Befragung wurde auf der Grundlage eines Fragebogens durchgef\u00fchrt, der seine Schwerpunkte auf die Erfahrungen mit der bisherigen Mietpreisbegrenzungs- und der Kappungsgrenzenverordnung insbesondere zu den Auswirkungen und Ma\u00dfnahmen, auf die lokale Wohnungsmarktlage (Wahrnehmungen, Einsch\u00e4tzungen sowie Ent- wicklungsperspektiven seit Inkrafttreten der Verordnungen, aktuell und zuk\u00fcnftig) und auf eine allgemeine Stellung- nahme zur Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenverordnung setzte (Anlage 3.1 und 3.2). Insgesamt wurden 63 St\u00e4dte und Gemeinden des Landes Brandenburg angeschrieben. Die Landkreise wurden durch den Gutachter in Kenntnis gesetzt. 30 Kommunen haben auf die Befragung geantwortet. Diese waren Gegenstand der Auswertung.<\/p>\n c) \u00d6konometrische Analyse<\/p>\n Sozio\u00f6konomische Daten, wie Angebotsdaten, Daten der Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB), Daten zum Sozialwohnungsbestand, Daten zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete, Mietspiegel, Daten zum allgemeinen Wohnungs- bestand und Baugenehmigungszahlen wurden erhoben und in Sch\u00e4tzrechnungen eingestellt. Daten des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) zu Angebots- und Bestandsmieten rundeten die Berechnungen ab. In die Sch\u00e4tzrechnungen wurden Wohnungsbest\u00e4nde und Fluktuationsquoten eingestellt und schlie\u00dflich das unter- schiedliche Verhalten privater Kleinvermieter und professioneller Vermieter mit sozialem oder rein wirtschaftlichem Unternehmenszweck ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n d) Expertengespr\u00e4che<\/p>\n Als Experten wurden Vertreter der Vermieterschaft (Vermieterverb\u00e4nde), Vertreter der Mieterschaft (Mietervereine) und Vertreter der Anwaltschaft mit Spezialisierung auf Miet- und Wohneigentumsrecht (WEG) interviewt.<\/p>\n e) Auswertung f\u00fcr die Wirkung der Mietpreisbegrenzungsverordnung<\/p>\n Einleitend weist der Gutachter darauf hin, dass aufgrund der verschiedenen Ausnahmetatbest\u00e4nde von der Regelung, soweit sie wirksam vollzogen wird, differenzierte direkte und indirekte Preiswirkungen ausgehen k\u00f6nnen. Um die direkten Preisd\u00e4mpfungswirkungen der Mietpreisbremse auf den Mietwohnungsmarkt in Form von g\u00fcnstigen Neu- und Wiedervermietungsangeboten zu beobachten, hat der Gutachter die Angebote auf dem Mietwohnungsmarkt im Hinblick auf ihr Verh\u00e4ltnis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete untersucht. Datengrundlage waren die Mietspiegelwerte des Miet- spiegels Potsdam sowie die Angebotsdaten aus der Datenbank des Gutachters. Zur Ermittlung des Verh\u00e4ltnisses der Wohnungsangebote zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete hat der Gutachter die bestehenden Angebote vor Einf\u00fchrung der Mietpreisbremse mit den Angeboten nach Einf\u00fchrung der Mietpreisbremse verglichen. Eine Preisd\u00e4mpfungswirkung w\u00e4re anzunehmen, wenn die Angebotsmieten st\u00e4rker unter die ort\u00fcbliche Vergleichsmiete gesunken w\u00e4ren.<\/p>\n F\u00fcr den Abgleich der insgesamt 58.000 Wohnungsangebote aus den Jahren 2014 bis 2018 wurden die Potsdamer Miet- spiegel aus den Jahren 2014, 2016 und 2018 herangezogen. Die Wohnungsangebote wurden unterteilt \u2013 soweit erkenn- bar \u2013 nach Baualtersklasse und Sanierungsgrad. Wohnungsangebote, die eine Baualtersangabe 2015 und j\u00fcnger auf- weisen, wurden alle aus der Datengrundlage entfernt da f\u00fcr diese Wohnungen die Mietpreisbremse nicht angewendet wird, also der Ausnahmetatbestand des Neubaus einschl\u00e4gig ist. Schlie\u00dflich wurde gepr\u00fcft, ob die Angebote Mieten auswiesen, die 10 Prozent oder mehr \u00fcber den Werten des Mietspiegels lagen.<\/p>\n Im Ergebnis zeigte sich demnach, dass vor der Einf\u00fchrung der Mietpreisbremse<\/p>\n o bei Objekten vor der Geltung der ENEV 47 % der Angebote den oberen Spannenwert + 10 % \u00fcberschritten,<\/p>\n o bei Objekten unter der Geltung der ENEV 25 % der Angebote den oberen Spannenwert + 10 % \u00fcberschritten.<\/p>\n Nach Einf\u00fchrung der Mietpreisbremse zeigte sich im Ergebnis, dass<\/p>\n o bei Objekten vor der ENEV 60 % der Angebote den oberen Spannenwert + 10 % \u00fcberschritten.<\/p>\n o bei Objekten nach der ENEV 33 % der Angebote den oberen Spannenwert + 10 % \u00fcberschritten.<\/p>\n Bei den inserierten Angeboten hatten die oberhalb der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete inserierten Angebote nach Ein- f\u00fchrung der Mietpreisbremse zugenommen. Hierzu sieht der Gutachter allerdings Gr\u00fcnde au\u00dferhalb der regul\u00e4ren Ent- wicklung. Die Einf\u00fchrung des Bestellerprinzips sowie die \u00c4nderung des Preismodells einschl\u00e4giger Portale sind f\u00fcr ihn mitverantwortlich daf\u00fcr, dass sich das Vermarktungsverhalten der Anbieter systematisch ver\u00e4ndert hat. Anbieter waren verpflichtet worden die Vermittlungsgeb\u00fchren zu tragen. Weiterhin attestiert der Gutachter einen fehlenden Vollzug der Regelungen. Weil die Vollzugslast der Mietpreisbremse weitgehend beim Mieter liege, m\u00fcssen Mieter das Regelwerk zur Mietpreisbremse einerseits aktiv verfolgen und andererseits gegen\u00fcber dem Vermieter aktiv durchsetzen. Aus den Expertengespr\u00e4chen ermittelte der Gutachter Gr\u00fcnde, warum die Mietpreisbremse h\u00e4ufig au\u00dfer Acht gelassen worden sein k\u00f6nnte:<\/p>\n o wenig Kenntnis der Mieter von der Regelung,<\/p>\n o die komplexe Regelungsstruktur,<\/p>\n o Unklarheit \u00fcber die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete und<\/p>\n o fehlender Durchsetzungswille bei den Mietern.<\/p>\n Aus den Expertengespr\u00e4chen entnahm der Gutachter, dass Mieter sich die Berechnung der ort\u00fcblichen Vergleichsmiete nicht zutrauten und die Beauftragung von Gutachten scheuten. Au\u00dferdem wolle man \u2013 gerade in den l\u00e4ndlichen Regionen das Verh\u00e4ltnis zum Vermieter nicht belasten. Im Ergebnis der Kommunalbefragung ergab sich, dass R\u00fcgen der Mieter oder gerichtliche Auseinandersetzungen nur im einstelligen Bereich bekannt waren.<\/p>\n Danach war das Fazit des Gutachters:<\/p>\n o die Vollzugslast der Mietpreisbremse sei f\u00fcr die Mieter so ausgestaltet, dass sie selbst dann, wenn eine Verletzung der Mietpreisbremse im Raum stehe, nicht den Willen h\u00e4tten, sie geltend zu machen,<\/p>\n o der Neubau werde durch die Mietpreisbremse nicht beeintr\u00e4chtigt; ob die Mietpreisbremse den Neubau f\u00f6rdere, k\u00f6nne nicht abschlie\u00dfend ermittelt werden; entsprechende gemeindliche Aussagen liegen vor,<\/p>\n o Auswirkungen auf die Investitionen in Modernisierungen und Instandhaltung k\u00f6nnen nicht belegt werden,<\/p>\n o die Angebote von m\u00f6blierten Wohnungen haben zugenommen haben; ob es sich hierbei um Ausweicheffekte aus der regul\u00e4ren Vermietung handelt, bed\u00fcrfte einer n\u00e4heren Untersuchung.<\/p>\n Der Gutachter stellt fest, dass keine direkten finanziellen Beeintr\u00e4chtigungen des Neubaus anzunehmen seien, dass die Neigung der Vermieterinnen und Vermieter in Modernisierungen zu investieren steigen k\u00f6nne, dass Ausweich- bewegungen zu m\u00f6blierten Vermietungen erfolgen k\u00f6nnten und dass Neumieter von Bestandswohnungen finanzielle Einsparungen erfahren k\u00f6nnten. Insgesamt wurden die Wirkungen f\u00fcr die Gemeinden in Brandenburg als gering quali- fiziert. Abschlie\u00dfend gibt der Gutachter unter der \u00dcberschrift \u201eZielgerichtete Mengensteuerung\u201c die Handlungsemp- fehlung an den Auftraggeber, die Gemeinden beim Wohnungsbau zu unterst\u00fctzen. Das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage f\u00fchre zu Preissteigerungen, die durch Angebotserweiterungen vermindert werden k\u00f6nnten.<\/p>\n 2. Einholen eines Gutachtens 2020 \u2013 Teil 2 \u2013 Erstellen einer Gebietskulisse<\/p>\n Auf Bundesebene war am 19. M\u00e4rz 2020 das Gesetz zur Verl\u00e4ngerung und Verbesserung der Regelungen \u00fcber die zul\u00e4ssige Mieth\u00f6he bei Mietbeginn in Kraft getreten. In \u00a7 556d Absatz 2 Satz 4 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch wurde neu aufgenommen, dass die Rechtsverordnungen der L\u00e4nder nunmehr bis zum 31. Dezember 2025 G\u00fcltigkeit haben d\u00fcrfen. In der Begr\u00fcndung zu den \u00c4nderungen von \u00a7 556d B\u00fcrgerliches Gesetzbuch hei\u00dft es: \u201eBis zu einer sp\u00fcrbaren Ent- spannung der regionalen Wohnungsm\u00e4rkte ist eine Verl\u00e4ngerung der Regelungen der Mietpreisbremse weiterhin ein geeignetes Mittel zur Flankierung von Ma\u00dfnahmen zur Schaffung zus\u00e4tzlichen Wohnraumes.\u201c (BT-Drs. 19\/15824, Seite 11). Und weiter: \u201eDie \u00c4nderung tr\u00e4gt der Tatsache Rechnung, dass sich die angespannte Lage in vielen Gebieten bislang noch nicht deutlich gebessert hat.\u201c (a.a.O. Seite 16).<\/p>\n Diese Auffassung hatte im Januar 2019 auch schon das Deutsche Institut f\u00fcr Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) ver- treten. Das im Auftrag des Bundesministeriums f\u00fcr Justiz und f\u00fcr Verbraucherschutz vom DIW erstellte Gutachten zur Untersuchung der Wirksamkeit der in 2015 eingef\u00fchrten Regelungen zur D\u00e4mpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsm\u00e4rkten (Mietpreisbremse), das am 24. Januar 2019 vorgestellt wurde, kommt zum Ergebnis, dass die Miet- preisbremse den intendierten Effekt einer Verlangsamung der Mietdynamik erreicht habe. Die Mietpreisbremse habe eine moderate Verlangsamung des Mietanstiegs bewirkt. Sie entfalte eine Bremswirkung.<\/p>\n F\u00fcr die Mietpreisbegrenzungsverordnung kommt der Landesregierung ein weitreichender wohnungsmarkt- und sozial- politischer Beurteilungsspielraum zu. Der Zweck einer Mietpreisbremse ist es, einer Gentrifizierung entgegenzuwirken und sicherzustellen, dass die Bev\u00f6lkerung (einschlie\u00dflich einkommensschwacher Haushalte) im Fall der Wohnungssuche auch in einem angespannten Wohnungsmarkt bezahlbare Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel findet (BT-Drs. 18\/3121, Seite 11, 19). 2019 hatte sich die Landesregierung f\u00fcr eine Kommunalbefragung zu den Wirkungen der mietpreisd\u00e4mpfenden Verordnungen im Land Brandenburg entschieden. Das Ergebnis der Befragung war unein- heitlich. Einige Gemeinden bekundeten, eine Wirkung festzustellen und sprachen sich f\u00fcr die Beibehaltung der Verord- nungen aus, andere nicht.<\/p>\n Auf dieser Grundlage hat das Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung ein weiteres Gutachten zur Identifizierung angespannter Wohnungsm\u00e4rkte im Land Brandenburg in Auftrag gegeben. Das \u201eGutachten zur Erstellung einer Gebiets- kulisse f\u00fcr die Mietbegrenzungsverordnungen nach \u00a7 556d ff. BGB und nach \u00a7 558 Abs. 3 BGB im Land Brandenburg\u201c sollte eine Neubewertung f\u00fcr alle 417 Gemeinden im Land Brandenburg hervorbringen. Es wurde bis zum November 2020 erarbeitet und im Dezember 2020 vorgelegt (Anlage 2). Das Gutachten ist durch die F+B Forschung und Beratung f\u00fcr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH erstellt worden.