Gericht: VG Berlin 6. Kammer
\nEntscheidungsdatum: 20.07.2021
\nAktenzeichen: 6 L 211\/21
\nECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:0726.6L211.21.00
\nDokumenttyp: Beschluss<\/p>\n
Tenor<\/strong><\/p>\n Der Antrag auf Gew\u00e4hrung vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.<\/p>\n Die Antragstellerin tr\u00e4gt die Kosten des Verfahrens.<\/p>\n Der Wert des Verfahrensgegenstands wird auf 15.000 Euro festgesetzt.<\/p>\n Gr\u00fcnde<\/strong><\/p>\n I.<\/strong><\/p>\n 1. Die Antragstellerin wendet sich im Wege des vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes gegen mehrere R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Sie ist seit April 2019 Eigent\u00fcmerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundst\u00fccks in der R…. Das Geb\u00e4ude steht unter Denkmalschutz.<\/p>\n 2. Im September 2016 h\u00f6rte der Antragsgegner nach einem B\u00fcrgerhinweis auf den Leerstand mehrerer Wohnungen in dem Geb\u00e4ude den damaligen Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks (im Folgenden: Voreigent\u00fcmer) zu einem Leerstand i.S.d. ZwVbG hinsichtlich der Wohnungen im Vorderhaus, 1. OG rechts und 2. OG links, an. Dabei wurde die Wohnung im 1. OG rechts zun\u00e4chst von den Beteiligten irrt\u00fcmlich als links liegend bezeichnet. Daraufhin teilte die von dem Voreigent\u00fcmer beauftragte Hausverwaltung dem Antragsgegner mit, die Wohnung im Vorderhaus, 1. OG rechts, stehe seit Ende Januar 2015 leer, die Wohnung im Vorderhaus, 2. OG links, seit Ende M\u00e4rz 2015.<\/p>\n 3. Im August 2018 erhielt der Voreigent\u00fcmer eine Mitteilung nach \u00a7 62 Abs. 3 Bauordnung Berlin \u2013 BauO Bln \u2013 f\u00fcr das Vorhaben \u201eWohnungsumbau eines Gr\u00fcnderzeithauses, Erweiterung der Etagenwohnungen durch den Abriss von zwei Nebentreppenh\u00e4usern in den Seitenfl\u00fcgeln\u201c. Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung hierf\u00fcr beantragte der Voreigent\u00fcmer im Oktober 2018.<\/p>\n 4. Nach weiterem Hinweis, wonach in dem Geb\u00e4ude die Wohnungen im Vorderhaus, 1. OG links (seit 2014), 2. OG rechts (seit Mai 2018), 3. OG links (seit 2016), 3. OG rechts (seit Juli 2018) sowie im Souterrain rechts (seit 2015) leerst\u00e4nden, h\u00f6rte der Antragsgegner den Voreigent\u00fcmer im Oktober 2018 erneut wegen eines Leerstandes i.S.d. ZwVbG an.<\/p>\n 5. Im Mai 2019 meldeten sich die jetzigen Prozessbevollm\u00e4chtigten der Antragstellerin f\u00fcr den Voreigent\u00fcmer und beantragten bei dem Antragsgegner die Erteilung von Genehmigungen zum Leerstand der Wohnungen im Vorderhaus, 1. OG rechts, 2. OG links und rechts sowie 3. OG links und rechts, bis zum 31. Oktober 2019. Der geplante und bereits 2012 genehmigte Anbau eines Au\u00dfenfahrstuhls und von jeweils einem zweiten Balkon an den Wohnungen habe zun\u00e4chst nicht umgesetzt werden k\u00f6nnen, da der Voreigent\u00fcmer die Zustimmung mehrerer Mieter des Geb\u00e4udes zu den geplanten Arbeiten im Zivilrechtsweg habe erwirken m\u00fcssen. Die geplanten Arbeiten h\u00e4tten einer Herrichtung auch der genannten Wohnungen zu Wohnzwecken entgegengestanden, da hierdurch erheblich in die Substanz der Wohnungen eingegriffen worden w\u00e4re. Diese Ma\u00dfnahmen w\u00fcrden nun umgesetzt. Es best\u00fcnden aufgrund des stark abgenutzten und besch\u00e4digten Zustands der R\u00e4umlichkeiten bereits erhebliche Zweifel, ob es sich dabei um Wohnraum i.S.d. \u00a7 1 Abs. 3 ZwVbG handele. Aufgrund der bestehenden zivilrechtlichen Streitigkeiten i.S.d. \u00a7 555b B\u00fcrgerliches Gesetzbuch \u2013 BGB \u2013 habe zudem gem\u00e4\u00df \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG keine Zweckentfremdung vorgelegen bzw. der Voreigent\u00fcmer einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigungen gehabt.<\/p>\n 6. Im Januar 2020 h\u00f6rte der Antragsgegner den Voreigent\u00fcmer zu dem beabsichtigten Erlass einer R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung nach dem ZwVbG hinsichtlich der R\u00e4ume im Vorderhaus, 1. OG rechts, 2. OG links und rechts, 3. OG links und rechts sowie Souterrain rechts, an. Daraufhin teilte der Voreigent\u00fcmer mit, er beabsichtige gr\u00f6\u00dfere Umbauma\u00dfnahmen, im Zuge derer die beiden Nebentreppenh\u00e4user abgerissen und der Wohnnutzung zugeschlagen werden sollten. Hierdurch solle zus\u00e4tzlicher Wohnraum geschaffen werden. Lediglich die erforderliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung stehe noch aus. Diese sei bereits im Oktober 2018 beantragt, der Antrag bislang indes nicht beschieden worden. Nach \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG liege deshalb keine Zweckentfremdung vor. Die Norm sei analog anwendbar, wenn der Eigent\u00fcmer f\u00fcr die begehrten Bauma\u00dfnahmen einer \u00f6ffentlich-rechtlichen Genehmigung bed\u00fcrfe. Die R\u00e4ume bef\u00e4nden sich \u00fcberdies in einem schlechten baulichen Zustand. Unabh\u00e4ngig von den gro\u00dfen Umbauma\u00dfnahmen seien zwingend Instandsetzungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen n\u00f6tig, damit die R\u00e4umlichkeiten tats\u00e4chlich zu Wohnzwecken geeignet seien und genutzt werden k\u00f6nnten. Auch eine Zwischenvermietung i.S.d. \u00a7 4 Abs. 3 ZwVbG sei aufgrund des aktuellen Zustands der Wohnungen sowohl unm\u00f6glich als auch wirtschaftlich unzumutbar. Die Genehmigungen zum Leerstand seien rein vorsorglich beantragt worden. Der Genehmigungsantrag betr\u00e4fe alle von einer R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung bedrohten R\u00e4umlichkeiten.<\/p>\n 7. Im Mai 2020 teilten die Prozessbevollm\u00e4chtigten des Voreigent\u00fcmers dem Antragsgegner mit, dass sie auch die Antragstellerin als neue Eigent\u00fcmerin vertr\u00e4ten. Im Juni 2020 teilte die Antragstellerin erstmals mit, dass sie die Wohnungen nunmehr ver\u00e4u\u00dfern wolle.