<\/p>\n Der Gutachter hat zur Ermittlung der angespannten Wohnungsm\u00e4rkte die im B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch genannten Kriterien durch eigens gew\u00e4hlte Indikatoren pr\u00e4zisiert.<\/p>\n Das B\u00fcrgerliche Gesetzbuch gibt in \u00a7 556 Absatz 2 Satz 2 und 3 vor: \u201eGebiete mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn<\/p>\n 1. die Mieten deutlich st\u00e4rker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,<\/p>\n 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich \u00fcbersteigt,<\/p>\n 3. die Wohnbev\u00f6lkerung w\u00e4chst, ohne dass durch Neubaut\u00e4tigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder<\/p>\n 4. geringer Leerstand bei gro\u00dfer Nachfrage besteht.\u201c<\/p>\n Als Indikatoren f\u00fcr das Vorliegen oder Nichtvorliegen dieser Kriterien hat der Gutachter folgende Auswahl getroffen:<\/p>\n o H\u00f6he und Entwicklung der Angebotsmieten 2012\/2013 bis 2017\/2018<\/p>\n o Mietpreisdifferenz 2018 sowie absolute H\u00f6he der Angebots- und Vergleichsmieten<\/p>\n o Mietbelastungsquote (Bruttokalt) 2018<\/p>\n o Wohnungsversorgungsgrad 2018<\/p>\n Zur Identifizierung von Gebieten mit angespannter Wohnungsmarktlage ging er in folgenden Schritten vor:<\/p>\n o Datenrecherche<\/p>\n o Datenplausibilisierung<\/p>\n o Operationalisierung von den Kriterien durch Indikatoren<\/p>\n o Berechnungsverfahren<\/p>\n o Kategorisierung der Indikatoren<\/p>\n o Gewichtung der Indikatoren<\/p>\n o Grenzwerte f\u00fcr die Gebietskulisse<\/p>\n Der Gutachter hat Daten aus verschiedenen Quellen erhoben. Die Quellen waren das Amt f\u00fcr Statistik Berlin-Branden- burg, die Bundesagentur f\u00fcr Arbeit, die Gesellschaft f\u00fcr Konsumforschung, die regionalen Gutachteraussch\u00fcsse und die von ihm selbst angelegte und \u00fcber Jahre gepflegte Mietdatenbank. Zur \u00dcberpr\u00fcfung der Daten auf Plausibilit\u00e4t wurden sie mit den oben genannten vier Komplexindikatoren kombiniert, die f\u00fcr die Identifizierung angespannter Wohnungs- m\u00e4rkte in Brandenburg geeignet sind. Die Komplexindikatoren wurden mit den Faktoren Art der Mietentwicklung, Miet- belastung, Neubaut\u00e4tigkeit und Leerstand bzw. Nachfrage auf dem Markt in Bezug gesetzt.<\/p>\n a) Indikator H\u00f6he und Entwicklung der Angebots- und Vergleichsmieten<\/p>\n Es wird dargestellt, in welcher Gr\u00f6\u00dfe die Mieten bzw. die Entwicklung der Angebotsmieten innerhalb von f\u00fcnf Jahren angestiegen ist. Konstant hochpreisige Standorte wurden im Vergleich zu den bundesweiten Durchschnittswerten er- mittelt. Zur Bestimmung der H\u00f6he und Entwicklung der Angebotsmieten wurden die Zahlen aus den Jahren 2012\/2013 den Zahlen aus den Jahren 2017\/2018 gegen\u00fcbergestellt und die Entwicklung in Prozent ausgedr\u00fcckt. Dabei wurden unterschiedliche Gemeindecluster gebildet; Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt aufgrund ihrer Entwicklung oder aufgrund ihrer Mieth\u00f6he und Gemeinden mit entspanntem Wohnungsmarkt.<\/p>\n Die Angebotsmieten basieren auf den Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH. Die Daten werden von F+B seit 2005 aufbereitet. F\u00fcr die Auswertung wurden die Wohnungsinserate f\u00fcr vermietete Wohnungen f\u00fcr Ein-, Zwei- und Mehr- familienh\u00e4user der Jahre 2012, 2013 und 2017, 2018 herangezogen. Es wurden Teilm\u00e4rkte nach Wohnungsgr\u00f6\u00dfen ge- bildet: Wohnungsgr\u00f6\u00dfen bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und gr\u00f6\u00dfer als 75 Quadratmeter.<\/p>\n Die fehlenden Mietwerte bei Gemeinden mit weniger als zehn Inseraten f\u00fcr die Jahre 2012\/13 oder 2017\/18 wurden mit Hilfe eines bew\u00e4hrten Sch\u00e4tzverfahrens ermittelt. Als Sch\u00e4tzgrundlage wurden die aktuellen Wohngeld-Mietenstufen, der Bev\u00f6lkerungsstand 2018, die Bev\u00f6lkerung im Alter von 25 bis 29 Jahren und die Kaufkraft 2017 sowie die Mieth\u00f6he der drei Wohnungsgr\u00f6\u00dfenklassen bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und mehr als 75 Quadrat- meter herangezogen. Im Ergebnis lag f\u00fcr jede Gemeinde in Brandenburg f\u00fcr die Jahre 2012\/13 und 2017\/18 f\u00fcr jeden Teilmarkt der Wohnungsgr\u00f6\u00dfen bis 45 Quadratmeter, 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und mehr als 75 Quadrat- meter eine Angebotsmiete vor.<\/p>\n b) Indikator Mietpreisdifferenz 2018 sowie absolute H\u00f6he der Angebots- und Vergleichsmieten<\/p>\n Die Mietpreisdifferenz dient prim\u00e4r als Indikator f\u00fcr steigende Mieten im Sinne des \u00a7 556d Absatz 2 Nummer 1 B\u00fcrger- liches Gesetzbuch. Bei der Mietpreisdifferenz zwischen den Angebots- und Vergleichsmieten wird die Differenz zwischen Bestandsmietvertr\u00e4gen (Vergleichsmieten) und Angebotsmieten ermittelt. Die Mietpreisdifferenz ist somit Ausdruck des Verh\u00e4ltnisses von Bestandsmieten zu Neumieten. Eine hohe Differenz weist auf einen sich anspannenden bzw. angespannten Wohnungsmarkt hin. Die Mieten der derzeitig angebotenen Mietwohnungen beeinflussen die zuk\u00fcnf- tige Mieth\u00f6he der Bestandswohnungen ma\u00dfgeblich. Zus\u00e4tzlich wurde alternativ auch auf die \u00fcberdurchschnittliche H\u00f6he der Angebots- und Vergleichsmieten abgestellt. Ohne diesen Abgleich best\u00e4nde die Gefahr, dass eine Gemeinde mit einer hohen Angebots- und Vergleichsmiete und damit geringer Mietdifferenz nicht als angespannter Wohnungsmarkt identi- fiziert wird. Aber hohe Bestandsmieten und hohe Angebotsmieten sind f\u00fcr sich bereits ein Indikator f\u00fcr das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes.<\/p>\n Die H\u00f6he der Vergleichsmiete zeigt die Mietsituation der Haushalte auf den regionalen Wohnungsm\u00e4rkten auf. Eine hohe Vergleichsmiete zeigt, dass die Mieterhaushalte eine hohe Mietbelastung haben. Zus\u00e4tzlich ist sie Indikator f\u00fcr eine angespannte Marktlage, da ein hohes Vergleichsmietniveau sich in der Regel nur ergibt, wenn die Nachfrage das Angebot \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum hinweg \u00fcbersteigt. Bei den Vergleichsmieten wertet der Gutachter bereits seit mehreren Jahren die vorliegenden Mietspiegel differenziert nach neun Baualtersklassen f\u00fcr eine \u201eNormalwohnung\u201c (65 Quadrat- meter, normale bzw. mittlere Ausstattung, normaler Instandhaltungsgrad, mittlerer, baualtersgem\u00e4\u00dfer energetischer Geb\u00e4udezustand, normale bzw. mittlere Wohnlage) f\u00fcr ganz Deutschland aus. In die Analyse gehen Mietspiegel ein, die zum Zeitpunkt der Berechnung maximal vier Jahre alt sind.<\/p>\n Insgesamt lagen f\u00fcr 19 Gemeinden in Brandenburg zum Zeitpunkt der letzten Aktualisierung des Mietspiegelindex des Gutachters f\u00fcr die neun Baualtersklassen Nettokaltmieten pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che vor. F\u00fcr die restlichen 398 Gemeinden erfolgte eine Sch\u00e4tzung auf Basis eines seit Jahren bew\u00e4hrten Sch\u00e4tzmodells (multivariable Regres- sionssch\u00e4tzung mit Dummy-Variablen). Beim Sch\u00e4tzmodell werden die folgenden Parameter verwendet: Mieten- stufen (Dummy-Variable mit sechs Auspr\u00e4gungen), Bodenrichtwert, Bev\u00f6lkerung 2017 und Bev\u00f6lkerung in der Alters- gruppe 25 bis 29 Jahre. Nach Abschluss der Sch\u00e4tzung lagen f\u00fcr 417 Gemeinden neun Mietwerte vor.<\/p>\n Zur Bildung einer durchschnittlichen Vergleichsmiete nettokalt erfolgte eine Gewichtung der baualtersspezifischen Miet- werte auf Basis der \u00f6rtlichen Wohnungsbestandsstruktur nach Baualter. Grundlage hierf\u00fcr ist eine Fortschreibung des Wohnungsbestands nach Baualtersklassen auf Basis des Zensus 2011 und des Neubaus.<\/p>\n Bei der Angebotsmiete handelt es sich um die Nettokaltmiete angebotener Mietwohnungen mit einer Wohnungsgr\u00f6\u00dfe 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter der Jahre 2017\/18. F\u00fcr jede Gemeinde wurde ein Wert f\u00fcr die Mietpreisdifferenz und jeweils ein Wert f\u00fcr die Vergleichs- und die Angebotsmieten ermittelt.<\/p>\n c) Indikator Mietbelastungsquote (Bruttokalt) 2018<\/p>\n Die Mietbelastungsquote ist ein Indikator daf\u00fcr, wie viel Einkommen ein Haushalt f\u00fcr die Miete aufbringen muss. Der Indikator gibt Aufschluss dar\u00fcber, wie stark ein Haushalt durch die Wohnkosten belastet wird und wie viel Einkommen nach der Mietzahlung f\u00fcr den Lebensunterhalt zur Verf\u00fcgung steht. Unter der Mietbelastungsquote (Bruttokalt) wird das Verh\u00e4ltnis von verf\u00fcgbarem Nettoeinkommen zur Brutto-Kaltmiete verstanden. Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den kalten Betriebskosten zusammen. Dabei wird die durchschnittliche Wohnungsgr\u00f6\u00dfe mit der durchschnittlichen Bruttokaltmiete multipliziert und anschlie\u00dfend zu dem Haushaltseinkommen ins Verh\u00e4ltnis gesetzt.<\/p>\n Als Grundlage f\u00fcr die Ermittlung der monatlichen Mietbelastung (Bruttokalt) werden die Angebotsmieten aus der Datei des Gutachters pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che verwendet.<\/p>\n Kalte Betriebskosten sind nicht umfassend statistisch erfasst. Aus diesem Grund hat der Gutachter auf Daten der Bundes- agentur f\u00fcr Arbeit auf Ebene der St\u00e4dte und Landkreise zur\u00fcckgegriffen. Im Rahmen der Auswertung der Sozialstatistik nach dem Sozialgesetzbuch II werden f\u00fcr jede Stadt und f\u00fcr jeden Landkreis monatlich Auswertungen vorgenommen. Neben den Zahlungen an die Hilfebed\u00fcrftigen werden auch die tats\u00e4chlichen kalten Betriebskosten ausgewiesen. Diese aktuellen Mietkennwerte auf Ebene der St\u00e4dte und Landkreise dienen als regionalspezifische Grundlage f\u00fcr die Berech- nung der Mietbelastung pro Quadratmeter f\u00fcr jede Gemeinde.<\/p>\n Dies wurde mit durchschnittlichen Wohnungsgr\u00f6\u00dfen ins Verh\u00e4ltnis gesetzt. Die durchschnittliche Wohnungsgr\u00f6\u00dfe wurde durch den Gutachter auf der Ebene der St\u00e4dte und Landkreise auf Basis der Daten des Zensus 2011 berechnet. Eine regionale Differenzierung war notwendig, weil die Wohnungsbest\u00e4nde in eher l\u00e4ndlich strukturierten Gemeinden durch gr\u00f6\u00dfere Wohnungen gepr\u00e4gt sind, w\u00e4hrend die Wohnungsgr\u00f6\u00dfen in Brandenburg an der Havel, Cottbus und Frankfurt (Oder) eher kleiner ausfallen. Zudem unterscheiden sich die Wohnungsgr\u00f6\u00dfen bei Miet- und Eigentums- wohnungen. Dies war f\u00fcr die sachgerechte Ermittlung der Mietbelastungsquote zu beachten. Es bedurfte also einer regionalspezifischen Ermittlung der durchschnittlichen Gr\u00f6\u00dfe f\u00fcr Mietwohnungen.<\/p>\n F\u00fcr das Haushaltseinkommen wurde auf die aktuellen Kaufkraftdaten der Gesellschaft f\u00fcr Konsumforschung aus dem Jahre 2019 zur\u00fcckgegriffen. Die Daten liegen f\u00fcr alle Gemeinden in Brandenburg vor und bilden das Haushaltsnetto- einkommen ab.<\/p>\n d) Indikator Wohnungsversorgungsgrad 2018<\/p>\n Der Wohnungsversorgungsgrad bildet das Verh\u00e4ltnis der Wohnungsnachfrage (Anzahl Haushalte) zum Wohnungs- angebot (inklusive Fluktuationsreserve) ab. Eine Unterversorgung mit Wohnungen ist ein Indiz f\u00fcr einen angespannten Wohnungsmarkt. Auch eine Anspannung im Eigentumswohnungsmarkt ist zu ber\u00fccksichtigen. Sie hat Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt, wenn m\u00f6gliche Ausweichbewegungen nicht mehr m\u00f6glich sind. Dies kann dazu f\u00fchren, dass potenzielle Erwerber von Eigentum mangels entsprechender Angebote, l\u00e4nger in ihren Mietwohnungen verbleiben. Dies kann eine zus\u00e4tzliche Anspannung im Mietwohnungsmarkt bedingen.<\/p>\n F\u00fcr alle Gemeinden Brandenburgs liegen Daten bei der Gesellschaft f\u00fcr Konsumforschung vor. Diese Daten wurden herangezogen. Die Berechnung erfolgte auf Basis der durchschnittlichen regionalen Haushaltsgr\u00f6\u00dfe. Dabei wurde unter Verwendung der aktuellen Bev\u00f6lkerungszahl zum Stichtag 31. Dezember 2018 die Haushaltszahl f\u00fcr alle Gemeinden Brandenburgs berechnet. Beim Wohnungsangebot wurde auf die Daten der Geb\u00e4ude- und Wohnungsstatistik des Amts f\u00fcr Statistik Berlin-Brandenburg zum gleichen Stichtag zur\u00fcckgegriffen. Bei der Berechnung zur Entwicklung der Wohnungsversorgung sind sowohl der Wohnungsleerstand als auch die Fluktuationsreserve, die sich aus Umz\u00fcgen,<\/p>\n Bauma\u00dfnahmen und Leerstand ergibt zu ber\u00fccksichtigen. Die Fluktuationsreserve ist f\u00fcr das Funktionieren des Wohnungsmarktes von besonderer Relevanz, denn ohne sie w\u00e4ren Umz\u00fcge und Bauma\u00dfnahmen im Bestand kaum realisierbar. Die Fluktuationsreserve wird mit 2 bis 5 Prozent als erforderlich gewertet. Der Wohnungsleerstand wurde daher mit 3 Prozent in die Rechnung eingestellt. Durch diese Fluktuationsreserve wird insbesondere das Kriterium des<\/p>\n \u00a7 556 d Absatz 2 Satz 3 Ziffer 4 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch, geringer Leerstand bei gro\u00dfer Nachfrage erfasst. Bei einem Wohnungsversorgungsgrad von 100 Prozent liegt eine vollst\u00e4ndige Bedarfsdeckung vor. Wohnungsangebot und<\/p>\n -nachfrage sind ausgeglichen. Bei Werten unter 100 Prozent besteht ein Nachfrage\u00fcberhang und bei Werten \u00fcber 100 Prozent ein Angebots\u00fcberhang. Der Gutachter setzt zus\u00e4tzlich einen Toleranzbereich von einem Prozentpunkt an, damit geringe Unterdeckungen in Kleinstgemeinden keinen Ausschlag haben. Danach zeigen 131 Gemeinden beim Indikator Wohnungsversorgungsgrad 2018 Anspannungen auf. 28 Gemeinden davon befinden sich im Stadt-Umland- Zusammenhang von Berlin.<\/p>\n e) Grenzwerte f\u00fcr die einzelnen Indikatoren<\/p>\n \u2022 H\u00f6he und Entwicklung der Angebots- und Vergleichsmieten<\/p>\n Zur Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt wurden die gemeindlichen Angebotsmieten mit der bundesweit durch- schnittlichen Entwicklung der Mieth\u00f6hen und Angebotsmieten verglichen. F\u00fcr das Jahr 2013 betrug der gemittelte Wert auf Bundesebene 6,82 Euro, f\u00fcr die Jahre 2017\/2018 betrug er 8,22 Euro. Die Steigerung der Mieten betrug somit 21 Prozent. Es wurde angenommen, das eine \u201edeutlich \u00fcber dem Bundesdurchschnitt\u201c liegende Mietensteigerung jeden- falls vorliegt, wenn dieser Wert zuz\u00fcglich 10 Prozentpunkten erreicht wird. Zur Einstufung als insoweit angespannter Wohnungsmarkt musste in einer Gemeinde eine Steigerung von mehr als 31 Prozent zu verzeichnen sein. Alternativ wurde durch den Gutachter ein angespannter Wohnungsmarkt angenommen, wenn zu beiden untersuchten Zeitpunkten die Miete vor Ort \u00fcber dem Bundesdurchschnitt lag. Diese Alternative war in der Gemeinde Panketal von Relevanz. F\u00fcr die Gemeinde Panketal wurde f\u00fcr 2012\/2013 eine durchschnittliche Angebotsmiete in H\u00f6he von 7 Euro ermittelt. F\u00fcr 2017\/2018 lag der durchschnittliche Angebotsmietpreis bei 8,85 Euro. Damit erreichte die Gemeinde eine Steigerung der Angebotsmieten in H\u00f6he von 26,4 Prozent. Der Wert lag \u00fcber dem Bundesdurchschnitt erreichte allerdings nicht die angenommene Grenze \u201edeutlich \u00fcber dem Bundesdurchschnitt\u201c liegend in H\u00f6he von 31 Prozent. Der Gemeinde wurde dennoch ein angespannter Wohnungsmarkt im Hinblick auf den Indikator der Entwicklung von Angebotsmieten attes- tiert, weil nach der alternativen Betrachtung die Werte aus den Jahren 2012\/2013 und 2017\/2018 in ihrer absoluten H\u00f6he \u00fcber dem Bundesdurchschnitt lagen. Gleiches gilt f\u00fcr die Gemeinde Eichwalde. F\u00fcr Eichwalde wurde f\u00fcr 2012\/2013 eine durchschnittliche Angebotsmiete in H\u00f6he von 7,24 Euro ermittelt. F\u00fcr 2017\/2018 lag der durchschnittliche Angebots- mietpreis bei 8,64 Euro. Damit erreichte die Gemeinde eine Steigerung der Angebotsmieten in H\u00f6he von 19,3 Prozent. Der Wert lag \u00fcber dem Bundesdurchschnitt erreichte allerdings nicht die angenommene Grenze \u201edeutlich \u00fcber dem Bundesdurchschnitt\u201c liegend in H\u00f6he von 31 Prozent. Der Gemeinde wurde dennoch ein angespannter Wohnungsmarkt im Hinblick auf den Indikator der Entwicklung von Angebotsmieten attestiert.<\/p>\n \u2022 Mietpreisdifferenz 2018 \u2013 Angebots- und Vergleichsmieten<\/p>\n Als Grenzwert f\u00fcr den bundesweiten Durchschnitt f\u00fcr die Neuvermietungen wurden die Werte f\u00fcr Erst- und Wieder- vermietungen im Jahre 2017 und im Jahre 2018 vom Bundesamt f\u00fcr Bau-, Stadt- und Raumforschung angesetzt. Der gemittelte Wert der Jahreswerte 2017 und 2018 betrug 8,22 Euro. Als Wert f\u00fcr die Vergleichsmiete wurde der Deutsch- landwert der gewichteten Vergleichsmiete nach dem oben genannten Sch\u00e4tzmodell in H\u00f6he von 6,55 Euro angesetzt. Die absolute Differenz betrug demnach 1,67 Euro, die Differenz in Prozent 25,5 Prozent. Diese Differenz wurde um 10 Prozentpunkte erh\u00f6ht um als \u201edeutliche\u201c Differenz bzw. Steigerung zu gelten. Die Prozentuale Differenz betrug dann 35,5 Prozent. Gemeinden wurden also dann als insoweit angespannter Wohnungsmarkt eingestuft, wenn sie diese Werte \u00fcberschritten. Beispielhaft werden im Gutachten die Gemeinden Panketal und Potsdam dargestellt, Seite 17, Gutachten Teil 2. Der Bundesdurchschnittswert pro Quadratmeter f\u00fcr die Vergleichsmiete betr\u00e4gt 6,55 Euro f\u00fcr die Angebotsmiete 2017\/2018 8,22 Euro, die Differenz in Prozent 25,5 bzw. 35,5 Prozent (nach Addition von 10 Prozent- punkten f\u00fcr den Beleg der deutlichen \u00dcbersteigung des Bundeswertes) Panketal erreicht bei der Vergleichsmiete pro Quadratmeter 6,30 Euro und bei der Angebotsmiete 8,73 Euro. Daraus ergibt sich eine Differenz von 2,43, welche addiert um 10 Prozentpunkte eine Differenz von 38,6 Prozent hervorbringt, die deutlich \u00fcber dem Bundesdurchschnittswert plus deutlichem Zuschlag liegt. Die Zahlen f\u00fcr Potsdam f\u00fchren zum identischen Ergebnis. Die Vergleichsmiete pro Quadrat- meter betr\u00e4gt 6,65 Euro, die Angebotsmiete 9,15 Euro. Die Differenz von 2,50 plus 10 Prozentpunkten f\u00fcr das deutliche \u00dcberschreiten des Grenzwertes ergibt f\u00fcr die Stadt einen Wert von 37,6 Prozent. Somit einen Beleg f\u00fcr eine angespannte Wohnungsmarktlage.<\/p>\n \u2022 Mietbelastungsquote (Bruttokalt) 2018<\/p>\n Bei der Mietbelastungsquote wird auf die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Brandenburg abgestellt. Diese wird mit Durchschnittswerten auf Bundesebene in Bezug gesetzt. Die bundesweite Durchschnittsmiete betrug 2017\/2018 rund<\/p>\n 8,22 Euro. Die kalten Nebenkosten betrugen 1,33 Euro. Die durchschnittliche Wohnungsgr\u00f6\u00dfe, berechnet nach dem Zensus 2011 71,6 Quadratmeter und das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen 48.022,- Euro im Jahr. Hiernach berechnet betrug die durchschnittliche Mietbelastung in Deutschland rund 17,0 Prozent. Als Grenzwert f\u00fcr eine Miet- belastung, die \u201edeutlich\u201c \u00fcber dem bundesweiten Durchschnitt liegt, wurde dieser Wert zuz\u00fcglich 10 Prozentpunkten verwandt. Demnach musste eine Gemeinde zur Einstufung als insoweit angespannter Wohnungsmarkt eine Miet- belastungsquote von \u00fcber 27 Prozent aufweisen. Diesen Wert hat keine brandenburgische Gemeinde erreicht.<\/p>\n \u2022 Wohnungsversorgungsgrad 2018<\/p>\n Als Grenzwert f\u00fcr einen Wohnungsmarkt, der geringen Leerstand und eine gro\u00dfe Nachfrage aufweist, wurde eine Unter- deckung mit Wohnungen angesetzt.<\/p>\n Im Ergebnis weist das Gutachten f\u00fcr 19 Gemeinden im Land Brandenburg einen angespannten Wohnungsmarkt nach. Hierbei handelt es sich haupts\u00e4chlich um gut angeschlossene Gemeinden in der ersten Reihe des Stadt-Umland- Zusammenhangs zu Berlin.<\/p>\n 3. Bewertung der Landesregierung in Brandenburg<\/p>\n Auf der Grundlage der gutachterlichen Untersuchungen ist es f\u00fcr die Landesregierung m\u00f6glich, Gebietskulissen, die auch zuk\u00fcnftig einer f\u00f6rmlichen Mietpreisbegrenzung bed\u00fcrfen, auf der Basis einer einheitlichen und objektiven Auswertung zu identifizieren. Den beschriebenen Ermittlungsschritten und den daraus folgenden Schl\u00fcssen des Gutachtens zur Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten in Brandenburg wird nach Bewertung und eigener Willensbildung der Landesregierung vollumf\u00e4nglich gefolgt.<\/p>\n Ausgehend von den Vorgaben in \u00a7 556d Absatz 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch wurde vom Gutachter eine Bewertung der Kriterien vorgenommen und darauf aufbauend ein Verfahren entwickelt, um zu ermitteln, ob die ausreichende Versor- gung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gef\u00e4hrdet ist, mithin ein angespannter Woh- nungsmarkt im Sinne des \u00a7 556d Absatz 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch gegeben ist.<\/p>\n Dabei wurde ber\u00fccksichtigt, dass f\u00fcr die Beantwortung der Frage, ob eine ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet ist, aussagef\u00e4hige Pr\u00fcfkriterien herangezogen werden m\u00fcssen. Der Gutachter hat zun\u00e4chst die Kriterien des \u00a7 556d Absatz 2 BGB herangezogen und anschlie\u00dfend f\u00fcr deren n\u00e4here Bestimmung Indikatoren entwickelt und bewertet. F\u00fcr die Bestimmung der Versorgungslage wurde der Indikator des Wohnungsversorgungsgrades 2018 und der Indikator der H\u00f6he der Angebots- und Vergleichsmieten herangezogen, untersucht und ausgewertet. Der Gutachter hat gepr\u00fcft, ob es ein ann\u00e4herndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage an Wohnungen, wie sie dem allgemein in den Gemeinden anzutreffenden Standard entsprechen, gibt. Daf\u00fcr hat er nach Gr\u00f6\u00dfen unterscheidende Wohnungscluster gebildet und auch die Fluktuationsreserve in die Berechnung eingestellt. Schlie\u00dflich hat er diesen Indikatoren Grenzwerten gegen\u00fcbergestellt und nur dann, wenn (deutliche) Grenzwert\u00fcberschreitungen gegeben waren, Anspannungstendenzen entsprechend dokumentiert. So kommt er zu dem Ergebnis, dass f\u00fcr 69 Prozent der brandenburgischen Gemeinden keine Anspannungstendenzen hinsichtlich einer aus- reichenden Versorgung mit Mietwohnraum gegeben sind, Seite 28 des Gutachtens. F\u00fcr 31 Prozent der brandenburgischen Gemeinden stellt er Anspannungstendenzen fest.