<\/p>\n 8. Mit sechs Bescheiden vom 23. Dezember 2020 forderte der Antragsgegner die Antragstellerin auf, die Wohnungen im Vorderhaus, Souterrain rechts, 1. OG rechts, 2. OG links und rechts sowie 3. OG links und rechts, auf eigene Kosten in einen f\u00fcr Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und diesen bis zum 1. Juni 2021 wieder Wohnzwecken zuzuf\u00fchren. F\u00fcr den Fall, dass sie dieser Aufforderung nicht oder nicht fristgem\u00e4\u00df nachkommen sollte, drohte er ihr ein Zwangsgeld in H\u00f6he von jeweils 5.000,00 Euro an. Er habe den Voreigent\u00fcmer hierzu angeh\u00f6rt. Eine erneute Anh\u00f6rung m\u00fcsse nicht erfolgen, da dieser mit anwaltlichem Schreiben vom 4. M\u00e4rz 2020 auf die Anh\u00f6rung reagiert habe und \u00fcberdies Kommanditist der Antragstellerin sei. Sinn und Zweck des \u00a7 28 Verwaltungsverfahrensgesetz \u2013 VwVfG \u2013 seien damit gewahrt. Es liege eine Zweckentfremdung i.S.v. \u00a7 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG vor. Die erforderliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung betreffe ausschlie\u00dflich den Abriss der Nebentreppenh\u00e4user, welche nach den eingereichten Baupl\u00e4nen neben einem Abstellraum und einem Flur der jeweiligen Wohnungen l\u00e4gen. Die Elektro- und Sanit\u00e4rarbeiten h\u00e4tten damit nichts zu tun, sondern seien gem\u00e4\u00df dem Schreiben der Hausverwaltung vom September 2016 zumindest teilweise durchgef\u00fchrt worden. Die genehmigungssichere Nutzung des Wohnraums zu Wohnzwecken liege zudem in der Risikosph\u00e4re des Eigent\u00fcmers. Der Voreigent\u00fcmer habe die Einholung der Genehmigung verschleppt. \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG sei vorliegend nicht analog anwendbar.<\/p>\n 9. Es liege auch kein Fall von \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 2 ZwVbG aufgrund der eingereichten zivilrechtlichen Klagen vor. Es handele sich dabei nicht um Duldungsklagen nach \u00a7 555a oder \u00a7 555b BGB. Der Anbau eines zweiten Balkons sei keine Modernisierungsma\u00dfnahme. Selbst wenn es sich um eine Klage i.S.v. \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG handeln sollte, seien keine z\u00fcgigen Modernisierungsarbeiten vorgenommen worden. Erst dann k\u00f6nne sich auf diesen Ausnahmetatbestand bezogen werden. Eine Widerherstellung der R\u00e4umlichkeiten, um diese zumindest kurzfristig zu vermieten, sei geboten und zumutbar, zumal die Planungen bereits seit 2012 best\u00fcnden. Die R\u00fcckf\u00fchrungsfrist sei ann\u00e4hernd danach zu bemessen, dass nach den bisher eingereichten Bauablaufpl\u00e4nen die Strangsanierung nebst Elektroinstallation etwa vier Monate dauere. Ein Zeitkontingent von einem Monat habe man hinzugerechnet, um Bauverz\u00f6gerungen zu kompensieren.<\/p>\n 10. Gegen diese Bescheide legte die Antragstellerin Widerspruch ein und beantragte die Aussetzung der Vollziehung. Das Objekt befinde sich in einem desolaten Zustand. Die von ihr geplanten Umbauarbeiten, insbesondere der Abriss der Nebentreppenh\u00e4user, h\u00e4tten in Ermangelung der Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung nicht ausgef\u00fchrt werden k\u00f6nnen. Sie habe sich deshalb dazu entschlossen, das geplante gro\u00dfe Bauvorhaben nicht umzusetzen und ein kleines Bauvorhaben begonnen. Hierzu z\u00e4hlten die Aufwertung der Fassade und des Treppenraumes. Ferner habe sie neue Kalt- und Warmwasserleitungen sowie Zirkulationsleitungen und Abwasserleitungen errichtet und eine Strangsanierung durchgef\u00fchrt. Die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen seien aufgrund ihrer tats\u00e4chlichen objektiven Unausf\u00fchrbarkeit gem\u00e4\u00df \u00a7 44 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG nichtig. Die R\u00e4ume seien aufgrund ihres aktuellen stark abgenutzten Bauzustands nicht zu Wohnzwecken geeignet. Bevor sie wieder zu Wohnzwecken genutzt werden k\u00f6nnten, seien umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsma\u00dfnahmen n\u00f6tig. Innerhalb der gesetzten Frist bis zum 1. Juni 2021 sei es unm\u00f6glich, die notwendigen Bauma\u00dfnahmen auszuf\u00fchren. Dies gelte schon unabh\u00e4ngig von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie, versch\u00e4rfe sich durch diese jedoch noch. Gem\u00e4\u00df \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG handele es sich nicht um verbotenen Leerstand. Die Zeitverz\u00f6gerung bei der Umsetzung der geplanten gro\u00dfen Bauma\u00dfnahme sei der Antragstellerin bzw. dem Voreigent\u00fcmer nicht vorzuwerfen. Im Rahmen der kleinen Umbauma\u00dfnahme w\u00fcrden die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten z\u00fcgig umgesetzt. Aufgrund der aktuellen Bauma\u00dfnahmen bestehe zumindest ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigungen zum Leerstand der Wohnungen. Die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen seien schon deshalb rechtswidrig, da \u00fcber die Erteilung der Leerstandsgenehmigungen noch nicht abschlie\u00dfend entschieden worden sei.<\/p>\n 11. Mit sechs Widerspruchsbescheiden vom 29. M\u00e4rz 2021 wies der Antragsgegner die Widerspr\u00fcche der Antragstellerin zur\u00fcck. Die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen seien nicht nach \u00a7 44 VwVfG nichtig. Die Frist zur Wiederherstellung und R\u00fcckf\u00fchrung habe er an den eingereichten Bauzeitenpl\u00e4nen bemessen, die noch das gro\u00dfe Bauvorhaben realisieren sollten. Schon im April 2020 h\u00e4tten die Prozessbevollm\u00e4chtigten der Antragstellerin mitgeteilt, dass bereits mehrere Arbeiten durchgef\u00fchrt worden seien. Die fehlenden Komponenten des kleinen Bauvorhabens tangierten nicht die Wohnungen selbst, sondern lediglich die Fassade und den Treppenraum. Auch die eingereichten Modernisierungs- und Sanierungsvereinbarungen mit den Mietern des Hauses bestimmten lediglich einen Zeitrahmen bis Juli oder August 2020, so dass die ma\u00dfgeblichen Arbeiten in den Wohnungen des Hauses (Strangsanierung und Elektrik) bereits abgeschlossen seien. Die Antragstellerin trage nicht vor, inwieweit die leerstehenden Wohnungen nicht zu Wohnzwecken geeignet seien. Die weiteren erforderlichen Arbeiten habe sie nicht n\u00e4her dargelegt. Vom derzeitigen Lockdown