<\/p>\n F\u00fcr eine Versorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen war durch den Gutachter zu untersuchen, ob die Mieten tats\u00e4chlich von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein aufgebracht werden k\u00f6nnen. Dazu hat der Gutachter den Indikator Mietbelastungsquote (Bruttokalt) 2018 gebildet und untersucht. Auch zu diesem Indikator hat er einen Grenzwert gebildet und nur bei \u00dcberschreiten des Grenzwertes das Ergebnis angespannter Wohnungsmarkt angenommen. Im Ergebnis stellt der Gutachter fest, dass zu diesem Kriterium im Land Brandenburg keine Gemeinde Anspannungstendenzen aufweist, Seite 28 des Gutachtens.<\/p>\n Versorgungsschwierigkeiten hat der Gutachter zu den Indiktoren \u201eMietdifferenz\u201c bzw. H\u00f6he der Angebotsmieten f\u00fcr Wohnungen in dem Cluster der Gr\u00f6\u00dfe 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter und \u201eVergleichsmieten 2018\u201c festgestellt. Der Gutachter legt dar, dass in 8 Prozent der untersuchten Gemeinden Brandenburgs die Mietdifferenz zwischen Angebots- und Vergleichsmiete f\u00fcr Wohnungen in dem Cluster der Gr\u00f6\u00dfe 45 Quadratmeter bis 75 Quadratmeter \u00fcber dem von ihm gebildeten Grenzwert in H\u00f6he von 2,33 Euro\/Quadratmeter bzw. 35,5 Prozent Differenz liegen. Zudem liegen die Mieten f\u00fcr diese Wohnungen in den genannten 8 Prozent der Gemeinden in dem Zeitraum 2017\/2018 \u00fcber dem Bundesdurchschnitt. Der Bundesdurchschnitt betr\u00e4gt f\u00fcr die genannten Wohnungsgr\u00f6\u00dfen 6,55 Euro\/Quadratmeter bis zu 8,22 Euro\/Quadratmeter. F\u00fcr die genannten 8 Prozent der Gemeinden stellt der Gutachter h\u00f6here Werte und damit Anspannungstendenzen f\u00fcr den Markt fest, Seite 28 des Gutachtens.<\/p>\n Die Auswertung der H\u00f6he der Entwicklung der Angebotsmieten von den Jahren 2012\/2013 bis zu den Jahren 2017\/2018 ist das Kriterium, dass die Versorgungsm\u00f6glichkeiten der Einwohnerinnen und Einwohner mit einer Mietwohnung un- tersucht und beschreibt. Hier stellt der Gutachter fest, dass in 9 Prozent der Gemeinden in Brandenburg Anspannungs- tendenzen bestehen. Auch hierzu hat der Gutachter einen Grenzwert gebildet. Er sch\u00e4tzt ein, dass eine Steigerung der Angebotsmieten von mehr als 32 Prozent sowie eine Entwicklung oberhalb des Bundesdurchschnitts Anspannungs- tendenzen belegen. Diese angespannte Lage sieht er f\u00fcr 9 Prozent der Gemeinden gegeben.<\/p>\n Schlie\u00dflich hat der Gutachter die Ergebnisse mit Daten vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen abgeglichen und sie auf diese Weise einer Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung unterzogen. Die Daten stammen aus dem Marktmonitor des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen. Dabei wurden speziell die Daten zu den Neu- und Wiedervermietungsmieten sowie zu den Bestandsmieten zur Plausibilisierung herangezogen. Im Ergebnis wiesen die Eingangsdaten des Gutachters eine vergleichbare Struktur auf. Dies ist ein Beleg f\u00fcr die Tragf\u00e4higkeit der gutachterlichen Berechnungen und der daraus abgeleiteten Ergebnisse.<\/p>\n Mit dieser Verordnung bestimmt die Landesregierung die Geltungsdauer der Mietpreisbegrenzung f\u00fcr insgesamt 19 Gemeinden im Land Brandenburg bis zum 31. Dezember 2025. Sie h\u00e4lt dies auf der Grundlage des Gutachtens f\u00fcr erforderlich und sachgerecht. Dies gilt umso mehr als dass die 19 Gemeinden haupts\u00e4chlich gut angeschlossene Gemeinden in der ersten Reihe des Stadt-Umland-Zusammenhangs zu Berlin sind. Hier ist zu erwarten, dass der Bev\u00f6lkerungszuwachs und die angespannte Wohnungsmarktlage in Berlin einen weiteren Bev\u00f6lkerungszuwachs in genau diesen Gemeinden am Rande der Gro\u00dfstadt hervorbringen werden. Haushalte mit geringem Einkommen werden es schwerer haben, finanzierbaren Wohnraum zu finden. Die Ergebnisse des Gutachtens sind plausibel und \u00fcberzeugend. Die Gr\u00fcnde f\u00fcr die Erstellung der Gebietskulisse korrespondieren mit empirischen Daten zum Wohnungsbau, die im Gesch\u00e4ftsbereich des Ressorts vorliegen. F\u00fcr diese Gemeinden kann eine derzeitige und zuk\u00fcnftige Wohnungsmarktenge gem\u00e4\u00df \u00a7 556d Absatz 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch nachgewiesen werden, welche eine Begrenzung des Mieterh\u00f6hungs- potenzials beim Abschluss von neuen Mietvertr\u00e4gen rechtfertigt. Von den 19 Gemeinden erfahren 16 eine Verl\u00e4ngerung der Verordnungswirkungen, 3 Gemeinden werden erstmals in den Wirkbereich der Mietpreisbegrenzungsverordnung aufgenommen.<\/p>\n Im Gutachten Teil 1 zur Evaluierung der Wirksamkeit der Regelungen der Kappungsgrenzenverordnung und Mietpreis- begrenzungsverordnung im Land Brandenburg vom Mai 2020 wird der Mietpreisbremse in Brandenburg bislang eine kaum merkliche Preiswirkung auf dem Mietwohnungsmarkt attestiert. Diese Aussagen sind jedoch nicht geeignet, eine Neufestsetzung der Mietpreisbegrenzungsverordnung im Land Brandenburg abzulehnen. Die erste Mietpreis- begrenzungsverordnung des Landes Brandenburg vom 8. Dezember 2015 war mangels Ver\u00f6ffentlichung der zugrunde- liegenden Verordnungsbegr\u00fcndung nichtig. Durch Urteil des Amtsgerichtes Potsdam vom 27. September 2018, Aktenzeichen 23 C 93\/17, wurde sie verworfen. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung ist daraufhin erst am<\/p>\n 28. M\u00e4rz 2019 neu erlassen worden. In der Zeit des Klageverfahrens und der Neufestsetzung werden viele Vermie- terinnen und Vermieter, Mieterinnen und Mieter verunsichert gewesen sein, ob sie dem Inhalt der Verordnung folgen sollen oder nicht. Dieser Zeitraum bildet den Kern des Inkraftsetzungszeitraumes ab. Das Gutachten korrespondiert mit dieser Lage, indem es eine geringe Anwendung der Norm feststellt.<\/p>\n Ausweislich des Evaluationsberichtes hat auch die komplexe Regelungsstruktur der Mietpreisbremse im B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch zur mangelnden Anwendung in der Praxis gef\u00fchrt. B\u00fcrgerinnen und B\u00fcrger haben sich die Durchsetzbarkeit der Normen nicht zugetraut. Hier ist jedoch zu ber\u00fccksichtigen, dass sich die rechtlichen Rahmenbedingungen zur Durch- setzbarkeit der Mietpreisbremse f\u00fcr Mieterinnen und Mieter mit Inkrafttreten des Mietrechtsanpassungsgesetzes vom<\/p>\n 18. Dezember 2018 (BGBl. I Seite 2648) vereinfacht haben. Nach dem neuen \u00a7 556d Absatz 1a B\u00fcrgerliches Gesetzbuch m\u00fcssen Vermieterinnen und Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft \u00fcber Umst\u00e4nde erteilen, die eine h\u00f6here, \u00fcber der Mietpreisbremse liegende Miete oder eine Ausnahme von der Mietpreisbremse recht- fertigen. Sie oder er m\u00fcssen Auskunft geben zur Vormiete, zu Modernisierungsma\u00dfnahmen und zum m\u00f6glichen Neu- baustatus. Andernfalls k\u00f6nnen sie sich nicht auf die h\u00f6here Miete berufen. Weiterhin ist zum Schutz der Mieterinnen und Mieter das Erfordernis einer qualifizierten R\u00fcge abgeschafft worden. Gem\u00e4\u00df \u00a7 556g Absatz 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch gen\u00fcgt eine einfache R\u00fcge. Mieterinnen und Mieter k\u00f6nnen sich somit vereinfacht auf einen Versto\u00df gegen die Regelung der Mietpreisbegrenzungsverordnung berufen und zu viel gezahlte Miete zur\u00fcckverlangen. Diese vereinfachenden Vorschriften sind erst zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Sie konnten somit f\u00fcr die Evaluierung durch den Gutachter noch keine Wirkung zeigen.<\/p>\n Die Entscheidung, ob eine Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, wurde nicht davon abh\u00e4ngig gemacht, dass in der betroffenen Gemeinde ein \u00f6rtlicher Mietspiegel vorhanden ist. Nach der Gesetzes- begr\u00fcndung zum Mietrechtsanpassungsgesetz sollte bei der Entscheidung auch ber\u00fccksichtigt werden, ob die Vertrags- parteien die nach Inkrafttreten der Mietpreisbegrenzungsverordnung zul\u00e4ssige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln k\u00f6nnen (BT-Drucksache 18\/121, Seite 29). \u00d6rtliche Mietspiegel erleichtern den Mietparteien, die zul\u00e4ssige Miete zu ermitteln. Gem\u00e4\u00df \u00a7 558c Absatz 4 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch sollen die Gemeinden Mietspiegel erstellen, wenn hierf\u00fcr ein Bed\u00fcrfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand erfolgen kann. Es handelt sich daher bei der Erstellung von<\/p>\n Mietspiegeln um eine im Ermessen der einzelnen Gemeinde liegende kommunale Aufgabe. Deren Nichterf\u00fcllung kann nicht dazu f\u00fchren, Mieterinnen und Mieter bei nachgewiesener Anspannungslage auf dem Wohnungsmarkt nicht zu sch\u00fctzen. Ein Unterschied zwischen Mieterinnen und Mietern in Gemeinden mit und ohne Mietspiegel sieht auch das Bundesrecht so nicht vor. Vielmehr sind auch die Mieterinnen und Mieter in einer Gemeinde ohne Mietspiegel bei nach- gewiesener angespannter Wohnungsmarktlage in gleicher Weise vor einer Verdr\u00e4ngung aus ihren angestammten Wohn- quartieren bedroht und somit schutzbed\u00fcrftig. Die Ausweitung der Schutzfunktion einer Mietpreisbegrenzungsver- ordnung auf Gemeinden ohne Mietspiegel erscheint daher ebenso angemessen und keineswegs unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig. Dies gilt umso mehr, als dass \u00a7 558a Absatz 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch auf Alternativen hinweist. Mit vertretbarem Aufwand kann im Sinne von \u00a7 558a Absatz 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank eingeholt, ein mit Gr\u00fcnden versehenes Gutachten eines \u00f6ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst\u00e4ndigen herangezogen oder eine Sammlung entsprechender Entgelte f\u00fcr vergleichbare Wohnungen herangezogen werden. Dabei gen\u00fcgt die Benennung von drei Wohnungen. Da das Schutzziel der Mietpreisbegrenzungsverordnung darin besteht, angestammte Wohn- quartiere f\u00fcr die Mieterinnen und Mieter zu sichern, darf davon ausgegangen werden, dass insbesondere die letztgenannte Alternative leicht zu bew\u00e4ltigen sein wird. Landandauernde Nachbarschaftsverh\u00e4ltnisse werden ein Vertrauen aufgebaut haben, dass es erm\u00f6glicht, vergleichende Entgelte zu beschaffen und vorzulegen. Im \u00dcbrigen ist dies auch Kleinver- mietern zumutbar, die nicht \u00fcber Vergleichswohnungen im eigenen Bestand verf\u00fcgen. In Betracht kommen Ausk\u00fcnfte von Grundeigent\u00fcmer- und Vermieterverb\u00e4nden und von Vermietern in der Nachbarschaft. Auf diese Weise erscheint das Prognoserisiko f\u00fcr beide Vertragsparteien tragbar. Dar\u00fcber hinaus kann davon ausgegangen werden, dass f\u00fcr die- jenigen 15 Gemeinden, die noch nicht \u00fcber einen Mietspiegel verf\u00fcgen, mit Aufnahme in die Gebietskulisse der Miet- preisbegrenzungsverordnung in Zukunft ein Bed\u00fcrfnis im Sinne von \u00a7 558c Absatz 4 Satz 1 des B\u00fcrgerlichen Gesetz- buches entstehen d\u00fcrfte, einen entsprechenden Mietspiegel zu erstellen.<\/p>\n Die D\u00e4mpfungswirkungen auf die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete sind von gleicher Relevanz wie die Preisd\u00e4mpfungs- wirkungen. Das im Auftrag des Bundesministeriums f\u00fcr Justiz und f\u00fcr Verbraucherschutz vom Deutschen Institut f\u00fcr Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) erstellte Gutachten zur Untersuchung der Wirksamkeit der in 2015 eingef\u00fchrten Regelungen zur D\u00e4mpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsm\u00e4rkten (Mietpreisbremse), das am<\/p>\n 24. Januar 2019 vorgestellt wurde, kommt zum gleichen Ergebnis. Die Mietpreisbremse habe den intendierten Effekt einer Verlangsamung der Mietdynamik erreicht. Die Mietpreisbremse habe eine moderate Verlangsamung des Miet- anstiegs bewirkt. Sie entfalte eine Bremswirkung.<\/p>\n Das best\u00e4tigt auch der qualifizierte Mietspiegel f\u00fcr die Landeshauptstadt Potsdam, der am 13. August 2020 in Kraft getreten ist, und f\u00fcr die Jahre 2018 und 2019 einen Mietpreisanstieg in H\u00f6he von 2,95 Prozent ausweist. Auch der am<\/p>\n 13. Mai 2019 ver\u00f6ffentlichte Mietspiegel aus Berlin kann als Beleg herangezogen werden. Dieser dokumentiert, dass sich in den vergangenen zwei Jahren der j\u00e4hrliche Mietenanstieg in Berlin im Durchschnitt im Vergleich zu den Vorjahren nahezu halbiert habe. Dies kann auch auf die Wirkungen der Mietpreisbremse zur\u00fcckgef\u00fchrt werden. Zwar liegt in Berlin eine andere Wohnungsmarktsituation als in Brandenburg vor und auch der Mietspiegel f\u00fcr die Landeshauptstadt Potsdam ist nicht auf die Umlandgemeinden \u00fcbertragbar. Dennoch k\u00f6nnen die Wirkungen der Kappungsgrenze und der Mietpreis- bremse in Berlin vergleichend auf die Brandenburger Gebietskulisse herangezogen werden, da diese \u2013 wie auch das Gutachten belegt – die Berliner Umlandgemeinden erfasst. Diese sind dem Siedlungsdruck aus Berlin ausgesetzt \u2013 Mieter, die sich in Berlin nicht mehr mit bezahlbarem Wohnraum versorgen k\u00f6nnen, ziehen ins Berliner Umland und versch\u00e4rfen dort die Wohnungsmarktsituation. Die angespannte Lage auf den Wohnungsm\u00e4rkten wird voraussichtlich noch einige Zeit Bestand haben. Die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum bleibt bestehen, Sozialbindungen werden auslaufen, zudem entsteht noch nicht hinreichend Wohnungsneubau im bezahlbaren Segment. Die zuk\u00fcnftige Bev\u00f6lkerungs- entwicklung ist ein Indikator f\u00fcr die Entwicklung der Nachfrage nach Wohnraum. Eine positive Bev\u00f6lkerungsent- wicklung bewirkt eine erh\u00f6hte Nachfrage, die zu einer Verringerung oder Verknappung des Wohnungsangebots f\u00fchrt. Eine deutliche Erh\u00f6hung der Nachfrage innerhalb einer Gemeinde bedingt zumeist eine Erh\u00f6hung der Vergleichsmiete und ist ein hohes Risikopotenzial f\u00fcr die betroffenen Haushalte, da mit einer entsprechenden Mietanpassung zu rechnen ist. Daher ist eine Fortsetzung der Regelung zur Mietpreisbremse zum jetzigen Zeitpunkt in diesen Gemeinden angezeigt. Im Gegenzug sind Gemeinden mit hinreichendem Wohnungsneubau oder \u00e4quivalenten Ma\u00dfnahmen aus der Gebiets- kulisse zu entlassen.<\/p>\n Regelm\u00e4\u00dfig werden \u00dcbereinstimmungen der gutachterlichen Bewertung mit den Bekundungen der Gemeinden aus der Befragung 2019 deutlich. Empirische Daten des Landesamtes f\u00fcr Bauen und Verkehr zeigen, dass die Angebotsmieten im Zeitraum von 2014 bis 2018 in den Gemeinden K\u00f6nigs Wusterhausen, Sch\u00f6nefeld, Schulzendorf, Birkenwerder, Hohen Neuendorf und Teltow um mehr als 2 Euro gestiegen sind.<\/p>\n Dennoch wird hier nur f\u00fcr die Gemeinden Schulzendorf, Birkenwerder, Hohen Neuendorf und Stahnsdorf der Bedarf f\u00fcr die Aufnahme in die Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung gesehen. Schulzendorf, Birkenwerder, Hohen Neuendorf und Stahnsdorf erreichen in der Gesamtauswertung aller Indikatoren die H\u00f6chstpunktzahl von 75 Punkten. In diesen Gemeinden \u00fcbersteigt nicht nur die Angebotsmietenentwicklung, gemessen \u00fcber die letzten f\u00fcnf Jahre, den gesetzten Grenzwert. Vielmehr liegen zus\u00e4tzlich auch Grenzwert\u00fcberschreitungen f\u00fcr die Indikatoren f\u00fcr den Wohnungsversorgungsgrad (2018) und f\u00fcr die Mietpreisdifferenz (2018) vor. K\u00f6nigs Wusterhausen und Sch\u00f6nefeld<\/p>\n hingegen erreichen zus\u00e4tzlich allein den Grenzwert f\u00fcr den Indikator Mietpreisdifferenz (2018) \u2013 Differenz zwischen der Angebots- und Vergleichsmiete. Der Indikator f\u00fcr den Wohnungsversorgungsgrad (2018) wird hingegen nicht erreicht. Sie erreichen damit insgesamt nur 50 Punkte in der Gesamtauswertung. Dies korrespondiert mit der Aussage der Gemeinde Sch\u00f6nefeld in der Kommunalbefragung im Fr\u00fchjahr 2019. Damals hat das Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung 63 Gemeinden befragt, ob sie einen Bedarf f\u00fcr die Fortsetzung der Wirkungen einer Kappungsgrenze sehen (Anlage 3.3). Die Gemeinde trug vor, dass im Vorjahr Bauarbeiten f\u00fcr \u00fcber 700 Wohnungen begonnen und weitere Baugenehmigungen erteilt wurden. K\u00f6nigs Wusterhausen trug in der Befragung vor, der st\u00e4dtischen Wohnungsbau- gesellschaft Fl\u00e4chen zum Neubau angeboten zu haben. Diese Aussage korrespondiert mit aktuellen Zahlen, wonach in der Gemeinde K\u00f6nigs Wusterhausen in den Jahren 2016 bis 2019 ein Wohnungszuwachs in H\u00f6he von rund 720 Wohnungen zu verzeichnen ist.<\/p>\n In den Gemeinden Erkner und Gro\u00dfbeeren stiegen die Angebotsmieten um weniger als 1 Euro. Zwar ist in der Gemeinde Gro\u00dfbeeren die geringste Mietenentwicklung zu verzeichnen, gleichzeitig hat aber ein deutlicher Bev\u00f6lkerungszuwachs stattgefunden bei nur geringer Anzahl von Belegungsbindungen und steigender Anzahl von Antr\u00e4gen auf Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines. Eine positive Bev\u00f6lkerungsentwicklung ist ein Indikator f\u00fcr eine ansteigende Nachfrage auf dem regionalen Wohnungsmarkt, die zu einer Anspannungssituation f\u00fchren kann. Die Zahl der Wohnungsangebote hat sich im Zeitraum von 2014 bis 2018 halbiert. Die Gemeinde legt in der o. g. Befragung durch das Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung in 2019 dar, dass der Mietwohnungsbestand in der Gemeinde vorrangig von privaten Vermietern gehalten wird und die Gemeinde dort die Mieth\u00f6he nicht beeinflussen kann. In der Wohnungsbaugesellschaft Gro\u00dfbeeren gibt es keinen Leerstand. Durch den Leerstand wird die verf\u00fcgbare Wohnungszahl f\u00fcr m\u00f6gliche Wohnungs- wechsel angezeigt. Ein hoher Wohnungsleerstand in einer Gemeinde erm\u00f6glicht in der Regel keine hohen Mietpreis- steigerungen. Ohne Leerstand ist davon auszugehen, dass die Wohnungsmarktlage sehr angespannt ist.<\/p>\n Erkner erreicht in der gutachterlichen Bewertung 0 Punkte, Gro\u00dfbeeren 75 Punkte. Die Gemeinde Erkner hat damit keine Aussicht auf Aufnahme in die Gebietskulisse. Dies korrespondiert mit der Darstellung der Gemeinde in der o. g. Befragung 2019. Die Gemeinde erkl\u00e4rte, keinen Bedarf am Schutzschirm einer Kappungsgrenzenverordnung zu haben und begr\u00fcndete dies mit guten Strategien der stadteigenen Wohnungsgesellschaft. Gro\u00dfbeeren hingegen erreicht in der gutachterlichen Bewertung f\u00fcr drei Indikatoren Grenzwert\u00fcberschreitungen. Dies korrespondiert ebenfalls mit der Kommunalbefragung von 2019. Damals bekundete die Gemeinde, keinen Leerstand im Wohnungsbestand der Wohnungsbaugesellschaft Gro\u00dfbeeren zu haben. Beim Wohnungsneubau wurden seit 2014 lediglich 23 Wohnungen benannt, in Planung seien 25 Wohnungen f\u00fcr Sommer 2019 und Fr\u00fchjahr\/Sommer 2020 bezugsfertig anzubieten.<\/p>\n Der Marktmonitor f\u00fcr Mieten und Betriebskosten des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunter- nehmen weist f\u00fcr seine Mitgliedsunternehmen zum Stichtag 31.12.2018 hohe durchschnittliche Nettokaltmieten f\u00fcr die Gemeinden Teltow, Blankenfelde-Mahlow, Falkensee und Potsdam aus. Die Werte liegen \u00fcber sechs Euro pro Quadratmeter. Damit haben diese Gemeinden die Durchschnittswerte Berlins erreicht. Die Entwicklung der Angebotsmieten zeigt die Dynamik der regionalen Mietwohnungsm\u00e4rkte auf. Eine hohe positive Bev\u00f6lkerungsent- wicklung deutet auf eine Anspannungssituation hin, wodurch die ausreichende Versorgung zu angemessenen Bedin- gungen derzeit und kurzfristig gef\u00e4hrdet ist. Dar\u00fcber hinaus ist die Entwicklung der Angebotsmieten \u00fcber einen Zeitraum von f\u00fcnf Jahren entscheidend f\u00fcr die Mietpreissituation in den darauffolgenden f\u00fcnf Jahren, da diese Mieten einen erheb- lichen Bestandteil bei der Bildung der zuk\u00fcnftigen orts\u00fcblichen Vergleichsmieten bilden. Bei einer gesch\u00e4tzten Fluk- tuation von j\u00e4hrlich 10 Prozent und unter Ber\u00fccksichtigung von im selben Zeitraum mehrfach umziehenden Haushalten ist von einem Anteil der Angebotsmieten an den zuk\u00fcnftigen orts\u00fcblichen Vergleichsmieten von rund 40 Prozent aus- zugehen. Sofern die Angebotsmiete gr\u00f6\u00dfer ist als die Vergleichsmiete zeigt dies eine hohe Dynamik auf dem regionalen Wohnungsmarkt auf. Das Angebot an preiswerten Wohnungen f\u00fcr Haushalte mit geringem Einkommen wird abnehmen. Diese Haushalte sehen sich einer Preissteigerung gegen\u00fcber, die es ihnen kontinuierlich schwerer macht, finanzierbaren Wohnraum zu finden. Diese Gemeinden haben einen deutlichen Bedarf f\u00fcr eine Mietpreisbegrenzung. Auch diese Zahlen korrespondieren mit den Ergebnissen des Gutachtens.<\/p>\n Diese Lage fasst das Gutachten im Teil 2 wie folgt zusammen: \u201eDaher ist in den n\u00e4chsten Jahren auch eine weitere Zunahme der Wohnungsnachfrage in den Stadt-Umland-Gemeinden von Berlin zu erwarten. Dies betrifft insbesondere autobahntechnisch und mittels \u00d6ffentlichem Personennahverkehr- und Schienenpersonennahverkehr gut angebundene Standorte, wie beispielsweise Potsdam oder Sch\u00f6neiche.\u201c<\/p>\n Auf Seite 35 des Gutachtens werden alle Gemeinden in Brandenburg, die unter den Schutz der Mietpreisbegrenzungs- verordnung gestellt werden aufgef\u00fchrt. Alle Gemeinden werden hinsichtlich ihrer Lage definiert als \u201einnerhalb\u201c des Stadt-Umland-Zusammenhangs mit Berlin. Aus einer tabellarischen \u00dcbersicht kann entnommen werden, wie der Gutachter auf der Grundlage eines Punktesystems die einzelnen Kriterien und Indikatoren bewertet hat. Das Punkte- system wird auf den Seiten 29 und 30 des Gutachtens erl\u00e4utert. Der Gutachter hat eine Nutzwertanalyse durchgef\u00fchrt, weil er in dieser Methode eine hohe Transparenz und Nachvollziehbarkeit sieht. Jeder der oben genannten vier Indika- toren wurde gleich gewichtet. Jeder Indikator erhielt f\u00fcr die abschlie\u00dfende Auswertung den Faktor 25 Prozent. Erreichen die Indikatoren einen Wert von 75 Prozent, wird f\u00fcr die entsprechenden Gemeinden ein angespannter Wohnungsmarkt<\/p>\n angenommen. Daraus wird auch deutlich, dass der Umstand, dass in Brandenburg die Mietbelastungsquote in keinem Fall den gutachterlich gesetzten Grenzwert \u00fcberschreitet, nicht der Schluss gezogen werden kann, es gebe keine an- gespannten Wohnungsm\u00e4rkte.