seien Baufirmen \u00fcberdies nicht betroffen, auch Wohnungsbesichtigungen seien durch die SARS-CoV-2-Infektionsschutzma\u00dfnahmenverordnung nicht verboten. Die Ausnahme des \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG liege nicht vor, da jedenfalls die Arbeiten nicht z\u00fcgig ausgef\u00fchrt w\u00fcrden. Seit dem erstmaligen Leerstand seien mehrere Jahre vergangen, 2019 und 2020 seien zwar partiell Arbeiten ausgef\u00fchrt worden, dies entspreche indes nicht der Definition von Z\u00fcgigkeit. Die \u00dcberlegungen f\u00fcr das gro\u00dfe Bauvorhaben existierten bereits seit dem Jahr 2012. Sp\u00e4testens seit 2016 sei bekannt, dass hierf\u00fcr eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei. Diese sei erst zwei Jahre sp\u00e4ter beantragt worden, die Antragstellerin habe auch keine auf Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung gerichtete Unt\u00e4tigkeitsklage erhoben. Dass sie nunmehr ein kleines Bauvorhaben realisieren wolle, \u00e4ndere an der Beurteilung nichts, da hier die gesamte Zeit des Leerstands heranzuziehen sei. Es gehe zu ihren Lasten, dass sie sich zwischenzeitlich entschieden habe, ein anderes Bauvorhaben zu realisieren.<\/p>\n 12. Am 29. April 2021 hat die Antragstellerin Klage gegen die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen und Zwangsgeldandrohungen vom 23. Dezember 2020 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 29. M\u00e4rz 2021 erhoben (VG 6 K 191\/21). Am 27. Mai 2021 hat sie insoweit einen Antrag auf Gew\u00e4hrung vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes gestellt. Aufgrund der geplanten Umbauma\u00dfnahmen und des desolaten Zustands der R\u00e4ume habe der Voreigent\u00fcmer die Wohnungen nicht vermietet. Auch eine Zwischenvermietung sei wegen des schlechten baulichen Zustandes nicht m\u00f6glich gewesen. Sie habe einen Anspruch darauf, die Wohnungen an Selbstnutzer bezugsfrei zu ver\u00e4u\u00dfern. Bei ernsthaften und geeigneten Verkaufsabsichten bzw. Verkaufsbem\u00fchungen sei ein Leerstand von mehr als drei Monaten hinzunehmen. Dieser Rechtsanspruch ergebe sich entweder unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 GG oder aus einer analogen Anwendung oder verfassungskonformen Auslegung von \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG. Der Verkauf einer Wohnung innerhalb von drei Monaten sei nur in den seltensten F\u00e4llen m\u00f6glich, durchschnittlich dauere er sechs bis zw\u00f6lf Monate. Eine Zwischenvermietung sei der Antragstellerin nicht zuzumuten, da Selbstnutzer keine vermietete Wohnung erwerben w\u00fcrden. Gem\u00e4\u00df \u00a7 566 BGB trete der Erwerber einer Wohnung in den bestehenden Mietvertrag ein. Im Falle einer Zwischenvermietung befinde sich die Wohnung nach Auszug der Mieter auch nicht mehr in renoviertem Zustand. Eine vermietete Wohnung k\u00f6nne von potentiellen K\u00e4ufern nicht besichtigt werden. Der K\u00e4ufer ben\u00f6tige die Rechtssicherheit, die R\u00e4ume nach Erwerb selbst zu Wohnzwecken nutzen zu k\u00f6nnen. Bei einer Vermietung zum vor\u00fcbergehenden Gebrauch bestehe die tats\u00e4chliche Schwierigkeit, dass diese in der Regel m\u00f6bliert erfolgen m\u00fcsse. Ferner bestehe die Gefahr, dass der Mieter trotz Vermietung zum vor\u00fcbergehenden Gebrauch nach Zeitablauf nicht ausziehe oder dass Zivilgerichte trotz der ausdr\u00fccklichen Befristung von einem unbefristeten Mietvertrag ausgingen. Die Vermietung und der Verkauf von Wohnungen seien als M\u00f6glichkeiten einer R\u00fcckf\u00fchrung zu Wohnzwecken gleichrangig zu bewerten. Der Schutzzweck des ZwVbG, der Bestandsschutz von Wohnraum, rechtfertige die Privilegierung der Vermietung bzw. die Erschwerung oder Verhinderung des Verkaufes einer Wohnung nicht. Dem Gesamtwohnraumangebot sei durch eine Zwischenvermietung nicht geholfen. Vielmehr liege der ungest\u00f6rte und z\u00fcgige Verkauf der Wohnung zu Wohnzwecken im Interesse des Gesamtwohnraumangebotes. Sie habe ernsthafte Verkaufsabsichten. Die Vermarktung und der Verkauf der Wohnungen erfolge \u00fcber die I…. Insoweit nimmt die Antragstellerin Bezug auf ein eingereichtes Expos\u00e9. Vier der Wohnungen seien bereits verkauft, f\u00fcr eine weitere Wohnung gebe es eine qualifizierte Reservierungsvereinbarung. Der Nachweis geeigneter Verkaufsbem\u00fchungen m\u00fcsse nicht wohnungsspezifisch erfolgen, vielmehr sei eine Gesamtbetrachtung anzustellen. Aus den dargelegten Gr\u00fcnden habe sie zumindest Anspruch auf Erteilung einer vorl\u00e4ufigen Genehmigung zum Leerstand der Wohnungen. Diese setze nicht zwingend eine wirtschaftliche Existenzgef\u00e4hrdung voraus. Jedenfalls aufgrund der Einschr\u00e4nkungen im Zuge der Covid-19-Pandemie bestehe ein Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigungen.<\/p>\n 13. Die Antragstellerin beantragt sinngem\u00e4\u00df,<\/p>\n 14. die aufschiebende Wirkung ihrer Klage vom 29. April 2021 gegen die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen und Zwangsgeldandrohungen in den Bescheiden vom 23. Dezember 2020 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 29. M\u00e4rz 2021 (VG 6 K 191\/21) anzuordnen.<\/p>\n 15. Der Antragsgegner beantragt,<\/p>\n 16. den Antrag abzulehnen.<\/p>\n 17. Zur Begr\u00fcndung nimmt er im Wesentlichen Bezug auf die angegriffenen Bescheide.<\/p>\n 18. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte sowie die Verwaltungsvorg\u00e4nge des Antragsgegners (sieben Hefter) verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind.<\/p>\n II.<\/p>\n 19. Der Antrag hat keinen Erfolg.<\/p>\n 20. Er ist zwar zul\u00e4ssig, insbesondere statthaft gem\u00e4\u00df \u00a7 80 Abs. 5 Satz 1, 1. Var. i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung \u2013 VwGO. Der Anfechtungsklage gegen die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung kommt von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung zu (vgl. \u00a7 4 Abs. 4 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes \u2013 ZwVbG \u2013 in der Fassung des Gesetzes vom 12. Oktober 2020, GVBl. 807).<\/p>\n 21. Der Antrag ist jedoch unbegr\u00fcndet. Die nach \u00a7 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abw\u00e4gung der widerstreitenden Interessen geht zulasten der Antragstellerin aus.<\/p>\n 22. 1. Die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen vom 23. Dezember 2020 in der Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 29. M\u00e4rz 2021 sind nach summarischer Pr\u00fcfung im vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzverfahren rechtm\u00e4\u00dfig.<\/p>\n 23. a) Die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen sind formell rechtm\u00e4\u00dfig. Der Antragsgegner musste die Antragstellerin nicht gem\u00e4\u00df \u00a7 28 Abs. 1 VwVfG erneut anh\u00f6ren, nachdem das Eigentum an dem Grundst\u00fcck auf sie \u00fcbergegangen war. Sinn und Zweck des Anh\u00f6rungsrechts sind vorliegend erf\u00fcllt, da die Prozessbevollm\u00e4chtigten der Antragstellerin bereits den Voreigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks vertraten, der zudem ausweislich der Handelsregisterausz\u00fcge der Kommanditist der Antragstellerin und alleiniger Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer ihrer Komplement\u00e4rin ist. Jedenfalls wurden etwaige M\u00e4ngel der Anh\u00f6rung durch Nachholung im Widerspruchsverfahren gem\u00e4\u00df \u00a7 45 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 VwVfG geheilt.<\/p>\n 24. b) Die angegriffenen Bescheide sind auch materiell rechtm\u00e4\u00dfig. Rechtsgrundlage der R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen ist \u00a7 4 Abs. 1 S\u00e4tze 1 und 2 ZwVbG. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zust\u00e4ndige Bezirksamt nach dieser Bestimmung anordnen, dass Verf\u00fcgungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte die Wohngeb\u00e4ude, Wohnungen oder Wohnr\u00e4ume wieder Wohnzwecken zuzuf\u00fchren haben (R\u00fcckf\u00fchrungsgebot). Das zust\u00e4ndige Bezirksamt setzt hierf\u00fcr eine Frist, die im Regelfall einen Monat betr\u00e4gt. Diese Voraussetzungen sind erf\u00fcllt. Wegen der Anfechtungssituation kommt es auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Beh\u00f6rdenentscheidung an (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2011 \u2013 BVerwG 8 C 12.10 \u2013, juris Rn. 15; Urteil der Kammer vom 30. April 2019 \u2013 VG 6 K 30.18 \u2013, juris Rn. 35).<\/p>\n 25. aa) Bei den R\u00e4umlichkeiten handelt es sich um Wohnraum i.S.v. \u00a7 1 Abs. 3 ZwVbG. Wohnraum im Sinne des ZwVbG sind gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG alle R\u00e4umlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tats\u00e4chlich und rechtlich geeignet sind. Das ist hier der Fall. An der Wohneignung bestehen keine Zweifel aus rechtlichen Gr\u00fcnden. Die R\u00e4ume sind auch tats\u00e4chlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet. Zu Wohnzwecken errichtete R\u00e4umlichkeiten \u2013 wie sie hier unstreitig vorliegen \u2013 unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch \u201emit vertretbarem, dem Verf\u00fcgungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand\u201c in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. zur insoweit \u00fcbertragbaren alten Rechtslage BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 \u2013 2 BvL 5\/74 \u2013, juris Rn. 52; BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 \u2013 BVerwG 8 C 38.89 \u2013, juris Rn. 9 f.; Urteil der Kammer vom 30. April 2019, a.a.O., Rn. 39).<\/p>\n 26. Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist f\u00fcr den Eigent\u00fcmer dann unzumutbar, wenn die daf\u00fcr aufzuwendenden Mittel nicht \u201el\u00e4ngerfristig\u201c, regelm\u00e4\u00dfig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden k\u00f6nnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 \u2013 BVerwG 8 C 35.83 \u2013, juris Rn. 29; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 \u2013 BVerwG 8 C 16.84 \u2013, juris Rn. 34; OVG Berlin, Urteil vom 13. Februar 1997 \u2013 OVG 5 B 45.95 \u2013, Das Grundeigentum 1997, 623 [625]). Wer sich auf diese Ausnahme beruft, tr\u00e4gt f\u00fcr ihr Vorliegen die materielle Beweislast, wenn ein Geb\u00e4ude urspr\u00fcnglich zu Wohnzwecken errichtet und genutzt wurde (vgl. VG M\u00fcnchen, Urteil vom 29. M\u00e4rz 2017 \u2013 M 9 K 15.3795 \u2013, juris Rn. 17; jedenfalls von einer gesteigerten Darlegungslast des Eigent\u00fcmers ausgehend OVG Hamburg, Beschluss vom 16. Januar 2020 \u2013 4 Bs 176\/19 \u2013, juris Rn. 35). Hierzu ist substantiiert darzulegen, welche Betr\u00e4ge f\u00fcr welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 15. M\u00e4rz 2001 \u2013 OVG 5 N 171\/00 \u2013, NZM 2001, 594 [595]).<\/p>\n 27. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Ohne Erfolg beruft sich die Antragstellerin auf den desolaten Zustand der R\u00e4ume. Sie tr\u00e4gt schon nicht vor, aus welchen konkreten Gr\u00fcnden die R\u00e4ume zur dauernden Wohnnutzung tats\u00e4chlich nicht geeignet seien, welche Arbeiten genau noch durchgef\u00fchrt werden m\u00fcssten, um die R\u00e4ume wieder Wohnzwecken zuzuf\u00fchren, und welche Kosten hierdurch anfielen. Vielmehr behauptet sie pauschal, die R\u00e4ume bef\u00e4nden sich in einem stark abgenutzten Zustand. \u00dcberdies hat sie nach eigenem Vortrag einzelne Wohnungen zwischenzeitlich zu Wohnzwecken verkauft.<\/p>\n 28. Die R\u00fcckausnahme nach \u00a7 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG ist nicht erf\u00fcllt, da das Geb\u00e4ude unstreitig zu Wohnzwecken errichtet wurde und auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist, dass es zwischenzeitlich zu anderen Zwecken genutzt wurde.<\/p>\n 29. Die Antragstellerin ist als Eigent\u00fcmerin Verf\u00fcgungsberechtigte der R\u00e4ume. Dass das Eigentum aufgrund der vorgelegten Kaufvertr\u00e4ge bereits an die Erwerber der Wohnungen \u00fcbergegangen sei, hat sie nicht vorgetragen. Die erforderliche Leerstandsgenehmigung nach \u00a7 3 ZwVbG hat das Bezirksamt der Antragstellerin (bislang) nicht erteilt.