<\/p>\n Ferner wurde deutlich, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung nicht f\u00fcr alle bisher unter deren Schutz stehenden Gemeinden zu verl\u00e4ngern ist. Die Angaben aus den R\u00fcckl\u00e4ufen belegen Anstrengungen der Gemeinden, Abhilfe bez\u00fcg- lich der angespannten Lage zu schaffen. F\u00fcr die Gemeinden Erkner, Bernau und Petershagen\/Eggersdorf, die bisher zur Gebietskulisse der Mietpreisbremse geh\u00f6rten, sind die Voraussetzungen derzeit nicht gegeben. Die Stadt Erkner hat den Neubau forciert. Die Anzahl der Wohnungsangebote hat sich im Zeitraum von 2014 bis 2018 um circa die H\u00e4lfte erh\u00f6ht, die Angebotsmieten haben sich im Vergleich zu den anderen Gemeinden aus der Gebietskulisse nur geringf\u00fcgig ent- wickelt. In Petershagen\/Eggersdorf ist ein Bev\u00f6lkerungszuwachs im hohen dreistelligen Bereich und ein R\u00fcckgang des belegungsgebundenen Wohnungsbestandes zu verzeichnen. Gleichzeitig gibt es dort nur eine geringe Nachfrage f\u00fcr preisg\u00fcnstigen Wohnraum durch Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen oder Studierende. Die Zahl der Wohnungs- angebote hat sich im Zeitraum von 2014 bis 2018 mehr als verdoppelt. Auch nach Angabe der Gemeinde ist die Wohnungsmarktsituation im Wesentlichen ausgeglichen. Auch hier ist daher eine Einstufung der Gemeinde in die Gebietskulisse derzeit nicht gegeben. Auch in Bernau ist erheblicher Wohnungsneubau realisiert worden. Die bisherige Einsch\u00e4tzung, dass Bernau in die Gebietskulisse Aufnahme finden m\u00fcsse, wird daher nicht aufrechterhalten.<\/p>\n Die Gebietskulissen beziehen sich jeweils auf das gesamte Gemeindegebiet. \u00a7 556d Abs. 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch l\u00e4sst eine Differenzierung auf Teile einer Gemeinde zu. Hiervon wurde abgesehen, weil die Pr\u00fcfungen ergaben, dass es keine landesweit verf\u00fcgbaren einheitlichen statistischen Daten auf den entsprechenden Gliederungsebenen gibt.<\/p>\n IV. Geltungsdauer<\/p>\n Gem\u00e4\u00df \u00a7 556d Absatz 2 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch erlaubt der Gesetzgeber f\u00fcr Gebiete mit angespannten Wohnungs- m\u00e4rkten, Verordnungen zur Begrenzung der Mietpreise f\u00fcr die Dauer von h\u00f6chstens f\u00fcnf Jahren zu bestimmen.<\/p>\n Anhaltspunkte f\u00fcr eine in einzelnen Gemeinden bereits vor Ablauf der Geltungsdauer entfallende Versorgungsgef\u00e4hr- dung haben sich im Rahmen der Untersuchung nicht ergeben. Die Geltungsdauer der Verordnung wird somit auf f\u00fcnf Jahre festgelegt.<\/p>\n V. Ma\u00dfnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt<\/p>\n Die in der g\u00fcltigen Mietpreisbegrenzungsverordnung dargestellten Ma\u00dfnahmen zur Beseitigung des Wohnungsmangels konnten noch nicht in dem Ma\u00dfe greifen, als dass eine allgemeine Entspannung der Wohnungsm\u00e4rkte zu verzeichnen w\u00e4re. Wie dargelegt haben die Ma\u00dfnahmen in einigen bisher unter den Schutz der Mietpreisbegrenzungsverordnung stehenden Gemeinden Wirkung gezeigt. Diese konnten aus dem Wirkbereich der neuen Verordnung ausgenommen werden. Die Landesregierung wird jedoch weiterhin wohnungspolitische Ma\u00dfnahmen ergreifen und begonnene Konzepte weiterhin verfolgen, um im Zeitraum der Geltung der Mietpreisbegrenzungsverordnung den angespannten Wohnungs- marktlagen entgegenzuwirken.<\/p>\n 1. Wohnraumf\u00f6rderung \u2013 Bund und Land Brandenburg<\/p>\n Der Bund hat dem Land Brandenburg folgende Betr\u00e4ge als Kompensationsleistungen j\u00e4hrlich zur Verf\u00fcgung gestellt: 2018 \u2013 circa 75 Millionen Euro<\/p>\n 2019 \u2013 circa 75 Millionen Euro.<\/p>\n Seit 2020 erfolgt die Wohnraumf\u00f6rderung auf der Grundlage der Verwaltungsvorschrift Sozialer Wohnungsbau des Bundes. Dazu werden dem Land Brandenburg j\u00e4hrlich ca. 30 Millionen Euro als Verpflichtungsrahmen bereitgestellt. Neben den Bundesmitteln hat das Land Brandenburg weitere Mittel zur Verf\u00fcgung gestellt, um damit ein Gesamt- bewilligungsvolumen von mindestens 100 Millionen Euro j\u00e4hrlich f\u00fcr den sozialen Wohnungsbau bereit stellen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n Im Rahmen der integrierten Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, ist es erkl\u00e4rtes Ziel, eine regional angemessene und sozial ausgerichtete Wohnraumversorgung vor dem Hintergrund des demografischen Wandels landesweit zu unter- st\u00fctzen. Das Brandenburgische Wohnraumf\u00f6rderungsgesetz bietet daf\u00fcr eine wichtige Voraussetzung zur F\u00f6rderung von Mietwohnungsneubau, Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, Wohneigentumsbildung und die Anpassung an die Bed\u00fcrfnisse der Menschen.<\/p>\n Gef\u00f6rdert wird einerseits der Mietwohnungsneubau, der insbesondere in den angespannten Wohnungsm\u00e4rkten zur Entlastung beitragen soll. Gef\u00f6rdert werden Investitionen im Mietwohnungsbestand. Dazu geh\u00f6ren Ma\u00dfnahmen der Modernisierung und Instandsetzung zur generationsgerechten Anpassung von Mietwohnungen. Die Rahmen- bedingungen f\u00fcr die F\u00f6rderung wurden mit Wirkung zum 01.10.2019 verbessert. So erfolgten rechtliche, inhaltliche und begriffliche Anpassungen an das Brandenburgische Wohnraumf\u00f6rderungsgesetz als geltende rechtliche Grundlage der Wohnraumf\u00f6rderung. Bestehende Regelungen wurden deutlich gestrafft und vereinfacht, w\u00e4hrend eine h\u00f6here Variabilit\u00e4t der F\u00f6rderung z. B. im Zusammenhang mit der F\u00f6rderung von besonderen Wohnformen erm\u00f6glicht wurde. Weiterhin wurden Vereinfachungen insbesondere f\u00fcr private Unternehmen bei der Vergabe von Bauleistungen neu festgelegt. Bei 25-j\u00e4hriger Belegungsbindung betr\u00e4gt die F\u00f6rderung des Wohnungsneubaus und der Wiederherstellung von Wohnraum bis zu 2 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che. Dabei k\u00f6nnen Teile der F\u00f6rderung als Zuschuss (350 Euro pro Quadratmeter) und Teile als Darlehen (bis zu 2 150 Euro pro Quadratmeter) ausgereicht werden. F\u00fcr die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnungen betr\u00e4gt das F\u00f6rderdarlehen bis zu 1 800 Euro pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che.<\/p>\n F\u00fcr das Jahr 2020 liegen aktuell Antr\u00e4ge im Bereich der sozialen Mietwohnraumf\u00f6rderung \u00fcber ein F\u00f6rdervolumen von insgesamt 243 Millionen Euro vor. Dem gegen\u00fcber steht ein f\u00fcr das Jahr 2020 verf\u00fcgbares Volumen von ca. 175 Millionen Euro. Mit Stand vom 08. Dezember 2020 konnten von den vorliegenden Antr\u00e4gen im Programm- jahr 2020 bislang insgesamt 579 Wohneinheiten mit einem Volumen von 81,3 Millionen Euro zugesagt werden. Weitere Zusagen werden in noch 2020 erwartet. \u00dcber die tats\u00e4chliche H\u00f6he der Bewilligungen kann erst Anfang 2021 Auskunft gegeben werden. Dar\u00fcber hinaus gibt es Anfragen auf F\u00f6rderung ab 2021 \u00fcber ein gesch\u00e4tztes Volumen von weiteren ca. 233 Millionen Euro.<\/p>\n 2. B\u00fcndnis f\u00fcr Wohnen<\/p>\n Das B\u00fcndnis wurde am 16. M\u00e4rz 2017 gegr\u00fcndet. Innerhalb des B\u00fcndnisses wurden Arbeitsgruppen gebildet und in Werkst\u00e4tten wichtige aktuelle Zielstellungen diskutiert und gemeinsame Vorgehensweisen abgesprochen, um diese Ziele zu erreichen. Ein wichtiges Ziel des B\u00fcndnisses ist es, den Bau von bezahlbaren Wohnungen zu beschleunigen sowie die Baukosten zu senken bzw. stabil zu halten. Bis zum Februar 2021 waren der Bauindustrieverband, der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungs- unternehmen Landesverband Berlin-Brandenburg e.V., Landesverband der Brandenburgischen Haus- und Grundeigen- t\u00fcmervereine, die Brandenburgische Architektenkammer, die Fachgemeinschaft Bau Berlin und Brandenburg e.V., der Deutsche Mieterbund e. V., das St\u00e4dteforum Brandenburg sowie der St\u00e4dte- und Gemeindebund Brandenburg e. V. im B\u00fcndnis f\u00fcr Wohnen.<\/p>\n Zu den Themen des B\u00fcndnisses z\u00e4hlen unter anderem die Ausgestaltung der Wohnraumf\u00f6rderung, Schaffung und Erhalt von Miet- und Belegungsbindungen, Bereitstellung von Bauland, Standards, Planungskosten, Baukosten, Bauqualit\u00e4t. In den Jahren 2017 und 2018 fanden mehrere Werkstatttermine statt, unter anderem zu den Themen Baukosten und Bezahl- barkeit des Wohnens. Das B\u00fcndnis bildete die Arbeitsgemeinschaften \u201eWohnraumf\u00f6rderung\u201c und \u201eBaukosten\u201c. Sie erarbeiteten Empfehlungen, die im B\u00fcndnis im Hinblick auf Ihre Umsetzbarkeit ausgewertet wurden. Hierzu z\u00e4hlten in der Arbeitsgemeinschaft Wohnraumf\u00f6rderung:<\/p>\n o Ausweitung der Zuschussf\u00f6rderung,<\/p>\n o Anhebung der Darlehensf\u00f6rderung,<\/p>\n o Keine, zum Beispiel bautechnischen oder energetischen, Standards \u00fcber geltende Rechtsvorschriften hinaus<\/p>\n o Mehr Gewicht auf die Neuschaffung von Wohnraum im Berliner Umland als auf Modernisierung des Bestandes<\/p>\n o Verstetigung der Mittel f\u00fcr die Wohnraumf\u00f6rderung nach 2019 mindestens in der bisherigen H\u00f6he<\/p>\n o Flexibilisierung von Bindungen<\/p>\n o F\u00f6rderung in Abh\u00e4ngigkeit des regionalen Bedarfs<\/p>\n Bisher konnte das B\u00fcndnis f\u00fcr Wohnen schon viel erreichen. Die konstruktive und effiziente Zusammenarbeit der B\u00fcndnispartner ist eine wichtige Grundlage f\u00fcr die erfolgreiche Wohnungsbauoffensive des Landes Brandenburg. Vor dem Hintergrund einer positiven Zwischenbilanz gaben die B\u00fcndnispartner im August 2020 eine gemeinsame Erkl\u00e4rung zur weiteren Zusammenarbeit ab. Das B\u00fcndnis hatte sich dazu verst\u00e4ndigt, die konstruktive Zusammenarbeit auch zuk\u00fcnftig fortzusetzen und zu verstetigen. Im Fr\u00fchjahr 2021 erkl\u00e4rte der Deutsche Mieterbund e. V. \u00fcberraschend seinen Austritt. Er erachtete die gutachterliche Bewertung der notwendigen Gebietskulisse der mietpreisbremsenden Ver- ordnungen als zu streng. Aus der Sicht der Landesregierung ist die R\u00fcckkehr des Mieterbundes in das B\u00fcndnis f\u00fcr Wohnen jederzeit m\u00f6glich.<\/p>\n 3. Standortmodelle zur Verl\u00e4ngerung von Mietpreis- und Belegungsbindungen<\/p>\n Neben der klassischen F\u00f6rderung entwickelt das Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung zusammen mit den kommunalen Akteuren und der Investitionsband des Landes Brandenburg (ILB) kommunal und wohnungswirtschaftlich<\/p>\n passgenaue Standortmodelle zur Ausweitung, Schaffung sowie zum Erhalt von Mietpreis und Belegungsbindungen. Vorreiterprojekt ist das sogenannte \u201ePotsdamer Modell\u201c, welches auf weitere Standorte ausgeweitet werden konnte. Diese Finanzierungsmodelle dienen der Neugenerierung und Reaktivierung sowie Verl\u00e4ngerung von Mietpreis- und Belegungsbindungen. Ziel ist jeweils eine einzelvertragliche Vereinbarung zwischen dem Wohnungsunternehmen als F\u00f6rdernehmer und der Investitionsbank des Landes Brandenburg als Gesch\u00e4ftsbesorgerin. Das Ministerium f\u00fcr Infra- struktur und Landesplanung ist nicht Vertragspartner. Die Zustimmung stellt im weiteren Sinn eine Entscheidung nach den \u00a7\u00a7 58, 59 der Landeshaushaltsordnung (Vertrags\u00e4nderung) dar.<\/p>\n Mit dieser Form der Standortmodelle konnten bislang ca. 4.300 Mietpreis- und Belegungsbindungen haushaltsschonend generiert werden. An einigen Standorten ist es hierdurch weiter m\u00f6glich gewesen, den F\u00f6rdernehmern die M\u00f6glichkeit zu er\u00f6ffnen in neue F\u00f6rdervorhaben zu investieren. Auch hier werden Mietpreis- und Belegungsbindungen neu entstehen.