<\/p>\n 30. bb) Die tatbestandlich vorausgesetzte Zweckentfremdung von Wohnraum liegt hier gem\u00e4\u00df \u00a7 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG vor, weil die Wohnungen ohne die erforderliche Genehmigung l\u00e4nger als drei Monate leer stehen. Die letzten Mieter der jeweiligen Wohnungen zogen zwischen den Jahren 2015 und 2018 aus.<\/p>\n 31. cc) Die Antragstellerin kann nichts aus der Ausnahme des \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG ableiten. Nach dieser Bestimmung liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bem\u00fchungen \u00fcber l\u00e4ngere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte. Diese Voraussetzungen sind nicht erf\u00fcllt.<\/p>\n 32. (1) Vergebliche Vermietungsbem\u00fchungen hat die Antragstellerin nicht dargelegt. An den Nachweis von vergeblichen Vermietungsbem\u00fchungen i.S.v. \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG, f\u00fcr den die Antragstellerin die materielle Beweislast tr\u00e4gt, sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 1986 \u2013 OVG 2 B 122.84 \u2013, juris Rn. 4 ff.; OVG M\u00fcnster, Beschluss vom 28. Februar 1996 \u2013 14 B 3227\/95 \u2013, juris Rn. 13 ff.). Hierf\u00fcr bed\u00fcrfte es im Einzelnen der Darlegung und Glaubhaftmachung konkreter Vermietungsbem\u00fchungen, insbesondere der Darlegung, welche Auftr\u00e4ge die Antragstellerin welchen Maklern erteilt hat und welche Bem\u00fchungen diese zur Vermietung der Wohnung im Einzelnen unternommen haben (vgl. OVG M\u00fcnster, Beschluss vom 28. Februar 1996, a.a.O., Rn. 15). Die Antragstellerin hat bereits nicht behauptet, die Wohnung zur Vermietung anzubieten.<\/p>\n 33. (2) Auf fruchtlose Verkaufsbem\u00fchungen bzw. eine ernsthafte Verkaufsabsicht ist \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG indes nicht unmittelbar anwendbar (vgl. Beschl\u00fcsse der Kammer vom 12. Mai 2020 \u2013 VG 6 L 75\/20 \u2013, EA S. 6, sowie vom 11. Februar 2021 \u2013 VG 6 L 308\/20 \u2013, EA S. 7). \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG l\u00e4sst sich auch nicht analog auf das Vorliegen einer ernsthaften Verkaufsabsicht bzw. vergeblicher Verkaufsbem\u00fchungen anwenden. Die Ausnahmen des \u00a7 2 Abs. 2 ZwVbG sind von vorneherein keiner erweiternden Analogie zug\u00e4nglich. In gesetzessystematischer Hinsicht handelt es sich um eng auszulegende Ausnahmen vom grunds\u00e4tzlichen Zweckentfremdungsverbot gem\u00e4\u00df \u00a7 2 Abs. 1 ZwVbG. Zudem hat der Gesetzgeber das Zweckentfremdungsverbot als repressives Verbot mit Genehmigungsvorbehalt formuliert, bei dem Ausnahmen restriktiv zu handhaben sind (vgl. Beschl\u00fcsse der Kammer vom 22. April 2020 \u2013 VG 6 K 386.18 \u2013, EA S. 2, sowie vom 10. August 2020 \u2013 VG 6 L 102\/20 \u2013, juris Rn. 21, jeweils zu \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG).<\/p>\n 34. Auch unter Ber\u00fccksichtigung h\u00f6herrangigen Rechts, insbesondere von Art. 14 GG, bedarf es keiner Gleichstellung einer ernsthaften Verkaufsabsicht mit vergeblichen Vermietungsbem\u00fchungen i.S.d. \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG. Der Gesetzgeber hat dem Eigent\u00fcmer die M\u00f6glichkeit belassen, Wohnraum begr\u00fcndungslos bis zu drei Monate ungenutzt zu lassen, etwa um einen K\u00e4ufer zu finden, und den l\u00e4nger andauernden Leerstand als eine Zweckentfremdung von Wohnraum definiert (vgl. \u00a7 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG). Ein Anspruch auf Verkauf der Wohnungen an Selbstnutzer besteht nicht. Die Antragstellerin kann auch vermieteten Wohnraum ver\u00e4u\u00dfern. Die Kammer verkennt nicht, dass hiermit wirtschaftliche Nachteile einhergehen, sei es, weil f\u00fcr vermieteten Wohnraum auf dem Markt nur geringere Kaufpreise erzielt werden k\u00f6nnen oder weil eine Zwischenvermietung nach \u00a7 4 Abs. 3 ZwVbG in der Praxis regelm\u00e4\u00dfig nur bei m\u00f6blierten Wohnungen m\u00f6glich ist. Diese Nachteile k\u00f6nnen den andauernden Leerstand und auch die Erteilung einer Genehmigung indes nicht rechtfertigen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 13. M\u00e4rz 1997 \u2013 VG 16 A 11.97 \u2013, Das Grundeigentum 1997, 631; Beschl\u00fcsse der Kammer vom 12. Mai 2020, a.a.O., S. 6, sowie vom 11. Februar 2021, a.a.O., S. 8).<\/p>\n 35. Genauso ist es der Antragstellerin zumutbar, den Leerstand durch zeitlich befristete Vermietungen zu Wohnzwecken zu beenden (vgl. Urteil der Kammer vom 4. M\u00e4rz 2020 \u2013 VG 6 K 420.19 \u2013, juris Rn. 47). Soweit sie vortr\u00e4gt, im Falle einer Zwischenvermietung i.S.v. \u00a7 4 Abs. 3 ZwVbG befinde sich die Wohnung anschlie\u00dfend nicht mehr in einem renovierten Zustand, ist es ihr zuzumuten, nach Ende des Mietverh\u00e4ltnisses die notwendigen Renovierungsma\u00dfnahmen durchzuf\u00fchren. Diese k\u00f6nnen aufgrund der begrenzten Dauer der Zwischenvermietung in der Regel nicht von umfassendem Charakter sein. Bei einem bevorstehenden Verkauf der Wohnung hat der Vermieter zudem das Recht, eine Besichtigung mit Kaufinteressenten oder mit einem Immobilienmakler durchzuf\u00fchren (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, BGB \u00a7 535 Rn. 209).<\/p>\n 36. Auch aus dem von der Antragstellerin zitierten Urteil des Landgerichts Berlin vom 18. Dezember 2019 (65 S 101\/19, bei juris) geht nicht hervor, dass eine Zwischenvermietung stets nur unter den engen Voraussetzungen des \u00a7 575 B\u00fcrgerliches Gesetzbuch \u2013 BGB \u2013 m\u00f6glich sei. Wann Wohnraum nur zum vor\u00fcbergehenden Gebrauch gem\u00e4\u00df \u00a7 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vermietet ist, h\u00e4ngt von den Umst\u00e4nden des Einzelfalles ab. Dabei ist nicht allein auf ein \u2013 mit der Vermietung eines Hotelzimmers bzw. einer Ferienwohnung vergleichbares \u2013 zeitliches Moment abzustellen, sondern auch eine besondere (abweichende) Zwecksetzung des Gebrauchs zu ber\u00fccksichtigen (vgl. LG Berlin, a.a.O., Rn. 7). Die Kammer verkennt nicht, dass damit f\u00fcr den Eigent\u00fcmer eine Rechtsunsicherheit verbunden ist. Diese ist aufgrund der Wertentscheidung des Gesetzgebers in \u00a7 4 Abs. 3 ZwVbG, wonach eine Zwischenvermietung grunds\u00e4tzlich zumutbar ist, jedoch hinzunehmen.<\/p>\n 37. Nichts anderes ergibt sich daraus, dass der Verkauf einer Wohnung nach Angaben der Antragstellerin im Schnitt sechs bis zw\u00f6lf Monate dauere. Durch die gesetzgeberische Entscheidung, einen l\u00e4nger als drei Monate andauernden Leerstand als Zweckentfremdung von Wohnraum zu definieren, wird der Verkauf einer Wohnung nicht verhindert. Sinn und Zweck des ZwVbG entspricht es, auch Leerstand zu verhindern, der sich aus Verz\u00f6gerungen beim Verkaufsprozess ergibt. Auch die befristete Zwischenvermietung von Wohnraum verhindert, dass dem Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen wird und erh\u00f6ht w\u00e4hrend der Dauer des Mietverh\u00e4ltnisses das Gesamtwohnraumangebot.<\/p>\n 38. Im \u00dcbrigen hat die Antragstellerin geeignete Verkaufsbem\u00fchungen im entscheidungserheblichen Zeitpunkt des Erlasses der Widerspruchsbescheide nicht dargelegt. Insoweit gilt derselbe strenge Ma\u00dfstab, welcher an den Nachweis vergeblicher Vermietungsbem\u00fchungen anzulegen ist. Nur die Behauptung einer Verkaufsabsicht reicht als rein subjektive Tatsache ohne konkrete Belege nicht aus. Hiernach gen\u00fcgt der Verweis auf das Expos\u00e9 eines mit der Vermarktung und dem Verkauf der Wohnungen beauftragten Immobilienunternehmens nicht. Welche Bem\u00fchungen dieses zum Verkauf der Wohnungen im Einzelnen unternommen hat, war dem Vortrag der Antragstellerin nicht zu entnehmen. Konkrete Interessenten, Besichtigungstermine oder Vertragsanbahnungen bei Erlass des Widerspruchsbescheides waren nicht benannt. Der Verkauf der Wohnungen im Vorderhaus, Hochparterre rechts, 2. OG rechts, sowie im 3. OG rechts und links, und ein verbindliches Kaufangebot f\u00fcr die Wohnung im Vorderhaus, 2. OG links, waren bei Erlass der Widerspruchsbescheide noch nicht dargelegt oder erfolgt. Dass ein Teil der Wohnungen inzwischen verkauft ist und zugunsten der jeweiligen K\u00e4ufer ggf. eine Eigentumsverschaffungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wurde, ber\u00fchrt die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen nicht, sondern f\u00fchrt allenfalls zu einem Vollstreckungshindernis.<\/p>\n 39. Sofern der gew\u00fcnschte Verkaufspreis vom Markt zun\u00e4chst nicht akzeptiert worden sein sollte, b\u00f6te dies keine Rechtfertigung f\u00fcr den andauernden Leerstand. Zu den der Antragstellerin zumutbaren Bem\u00fchungen z\u00e4hlt auch, den Preis an die Nachfrage anzupassen, um den Leerstand zu beenden (vgl. Beschluss der Kammer vom 12. Mai 2020, a.a.O., EA S. 6).<\/p>\n 40. Auch im Hinblick auf die Einschr\u00e4nkungen infolge des Corona-Virus SARS-CoV-2 ergibt sich nichts anderes. Selbst wenn die Antragstellerin oder die von ihr beauftragte Wohnungsmaklerin pandemiebedingt ihren Gesch\u00e4ftsbetrieb einschr\u00e4nken mussten, rechtfertigte dies keine vollst\u00e4ndige Unt\u00e4tigkeit. Ihr blieben weiterhin M\u00f6glichkeiten, sich um eine Vermietung oder den Verkauf der Wohnungen zu bem\u00fchen und dies gegen\u00fcber dem Antragsgegner nachzuweisen. Dies ist insbesondere auch daraus ersichtlich, dass das von der Antragstellerin eingereichte Expos\u00e9 (erst) das Datum vom 25. Februar 2021 tr\u00e4gt.<\/p>\n 41. dd) Auch die Ausnahme gem\u00e4\u00df \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG ist vorliegend nicht erf\u00fcllt. Danach liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum z\u00fcgig umgebaut, instand gesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zw\u00f6lf Monate unbewohnbar ist oder leer steht oder aus anderen objektiven Gr\u00fcnden nicht mehr vermietet werden kann; dasselbe gilt, wenn eine Klage auf Duldung von Modernisierungs- beziehungsweise Sanierungsma\u00dfnahmen im Sinne der \u00a7\u00a7 555a und 555b BGB erhoben wurde, bis zur Kl\u00e4rung im rechtskr\u00e4ftigen Urteil und bis zum Abschluss der sich hieran anschlie\u00dfenden z\u00fcgigen Bauma\u00dfnahmen.<\/p>\n 42. (1) Die Voraussetzungen von \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 1 ZwVbG liegen bereits deshalb nicht vor, da dieser Ausnahmetatbestand nur einen Leerstand von bis zu zw\u00f6lf Monaten erfasst. Diese Frist war vorliegend im entscheidungserheblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides deutlich \u00fcberschritten, selbst unter Hinzurechnung der in \u00a7 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG vorgesehenen dreimonatigen Frist, welche auch nach Beendigung von Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten gem\u00e4\u00df \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG Anwendung findet (vgl. Nr. 7.4 der Zweiten \u00c4nderung der Ausf\u00fchrungsvorschriften \u00fcber das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum i.d.F. der Bekanntmachung vom 25. Februar 2019 \u2013 AV). Die Antragstellerin hat \u00fcberdies nicht substantiiert vorgetragen, welche Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsma\u00dfnahmen bei Erlass des Widerspruchsbescheides noch durchgef\u00fchrt wurden, die zu einer objektiven Unbewohnbarkeit bzw. Unvermietbarkeit der Wohnungen f\u00fchrten. Allenfalls die Instandsetzung der Fassade und des Treppenraumes stand nach den Angaben der Antragstellerin in dem Widerspruch vom Februar 2021 noch aus. Es ist jedoch nicht ersichtlich, wie diese zu einer Unbewohnbarkeit oder Unvermietbarkeit der Wohnungen f\u00fchren sollten.<\/p>\n 43. Ferner wurden die Arbeiten vorliegend nicht z\u00fcgig durchgef\u00fchrt. Seit dem Jahr 2012 plante der Voreigent\u00fcmer nach Auskunft der Hausverwaltung vom 28. September 2016 umfassende Modernisierungs- und Sanierungsvorhaben auf dem Grundst\u00fcck und in den Wohnungen. Im Jahr 2015 wurde nach Auskunft der Hausverwaltung zun\u00e4chst mit dem Innenausbau eines Teils der Wohnungen begonnen. Die Antragstellerin kann sich nicht darauf berufen, dass sie bzw. der Voreigent\u00fcmer zun\u00e4chst ein gr\u00f6\u00dferes Umbauvorhaben geplant habe, welches sie aufgrund der fehlenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigung nicht verwirklichen habe k\u00f6nnen, und deshalb nunmehr ein kleineres Instandsetzungsvorhaben realisiere. Hier ist die gesamte Dauer des Leerstandes \u2013 seit den Jahren 2015 bis 2018 \u2013 heranzuziehen. Es geht zu Lasten der Antragstellerin, dass sie insoweit zwischenzeitlich eine neue planerische Entscheidung getroffen hat.