<\/p>\n Diese Modelle leisten einen Beitrag, um dem massiven R\u00fcckgang von belegungsgebundenem Wohnraum durch Aus- laufen von Zweckbindungen im gesamten Land Brandenburg entgegenzuwirken. Die Schaffung und Erhalt von Mietpreis und Belegungsbindungen durch Neugenerierung, Reaktivierung und Verl\u00e4ngerung von Miet- und Belegungsbindungen ist neben der klassischen Wohnraumf\u00f6rderung f\u00fcr Neubau- und Modernisierungsma\u00dfnahmen steht im landespolitischen Interesse, da allein die Wohnraumf\u00f6rderung die Bedarfe an belegungsgebundenem Wohnraum allein nicht zu decken vermag.<\/p>\n Gleichzeitig unterst\u00fctzen die Belegungsbindungen aus der Neugew\u00e4hrung von F\u00f6rdermitteln und aus individuellen Standortmodellen die bedarfsorientierte Verschiebung von Belegungsbindungen an prosperierenden Standorten mit positiver Bev\u00f6lkerungs- und wirtschaftlichen Entwicklungen. Sie k\u00f6nnen einer zunehmenden Segregation an Standorten entgegenwirken, da sie flexibel auszubringen sind.<\/p>\n 4. Brandenburgisches Wohnraumf\u00f6rderungsgesetz (BbgWoFG)<\/p>\n Am 01.10.2019 ist das Brandenburgische Wohnraumf\u00f6rderungsgesetz in Kraft getreten. Damit wurde die Grundlage geschaffen, die Wohnraumf\u00f6rderung zu modernisieren und flexibilisieren.<\/p>\n Wesentliche Neuerungen im Vergleich zum zuvor geltenden Bundesgesetz sind:<\/p>\n o \u00c4nderung der Einkommensgrenzen in Anpassung an die aktuelle Preisentwicklung und demographischen Bed\u00fcrfnisse<\/p>\n o Dynamische Anpassung der Einkommensgrenzen an die Einkommensentwicklung in Brandenburg alle vier Jahre<\/p>\n o Ber\u00fccksichtigung gemeinschaftlicher Wohnformen durch Erweiterung der Zielgruppen des Gesetzes und des Haus- haltsbegriffs<\/p>\n o Erm\u00f6glichung von Abweichungen, zum Beispiel vom Haushaltsbegriff, vom Erfordernis eines Wohnberech- tigungsscheines oder von den Einkommensgrenzen, um den Anforderungen besonderer Wohnformen (Studierende und Auszubildende, Menschen mit Behinderung oder Wohngemeinschaften zur Unterst\u00fctzung im Alter) besser gerecht zu werden.<\/p>\n 5. Gesetz \u00fcber das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Brandenburg (Brandenburgisches Zweckent- fremdungsverbotsgesetz – BbgZwVbG)<\/p>\n In Anbetracht der angespannten Wohnungsm\u00e4rkte und der in der Landeshauptstadt zu verzeichnenden ansteigenden Nutzung von Mietwohnungen zur Fremdbeherbergung ist im Jahr 2019 mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz eine landesgesetzliche Regelung zur Zweckentfremdung geschaffen werden. Da Zweckentfremdung von Wohnraum kein landesweites Problem ist, legt das Gesetz kein Zweckentfremdungsverbot f\u00fcr alle Gemeinden mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten fest, sondern regelt eine Satzungserm\u00e4chtigung. Das Gesetz bietet den Gemeinden ein Instrument zu verhindern, dass Wohnraum ungenehmigt dem Wohnungszweck entzogen wird. Bestehender Wohnraum kann so erhalten und die Verringerung des Wohnraumangebotes gebremst werden. Die Gemeinden k\u00f6nnen durch Satzung bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugef\u00fchrt werden darf. Verst\u00f6\u00dfe sind als Ordnungswidrigkeit sanktionierbar. Somit wird erm\u00f6glicht, zumindest einen Teil der betroffenen Wohnungen in den Mietwohnungsmarkt zur\u00fcckzuf\u00fchren und \u00fcber den Genehmigungsvorbehalt ein belastbares Monitoring im Rahmen der Wohnungsaufsicht aufzubauen. Dies ist ein Beitrag zur Verbesserung der Wohnraumversorgung.<\/p>\n 6. Aufbau eines Wohnungsmarktbeobachtungssystems<\/p>\n Im Wohnungspolitischen Kompass 2019 wurde festgestellt, dass eine Evaluierungs- und Fr\u00fchwarnfunktion zur Beobach- tung und Steuerung von Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik ratsam sei. Es wurde empfohlen ein Wohnungsmarkt- beobachtungssystem aufzubauen, um ein geeignetes Steuerungsinstrument zu installieren, dass es dem Land m\u00f6glich<\/p>\n macht fr\u00fchzeitig Marktver\u00e4nderungen und Trends zu erkennen, eine qualifizierte Bewertung der Situation vornehmen zu k\u00f6nnen und den Einsatz wohnungspolitischer Instrumente steuern und F\u00f6rderstrategien zielgenau ausrichten zu k\u00f6nnen. Das Land ist dieser Empfehlung gefolgt und hat im Jahr 2020 mit dem Aufbau eines solchen Systems begonnen. Ein erster Kurzbericht wird in 2021 ver\u00f6ffentlicht werden. Das System soll danach kontinuierlich aufgebaut und weiter- entwickelt werden.<\/p>\n 7. Planungsf\u00f6rderungsrichtlinie des Landes Brandenburg<\/p>\n Das Ziel der neuen Planungsf\u00f6rderungsrichtlinie ist es die St\u00e4dte und Gemeinden bei der Fl\u00e4chennutzungsplanung sowie der Bebauungsplanung f\u00fcr Wohnraum- und Gewerbefl\u00e4chen in allen Landesteilen zu unterst\u00fctzen. Mit Blick auf dem Blick auf die Herausforderungen bei der Bereitstellung von Fl\u00e4chen f\u00fcr die angemessene Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit (preisg\u00fcnstigem) Wohnraum sowie der dazugeh\u00f6rigen Infrastruktur, wird deutlich, wie wichtig eine aktuelle Fl\u00e4chenbedarfsplanung, in den St\u00e4dten und Gemeinden im Land Brandenburg ist. Sie ist essentielle Vorrausetzung, um auch auf kurzfristige Entwicklungen, wie z. B. die Ansiedlung von Gewerbe- und Industriegebieten (bspw. Tesla) vor- bereitet zu sein und ad\u00e4quate Fl\u00e4chen im gew\u00fcnschten Umfang f\u00fcr den Wohnungsbeau zeitnah zur Verf\u00fcgung stellen zu k\u00f6nnen. Auch in schrumpfenden Regionen bzw. St\u00e4dte und Gemeinden ist eine vorausschauende Fl\u00e4chennutzungs- planung wichtig, um u.a. die Ortskerne nachhaltig zu stabilisieren, Zersiedlung in der Fl\u00e4che zu vermeiden, Infra- struktureinrichtungen zu erhalten und den Natur- und Landschaftsraum im Verbund zu sch\u00fctzen. Somit leistet die Landesregierung mit der neuen Planungsf\u00f6rderungsrichtlinie einen wichtigen Beitrag zum effizienten Fl\u00e4chen- management und der Baulandbereitstellung. Sie unterst\u00fctzt des Weiteren die Wohnungsbauoffensive, durch Schaffung zus\u00e4tzlicher Fl\u00e4chenreserven f\u00fcr die Ausweisung von Wohnbaugebieten (Einfamilien- und Geschosswohnungsbau) auf kommunaler Ebene und leistet einen Beitrag zur potenziellen Nutzung der Programme der sozialen Wohnraumf\u00f6rderung durch entsprechende bauleitplanerische Festsetzungen.<\/p>\n 8. Arbeitshilfen f\u00fcr den Wohnungsbau<\/p>\n Das Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung hat 2020 eine neue Arbeitshilfe zu \u201eBaulandstrategien im Brandenburger Ma\u00dfstab\u201c herausgegeben, um die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland zu unterst\u00fctzen. Ein digitales Baul\u00fcckenkataster f\u00fcr alle Brandenburger Kommunen wird vorbereitet.<\/p>\n 9. Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes<\/p>\n Im Gesetzentwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes des Bundes sind Neuregelungen im Baugesetzbuch vorgesehen, mit denen Anreize und Erleichterungen f\u00fcr die Mobilisierung von Bauland, und damit den Wohnungsneubau, geschaffen werden. Vorschl\u00e4ge sind:<\/p>\n o ein Vorkaufsrecht der Gemeinde innerhalb angespannter Wohnungsm\u00e4rkte,<\/p>\n o die Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus,<\/p>\n o ein Baugebot innerhalb angespannter Wohnungsm\u00e4rkte<\/p>\n B. Besonderer Teil<\/strong><\/p>\n I. Zu \u00a7 1<\/p>\n \u00a7 1 bestimmt die in den Anwendungsbereich der Rechtsverordnung fallenden 19 Gemeinden. Die Verordnung findet gem\u00e4\u00df \u00a7 556d Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches auf Gemeinden Anwendung, in denen die ausreichende Ver- sorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gef\u00e4hrdet ist. Voraussetzung ist die Bestimmung der Gebiete durch eine Rechtsverordnung der Landesregierung.<\/p>\n In diesen 19 Gemeinden ist die Mieth\u00f6he zu Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses auf die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete (\u00a7 558 Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches) zuz\u00fcglich 10 Prozent begrenzt.<\/p>\n Die Auswahl der Gemeinden ist das Ergebnis einer Analyse zur Wohnungsmarktlage basierend auf einer gutachterlichen Untersuchung aus den Jahren 2019 und 2020 durch das Institut F+B Forschung und Beratung f\u00fcr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH sowie einer Entscheidung des Verordnungsgebers, der sich das Gutachten vollumf\u00e4nglich zu eigen macht.<\/p>\n Vom Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung wurde das Institut F+B Forschung und Beratung f\u00fcr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH beauftragt, ein Gutachten zu erarbeiten, welches Gebiete mit angespannten Wohnungs- m\u00e4rkten in Brandenburg identifiziert. Das Gutachten besteht aus zwei Teilen. Den ersten Teil \u201eEvaluierung der Wirk- samkeit der Regelungen der Kappungsgrenzenverordnung und der Mietpreisbegrenzungsverordnung im Land Branden- burg\u201c hat der Gutachter im Mai 2020 vorgelegt. Der zweite Teil \u201eGutachten zur Erstellung einer Gebietskulisse f\u00fcr die Mietbegrenzungsverordnungen nach \u00a7 556d ff. BGB und nach \u00a7 558 Abs. 3 BGB im Land Brandenburg\u201c wurde bis zum November 2020 erarbeitet und im Dezember 2020 vorgelegt. Beide Gutachten sowie weitere, unter Heranziehung der relevanten Indikatoren bewertete, Daten zu St\u00e4dten und Gemeinden sind im Internetauftritt des Ministeriums f\u00fcr Infra- struktur und Landesplanung einsehbar.<\/p>\n II. Zu \u00a7 2<\/p>\n \u00a7 2 legt den Zeitpunkt des Inkrafttretens und die Geltungsdauer fest. Die Verordnung tritt r\u00fcckwirkend mit Wirkung zum<\/p>\n 1. Januar 2021 in Kraft. Das r\u00fcckwirkende Inkrafttreten der Verordnung ist zul\u00e4ssig. Die vorgesehene R\u00fcckwirkungs- norm stellt eine echte R\u00fcckwirkung dar, weil sie nachtr\u00e4glich \u00e4ndernd in in der Vergangenheit liegende Tatbest\u00e4nde eingreift. Sie ist dennoch gerechtfertigt, weil zwingende Gr\u00fcnde des Gemeinwohls es erfordern, Ank\u00fcndigungs- und Mitnahmeeffekte zu vermeiden.<\/p>\n Das rechtsstaatliche Verfahren f\u00fcr den Beschluss bzw. den Erlass der Mietpreisbegrenzungsverordnung erfordert Vor- bereitungshandlungen und vorgeschaltete Abstimmungen, die einen monatelangen Zeitbedarf mit sich bringen. So konnte die entscheidende Vorbereitungshandlung im Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung \u2013 die Zusammenstellung der statistischen Daten, und das Einholen von Gutachten \u2013 erst zum 1. Dezember 2020 abgeschlossen werden. Die vor- gelegten Unterlagen waren anschlie\u00dfend einer Pr\u00fcfung zu unterziehen. Das Ministerium war entschlossen diese Pr\u00fcfung so schnell wie m\u00f6glich abzuschlie\u00dfen. Der Zeitbedarf f\u00fcr das Pr\u00fcfungs- und das daran anschlie\u00dfende wochenlange Ab- stimmungsverfahren k\u00f6nnte von den Vermieterinnen und Vermietern genutzt werden, den beschr\u00e4nkenden Normen der Verordnungen zuvor zu kommen und deren Schutzwirkung f\u00fcr die Mieterinnen und Mieter in den 19 Gemeinden zu unterlaufen. Aus diesem Grund wird die Verordnung zur Verwirklichung der sozialen Ziele auf dem Mietwohnungsmarkt mit R\u00fcckwirkung erlassen.<\/p>\n Die R\u00fcckwirkungsnorm greift nicht in die Grundrechte der Vermieterinnen und Vermieter ein. Insbesondere eine Verletzung des in Artikel 14 Grundgesetz gesch\u00fctzten Eigentums ist nicht gegeben. Das Bundesverfassungsgericht hat in einem Beschluss vom 18. Juli 2019, 1 BvL 1\/18, entschieden:<\/p>\n \u201eDie Eigentumsgarantie gebietet nicht, einmal ausgestaltete Rechtspositionen f\u00fcr alle Zukunft in ihrem Inhalt unange- tastet zu lassen. Der Gesetzgeber kann \u2026 einmal geschaffene Regelungen nachtr\u00e4glich ver\u00e4ndern und fortentwickeln \u2026, auch wenn sich damit die Nutzungsm\u00f6glichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechtern. \u2026 Zwar tragen Ver- mieterinnen und Vermieter f\u00fcr die von der Mieth\u00f6henregulierung betroffenen Wohnungen hohe, h\u00e4ufig kreditfinanzierte Investitionskosten, die sich \u00fcber Mieteinnahmen nur \u00fcber einen langen Zeitraum rentieren k\u00f6nnen und insoweit auf Langfristigkeit angelegt sind\u2026 Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts m\u00fcssen Vermieterinnen und Vermieter aber mit h\u00e4ufigen Gesetzes\u00e4nderungen rechnen und k\u00f6nnen nicht auf den Fortbestand einer ihnen g\u00fcnstigen Rechtslage vertrauen\u2026 Ihr Vertrauen, mit der Wohnung h\u00f6chstm\u00f6gliche Mieteink\u00fcnfte erzielen zu k\u00f6nnen, wird durch die Eigentumsgarantie nicht gesch\u00fctzt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich gesch\u00fctzten Eigentum nicht umfasst ist.\u201c<\/p>\n Der Verordnungsgeber ist im Begriff, kurzfristig eine neue mietbremsende Verordnung zu erlassen. Es ist allerdings erkennbar, dass die durch die Gemeinsame Gesch\u00e4ftsordnung der Landesregierung vorgegebenen Beteiligungsfristen, insbesondere auch in der Corona-Lage, ebenso wenig eingehalten werden k\u00f6nnen, wie die Beteiligungsfristen f\u00fcr Verb\u00e4nde und Vereinigungen, die kommunalen Spitzenverb\u00e4nde und die Gemeinden selbst. Die g\u00fcltige Mietpreis- begrenzungsverordnung tritt am 31. Dezember 2020 au\u00dfer Kraft. Aus diesem Grund bef\u00fcrchtet das Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung Ank\u00fcndigungs- und Mitnahmeeffekte zu Lasten der Mieterinnen und Mieter in den 19 Gemeinden in der Gebietskulisse.<\/p>\n Die Mieterinnen und Mieter in den 16 Gemeinden im Land Brandenburg, die bisher auch unter dem Schutz einer Mietpreisbegrenzung stehen, k\u00f6nnen nur sachgerecht gesch\u00fctzt werden, wenn die Preisbegrenzung fortlaufend gilt. Die Mieterinnen und Mieter in den drei hinzukommenden Gemeinden w\u00e4ren Mitnahmeeffekten ausgeliefert, wenn unmittel- bar vor der Wirkung der sch\u00fctzenden Norm, erh\u00f6hte Mietpreisforderungen an sie gerichtet werden d\u00fcrften.<\/p>\n Auch die h\u00f6chstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zur Ver\u00f6ffentlichungspflicht steht dem nicht entgegen. Nach der Entscheidung des BGH vom 17. Juli 2019 (Az.: VIII ZR 130\/18, NJW 2019, 2844) muss die Verordnungsbegr\u00fcndung im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung ver\u00f6ffentlicht sein. Konkret hei\u00dft es in der Entscheidung des BGH (a.a.O., Rn 40):<\/p>\n \u201eMit R\u00fccksicht auf die erh\u00f6hte Grundrechtsrelevanz der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete von Bestands- wohnungen strebt der Gesetzgeber, wie ausgef\u00fchrt, eine nachvollziehbare und transparente Gebietsausweisung an. Daher darf die jeweilige Landesregierung ihre Begr\u00fcndung f\u00fcr die Auswahl der von ihr herangezogenen Indikatoren<\/p>\n und die Bestimmung der von der Mietpreisbegrenzung betroffenen Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten nicht erst nach dem Inkrafttreten der Verordnung bekannt machen. Denn die Entscheidung der Landesregierung, bestimmte Gemeinden oder Gemeindeteile zu Gebieten mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten zu bestimmen, ist f\u00fcr die Miet-vertragsparteien bei Vertragsabschluss nicht nachvollziehbar und erst recht nicht nach- pr\u00fcfbar, sofern ihnen eine Begr\u00fcndung f\u00fcr die Gebietsbestimmung, die in besonderer Weise von den seitens der Landes- regierung f\u00fcr ma\u00dfgeblich erachteten Kriterien abh\u00e4ngt, bei Inkrafttreten der Verordnung vorenthalten wird.\u201c<\/p>\n Die neue Mietpreisbegrenzungsverordnung wurde am 29. Dezember 2020 im Entwurf im Amtsblatt des Landes Brandenburg \u00f6ffentlich bekannt gemacht. In der Bekanntmachung hei\u00dft es:<\/p>\n \u2026 Durch das Gesetz zur Verl\u00e4ngerung und Verbesserung der Regelungen \u00fcber die zul\u00e4ssige Mieth\u00f6he bei Mietbeginn vom 19. M\u00e4rz 2020 (BGBl. I S. 540) wurden die L\u00e4nder erm\u00e4chtigt, nach Aussch\u00f6pfen der Frist von f\u00fcnf Jahren G\u00fcltig- keit eine erneute Ausweisung mittels einer Rechtsverordnung f\u00fcr die Dauer von f\u00fcnf Jahren vorzunehmen. Von dieser Erm\u00e4chtigung wird das Land Brandenburg weiterhin Gebrauch machen. Leider wird es nicht m\u00f6glich sein, die erforder- lichen f\u00f6rmlichen Verfahren vor dem Au\u00dferkrafttreten der derzeit geltenden Mietpreisbegrenzungsverordnung vom<\/p>\n 28. M\u00e4rz 20019 abzuschlie\u00dfen. Dies gilt umso mehr, als dass nicht gew\u00e4hrleistet werden kann, dass die vorgegebenen f\u00f6rmlichen Fristen in der Corona-Lage eingehalten werden k\u00f6nnen. Aus diesem Grund werden alle vom Schutzschirm der Mietpreisbegrenzungsverordnung 2021 umfassten Gemeinden hier vorab \u00f6ffentlich bekannt gemacht. \u2026<\/p>\n Somit wurde die Gebietskulisse sowie die Begr\u00fcndung f\u00fcr die Verordnung vor Au\u00dferkrafttreten der geltenden Ver- ordnung allen Vermieterinnen und Vermietern nachvollziehbar und transparent deutlich gemacht.<\/p>\n Zuvor waren die Unterlagen am 17. Dezember 2020 im Entwurf auf der Homepage des Ministeriums f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung bekannt und der \u00d6ffentlichkeit zug\u00e4nglich gemacht. Die Gemeinden der Gebietskulisse wurden ferner am 10. Dezember 2020 den Abgeordneten des Ausschusses f\u00fcr Infrastruktur und Landesplanung vorgestellt und anschlie\u00dfend \u00fcber die Presse der \u00d6ffentlichkeit zur Kenntnis gebracht. Auf diese Weise wurde den B\u00fcrgerinnen und B\u00fcrgern deutlich vor Augen gef\u00fchrt, dass sie mit einer Fortsetzung des Schutzstatusses rechnen mussten bzw. rechnen durften. Das Vertrauen der Mietparteien auf den allein g\u00fcltigen Rechtsrahmen des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs wird an- gesprochen und zugleich ersch\u00fcttert. Der Verordnungsgeber macht deutlich, dass er eine Regelungsl\u00fccke und damit zugleich das Aushebeln der Norm nicht gestatten wird.<\/p>\n Auch die Entscheidung des BGH zu einem Einzelfall in Hessen, dass die Ver\u00f6ffentlichung eines Begr\u00fcndungsentwurfes nicht gen\u00fcgt, f\u00fchrt zu keiner anderen Bewertung.<\/p>\n In der bisher einzigen Entscheidung des BGH zu einem Einzelfall, in welchem die Landesregierung im Jahr 2015 eine Verordnung erlassen, deren Begr\u00fcndung jedoch bis zum Jahr 2017 nicht \u00f6ffentlich bekannt gegeben hat, hei\u00dft es (a.a.O., Rn 31 bis 33):<\/p>\n \u201eMit R\u00fccksicht auf die Zielrichtung des Gesetzes erweist sich, dass eine \u2013 wie hier \u2013 zurzeit des Inkrafttretens einer Gebietsverordnung i. S. v. \u00a7 556d II BGB im Entwurfsstadium verbliebene Begr\u00fcndung den gesetzlichen Anforderungen nicht gen\u00fcgt. \u2026 Ein solcher Begr\u00fcndungsentwurf kann \u2013 ebenso wie ein Verordnungsentwurf \u2013 einen Anspruch auf Verbindlichkeit nicht erheben. So kann ein Begr\u00fcndungsentwurf etwa noch in einem mehr oder weniger gro\u00dfen Umfang revidiert werden, weil er gegebenenfalls noch der internen Abstimmung, Konsolidierung oder Erg\u00e4nzung bedarf. Daran \u00e4ndert es nichts, wenn der \u00d6ffentlichkeit zus\u00e4tzlich zu einem Begr\u00fcndungsentwurf ein Gutachten eines von der Landes- regierung beauftragten Forschungsinstituts zur Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsm\u00e4rkten anhand geeigneter Indikatoren zug\u00e4nglich gemacht werden sollte, denn dem Verordnungsgeber wird eine wertende Entscheidung abverlangt.\u201c<\/p>\n Zwar w\u00e4re nach dem Wortlautargument die r\u00fcckwirkende Inkraftsetzung der Ver-ordnung nicht m\u00f6glich, allerdings ist vorliegend zu beachten, dass zwischen der Sachlage \u00fcber die der BGH zu entscheiden hatte und der Sachlage in Brandenburg so erhebliche Unterschiede vorliegen, dass die Sonderentscheidung des BGH nicht zwangsl\u00e4ufig auf die Situation in Brandenburg \u00fcbertragbar ist<\/p>\n Entscheidender Unterschied d\u00fcrfte sein, dass das Land Brandenburg bereits vor der Ver\u00f6ffentlichung und dem beab- sichtigten Inkrafttreten zum 1. Januar 2021 sowohl die Verordnung als auch alle verordnungsbegr\u00fcndenden Details in der Form in die \u00d6ffentlichkeit getragen hat, wie sie sp\u00e4ter (m\u00f6glichst zeitig) ver\u00f6ffentlicht werden soll. Damit ist der Vertrauensschutz, der ansonsten ma\u00dfgeblich gegen eine R\u00fcckwirkung streitet, wirksam ausgehebelt worden. Mit der angewendeten Form der Transparenz im Vorfeld der Ver\u00f6ffentlichung hatten die Adressaten der Verordnung die hin- reichenden Informationen, dass sie sich in ihrem Handeln darauf einstellen konnten. Auch dem Anspruch auf Verbind- lichkeit der Aussagen des Verordnungsgebers wurde entsprochen. Die wertende Entscheidung zur gew\u00e4hlten Gebiets- kulisse ist identisch mit der Wertung aus dem Dezember 2020. Die Verordnung und deren Begr\u00fcndung wurden \u2013 bis auf redaktionelle \u00c4nderungen \u2013 grunds\u00e4tzlich unver\u00e4ndert durch das Rechtsetzungsverfahren gef\u00fchrt.<\/p>\n Vermieterinnen und Vermieter wurden darauf aufmerksam gemacht, dass ein Aushebeln der k\u00fcnftigen Schutznormen nicht geduldet wird. Ihnen und den Mieterinnen und Mietern wurde bekundet, dass sich die Landesregierung daf\u00fcr einsetzt, den Anstieg der Mieten in Gebieten mit besonderer Gef\u00e4hrdungslage zu d\u00e4mpfen, um Mieterinnen und Mieter vor einem Auszug aus der f\u00fcr sie infolge der Mieterh\u00f6hung finanziell untragbar gewordenen Umgebung zu sch\u00fctzen.<\/p>\n Auch ein Nachschieben der Begr\u00fcndung wie sie der BGH ablehnt \u2013 also die Bekanntmachung der amtlichen Begr\u00fcndung nach Inkrafttreten der Verordnung \u2013 war zu keinem Zeitpunkt vorgesehen.<\/p>\n Die Befristung der Verordnung h\u00e4lt sich an die vom Gesetzgeber vorgegebene maximale Geltungsdauer. In \u00a7 556d Absatz 2 Satz 1 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches werden die Landesregierungen erm\u00e4chtigt, die Gebiete durch Rechts- verordnung f\u00fcr die Dauer von h\u00f6chstens f\u00fcnf Jahren zu bestimmen.<\/p>\n MietbegrenzV – Anlage 1 (PDF, 0,98 MB)<\/a><\/p>\n MietbegrenzV – Anlage 2 (PDF, 968 kB)<\/a><\/p>\n MietbegrenzV – Anlage 2 – Austauschseite (PDF, 134 kB)<\/a><\/p>\n MietbegrenzV – Anlage 2 – Legende (PDF, 82,8 kB)<\/a><\/p>\n MietbegrenzV – Anlage 3 (PDF, 217 MB)<\/a><\/p>\n MietbegrenzV – Anlage 4 (PDF, 1,33 MB)<\/a><\/p>\n |