<\/p>\n 44. (2) Auch \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 Alt. 2 ZwVbG ist nicht erf\u00fcllt. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei den Klagen, die Gegenstand der Verfahren vor dem Amtsgericht Sch\u00f6neberg und dem Landgericht Berlin waren, um Duldungsklagen i.S.v. \u00a7 555a oder \u00a7 555b BGB handelte. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides zivilrechtliche Duldungsklagen i.S.v. \u00a7 555a oder \u00a7 555b BGB rechtsh\u00e4ngig waren. Die von der Antragstellerin eingereichten Urteile des Amtsgerichts Sch\u00f6neberg vom 22. Januar 2018 (5 C 276\/16) und des Landgerichts Berlin vom 18. Dezember 2018 (63 S 77\/18) waren, soweit ersichtlich, bereits rechtskr\u00e4ftig. Auch die mit ihnen angestrebten Umbauma\u00dfnahmen, der Anbau des Au\u00dfenfahrstuhls und der weiteren Balkone, waren bei Erlass des Widerspruchsbescheides abgeschlossen. Dies ergibt sich aus dem von der Antragstellerin eingereichten Expos\u00e9 mit Bearbeitungsstand vom 25. Februar 2021, aus dem hervorgeht, dass die Wohnungen \u00fcber neue Hofbalkone und einen Au\u00dfenaufzug verf\u00fcgen. Aus den eingereichten Modernisierungsvereinbarungen mit den Mietern E…und H…(vgl. jeweils \u00a7 4) …geht zudem hervor, dass die Montage der Balkone bereits bei Abschluss dieser Vereinbarungen im Juni 2020 abgeschlossen war.<\/p>\n 45. …(3) \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG ist auch nicht deshalb analog anwendbar, weil die untere Denkmalschutzbeh\u00f6rde die denkmalschutzrechtliche Genehmigung f\u00fcr das gro\u00dfe Umbauvorhaben nicht erteilt und den hierauf gerichteten Antrag nicht beschieden hat. F\u00fcr das von der Antragstellerin nunmehr beabsichtigte kleine Sanierungsvorhaben ist eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nicht mehr erforderlich.<\/p>\n 46. Eine andere Bewertung ergibt sich nicht daraus, dass die Antragstellerin ihr zun\u00e4chst angestrebtes gro\u00dfes Umbauvorhaben aufgrund der fehlenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigung nicht verwirklichen konnte. Die genehmigungssichere Nutzung des Wohnraums zu Wohnzwecken liegt in ihrer Risikosph\u00e4re (vgl. Beschluss der Kammer vom 29. Oktober 2020 \u2013 VG 6 K 213\/20 \u2013, juris Rn. 39 f.). Bis zur Erteilung der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung durfte die Antragstellerin die von ihr geplanten Umbauma\u00dfnahmen nicht durchf\u00fchren und die R\u00e4umlichkeiten solange nicht leerstehen lassen. W\u00e4hrend des schwebenden Genehmigungsverfahrens war ihr eine Zwischenvermietung zur Abwendung der Zweckentfremdung durch Leerstand zumutbar (siehe oben). Insoweit kann sie sich auch nicht darauf berufen, dass die R\u00e4ume aufgrund ihres schlechten baulichen Zustandes zur Wohnnutzung nicht geeignet waren, da sie zweckentfremdungsrechtlich gehalten war, einen zum Wohnen geeigneten Zustand wiederherzustellen (siehe oben).<\/p>\n 47. c) Die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen sind auch wirksam, insbesondere nicht gem\u00e4\u00df \u00a7 44 Abs. 2 Nr. 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes \u2013 VwVfG \u2013 nichtig. Danach ist ein Verwaltungsakt nichtig, den aus tats\u00e4chlichen Gr\u00fcnden niemand ausf\u00fchren kann.<\/p>\n 48. Die Einhaltung der von dem Antragsgegner gesetzten Frist zur Wiederherstellung der R\u00e4umlichkeiten und deren Wiederzuf\u00fchrung zu Wohnzwecken bis zum 1. Juni 2021 ist nicht schlechterdings unm\u00f6glich. Die Antragstellerin hat in ihrem Widerspruch lediglich pauschal vorgetragen, die R\u00e4ume seien stark abgenutzt und es seien umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten n\u00f6tig, um sie in einen zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu versetzen. Die hierzu konkret erforderlichen Ma\u00dfnahmen hat sie nicht benannt. Sie hat jedoch ausgef\u00fchrt, zu dem von ihr nunmehr angesto\u00dfenen kleinen Bauvorhaben geh\u00f6rten die Aufwertung der Fassade und des Treppenraumes. Ferner habe sie neue Kalt- und Warmwasserleitungen sowie Zirkulationsleitungen und Abwasserleitungen errichtet und eine Strangsanierung durchgef\u00fchrt. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die Erneuerung der Leitungen und die Strangsanierung bereits abgeschlossen sind. Daf\u00fcr spricht auch, dass sich die eingereichten Modernisierungs-\/Sanierungsvereinbarungen mit Mietern des Hauses auf die Strangsanierung sowie Modernisierung der B\u00e4der beziehen und insgesamt einen Zeitraum vom 29. Juni bis zum 6. August 2020 umfassen. Die noch ausstehenden Arbeiten, Instandsetzung von Fassade und Treppenraum, betreffen nicht die Wohnungen selbst und stehen einer R\u00fcckf\u00fchrung zu Wohnzwecken somit nicht ersichtlich entgegen.<\/p>\n 49. Selbst unter der Annahme, dass die Strangsanierung und Elektroinstallation, wie mit Schreiben vom 28. April 2020 beschrieben, noch ausstehen, ist die Frist bis zum 1. Juni 2021 ausk\u00f6mmlich bemessen. Der Antragsgegner hat die Frist anhand der eingereichten Bauzeitenpl\u00e4ne bemessen. Gem\u00e4\u00df dem mit Schriftsatz vom 12. Juli 2019 eingereichten Bauablaufplan sollten die Strangsanierung und Elektroinstallationen zusammen rund vier Monate andauern. Zur Kompensation von Bauzeitenverz\u00f6gerungen wurde hierzu noch ein Zeitkontingent von einem Monat hinzugerechnet.<\/p>\n 50. Auch unter Ber\u00fccksichtigung der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie ergibt sich nichts anderes. Baufirmen war die Arbeit im Rahmen der SARS-CoV-2-Infektionsschutzma\u00dfnahmenverordnung bzw. Eind\u00e4mmungsma\u00dfnahmenverordnung nie untersagt. Soweit Arbeiter aus anderen EU-Mitgliedstaaten zeitweise nicht oder nur erschwert einreisen durften, hat die Antragstellerin nicht dargelegt, dass ihr die Einstellung inl\u00e4ndischer Arbeiter unm\u00f6glich gewesen w\u00e4re.<\/p>\n 51. Im \u00dcbrigen kann die Antragstellerin dem Antragsgegner die tats\u00e4chliche Undurchf\u00fchrbarkeit der Arbeiten innerhalb der hierf\u00fcr bestimmten Frist unter Nachweis der konkreten Gr\u00fcnde f\u00fcr die jeweilige Verz\u00f6gerung im Rahmen eines sich m\u00f6glicherweise anschlie\u00dfenden Verwaltungsvollstreckungsverfahrens entgegenhalten.<\/p>\n 52. d) Ermessen bez\u00fcglich der R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung ist hier nicht er\u00f6ffnet. Die Ausgestaltung als \u201eSoll\u201c-Vorschrift verpflichtet das Bezirksamt in der Regel zum Einschreiten, wenn \u2013 wie hier \u2013 eine Zweckentfremdung vorliegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. September 1992 \u2013 BVerwG 5 C 80.88 \u2013, juris Rn. 16).<\/p>\n 53. Ob die Zweckentfremdung von Wohnraum ausnahmsweise genehmigt werden kann, ist grunds\u00e4tzlich nicht im Verfahren der R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung, sondern in dem Genehmigungsverfahren zu kl\u00e4ren. Ermessensfehlerhaft ist die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 28. September 1989 \u2013 VG 16 A 265.89 \u2013, Grundeigentum 1990, S. 51 [53]) oder falls die R\u00fcckf\u00fchrung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig w\u00e4re (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. September 2017 \u2013 VG 6 L 292.17 \u2013, juris Rn. 63).<\/p>\n 54. Beides ist hier nicht der Fall. Der Leerstand der Wohnungen aufgrund des angestrebten Verkaufes an Selbstnutzer begr\u00fcndet keinen offensichtlichen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung. Die wirtschaftlichen Nachteile, die mit dem Verkauf einer vermieteten Wohnung m\u00f6glicherweise einhergehen, k\u00f6nnen keinen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung begr\u00fcnden (siehe oben).<\/p>\n 55. Ein offensichtlicher Anspruch auf Erteilung der Genehmigung gem\u00e4\u00df \u00a7 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG besteht auch nicht aufgrund der laufenden Bauma\u00dfnahmen. Zwar kann eine Genehmigung f\u00fcr den Leerstand von Wohnraum im Falle von mehr als zw\u00f6lf Monate andauernden Umbau-, Instandsetzungs- oder Modernisierungsma\u00dfnahmen (vgl. \u00a7 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG) erteilt werden, soweit berechtigte Gr\u00fcnde f\u00fcr einen weiter andauernden Leerstand vorliegen. Als berechtigter Grund gilt insbesondere die umfassende Modernisierung beziehungsweise Sanierung von Wohnraum; dabei sind zus\u00e4tzlich die Umst\u00e4nde darzulegen, die zur \u00dcberschreitung der zw\u00f6lf Monate f\u00fchren. Hier kann eine Leerstandsgenehmigung nur erteilt werden, wenn die entsprechend erforderlichen Unterlagen \u00fcber den Umfang, den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten vorliegen (vgl. Nummer 7.4 AV). Die Antragstellerin hat nicht dargelegt, welche Modernisierungs- bzw. Sanierungsma\u00dfnahmen bei Erlass des Widerspruchsbescheides noch andauerten, die zur Unbewohnbarkeit der Wohnungen f\u00fchrten (siehe oben). Die Einschr\u00e4nkungen infolge der Coronavirus-Pandemie rechtfertigen keine andere Beurteilung, da die Ma\u00dfnahmen der SARS-CoV-2-Infektionsschutzma\u00dfnahmenverordnung weder die Instandsetzung der R\u00e4ume zu Wohnzwecken noch ihre Vermietung oder ihren Verkauf innerhalb der gesetzten Frist vereiteln (siehe oben).<\/p>\n 56. F\u00fcr das Vorliegen einer atypischen Fallgestaltung sind Anhaltspunkte weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Nichts anderes folgt daraus, dass \u2013 wie die Antragstellerin meint \u2013 \u00fcber die Antr\u00e4ge auf Erteilung der Genehmigung zum Leerstand von Wohnraum noch nicht abschlie\u00dfend entschieden wurde. Der Widerspruch gegen die Versagung der Leerstandsgenehmigungen wurde mit Widerspruchsbescheid vom 22. Januar 2021 zur\u00fcckgewiesen, der den Prozessbevollm\u00e4chtigten der Antragstellerin am 27. Januar 2021 zuging. Die Ordnungsfunktion des Genehmigungsverfahrens liefe \u00fcberdies leer, wenn vor Erlass einer R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung rechtskr\u00e4ftig \u00fcber den Genehmigungsantrag zu entscheiden w\u00e4re (vgl. Beschluss der Kammer vom 11. Februar 2021, a.a.O., S. 11).<\/p>\n 57. Die Frist zur R\u00fcckf\u00fchrung hat der Antragsgegner beanstandungsfrei gesetzt. Er hat einen l\u00e4ngeren Zeitraum als die in \u00a7 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG vorgesehene Monatsfrist einger\u00e4umt.<\/p>\n 58. 2. Die Zwangsgeldandrohungen in H\u00f6he von jeweils 5.000 Euro sind nicht zu beanstanden. Sie beruhen auf \u00a7 6 ZwVbG i.V.m. \u00a7\u00a7 6 Abs. 1, 13 Verwaltungsvollstreckungsgesetz \u2013 VwVG \u2013, deren Voraussetzungen erf\u00fcllt sind. Insbesondere war das Bezirksamt Tempelhof-Sch\u00f6neberg von Berlin nach \u00a7 7 Abs. 1 Halbsatz 1 VwVG zust\u00e4ndige Vollzugsbeh\u00f6rde. Die Androhungen waren gem\u00e4\u00df \u00a7 13 Abs. 2 Satz 2 VwVG auch jeweils mit den R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen zu verbinden, da den Widerspr\u00fcchen gegen die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderungen nach \u00a7 4 Abs. 4 Satz 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung zukam.<\/p>\n 59. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in \u00a7\u00a7 39, 52 f. GKG i.V.m. dem Streitwertkatalog f\u00fcr die Verwaltungsgerichtsbarkeit (vgl. https:\/\/www.bverwg.de\/user\/data\/media\/streitwertkatalog.pdf.). Dabei legt die Kammer f\u00fcr jede Wohnung jeweils den Auffangwert von 5.000 Euro zugrunde, wovon sie f\u00fcr das Verfahren des vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes die H\u00e4lfte ansetzt (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges). Die Zwangsgeldandrohung bleibt bei der Festsetzung des Streitwertes vorliegend au\u00dfer Betracht (vgl. Ziffer 1.7.2 Satz 1 des Streitwertkataloges).<\/p>\n