Gericht: VG Berlin 19. Kammer
\nEntscheidungsdatum: 27.05.2021
\nRechtskraft: ja
\nAktenzeichen: 19 L 58\/21
\nECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:0527.19L58.21.00
\nDokumenttyp: Beschluss<\/p>\n
Leitsatz<\/strong><\/p>\n 1. Die Vorschrift des \u00a7 15 Abs. 1 S\u00e4tze 2 und 3 BauGB ist gem. \u00a7 172 Abs. 2 BauGB als Rechtsgrundlage f\u00fcr die vorl\u00e4ufige Untersagung auch auf die Begr\u00fcndung von Wohnungs- und Teileigentum gem. \u00a7 1 WEG anwendbar. Tenor<\/strong><\/p>\n Der Antrag wird zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n Der Antragsteller tr\u00e4gt die Kosten des Verfahrens.<\/p>\n Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 40.000,00 Euro festgesetzt.<\/p>\n Gr\u00fcnde<\/strong><\/p>\n I.<\/strong><\/p>\n 1.\u00a0Der Antragsteller wendet sich im Wege des vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes gegen eine vorl\u00e4ufige Untersagung der Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum.<\/p>\n 2.\u00a0Er ist Eigent\u00fcmer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundst\u00fccks S…84, 10627 Berlin-Charlottenburg. Am 1. September 2020 beschloss das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf (im Folgenden: Bezirksamt) die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung f\u00fcr das Gebiet \u201eAlt-Lietzow\/Karl-August-Platz\u201c (ver\u00f6ffentlicht im Amtsblatt Nr. 38 vom 11. September 2020, S. 4785), in welchem sich das Grundst\u00fcck des Antragstellers befindet. Nachdem der Antragsteller am 25. November 2020 die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung f\u00fcr das Grundst\u00fcck beantragt hatte, untersagte ihm das Bezirksamt mit Bescheid Nr. 6146\/7-2020\/845 vom 3. Dezember 2020 vorl\u00e4ufig die Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum gem\u00e4\u00df \u00a7 172 Abs. 2, \u00a7 15 Abs. 1 S\u00e4tze 2 und 3 BauGB bis zum Ablauf des 2. Dezember 2021 und ordnete die sofortige Vollziehung des Bescheides an. Zur Begr\u00fcndung nahm das Bezirksamt auf die im Aufstellungsverfahren befindliche Erhaltungsverordnung Bezug.<\/p>\n 3.\u00a0Unter dem 3. Dezember 2020 beantragte das Bezirksamt beim Amtsgericht Charlottenburg die Eintragung eines relativen Verf\u00fcgungsverbots in das Grundbuch, welches am 11. Januar 2021 eingetragen wurde.<\/p>\n 4.\u00a0Gegen den am 15. Dezember 2020 zugestellten Bescheid erhob der Antragsteller am 23. Dezember 2020 Widerspruch, welchen das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 16. April 2021 zur\u00fcckwies. Gegen diesen, ihm am 23. April 2021 zugestellten Bescheid richtet sich die am 21. Mai 2021 erhobene Klage VG 19 K 165\/21.<\/p>\n 5.\u00a0Unterdessen hat der Antragsteller am 25. Februar 2021 bei dem Verwaltungsgericht Berlin um die Gew\u00e4hrung vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes nachgesucht. Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrt er aus, die Untersagung stelle sich als verbotener staatlicher Willk\u00fcrakt dar, welcher ihn in seinem Grundrecht aus Art. 14 GG verletze. Es l\u00e4gen keinerlei tats\u00e4chliche Erkenntnisse vor, welche den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung rechtfertigten, was zur Nichtigkeit der Verf\u00fcgung f\u00fchre. Dar\u00fcber hinaus sei die Regelung des \u00a7 15 Abs. 1 S\u00e4tze 2 und 3 BauGB nicht auf die Begr\u00fcndung von Wohnungs- und Teileigentum anwendbar, da es sich dabei nicht um ein Vorhaben i.S.d. \u00a7 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB handele. Dies ergebe sich auch daraus, dass gem. \u00a7 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 bis 6 BauGB ein Anspruch auf Genehmigung bestehen k\u00f6nne, welcher durch die Untersagung vereitelt werde. Konsequenterweise habe der Gesetzgeber bei Erlass der Umwandlungsverordnung auch keine in \u00a7 15 Abs. 1 BauGB zwingend vorgesehene Frist festgelegt. Eine analoge Anwendung zulasten des Antragstellers scheide aufgrund des Eingriffscharakters der Ma\u00dfnahme aus. Unabh\u00e4ngig davon lasse sich aus der Verf\u00fcgung nicht einmal ansatzweise entnehmen, inwieweit durch die begehrte Aufteilung Verdr\u00e4ngungspotential geschaffen werde. Die vom Bezirksamt in Bezug genommenen Untersuchungen der LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH (\u201eUntersuchung zur Ermittlung von m\u00f6glichen Verdachtsgebieten im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, die Voraussetzungen f\u00fcr den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung gem\u00e4\u00df \u00a7 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB aufweisen (Grobscreening)\u201c vom Januar 2020, im Folgenden: Grobscreening) und der S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH (\u201eVertiefende Untersuchungen zur \u00dcberpr\u00fcfung zweier bestehender sozialer Erhaltungsverordnungen sowie der Anwendungsvoraussetzungen nach \u00a7 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB in vier weiteren Untersuchungsgebieten in Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf, Ergebnisbericht\u201c vom Januar 2021, im Folgenden: STERN-Ergebnisbericht) stellten keine nachvollziehbare Grundlage dar. Die im STERN-Ergebnisbericht verwendeten Indikatoren seien unschl\u00fcssig oder nur mit Behauptungen unterlegt. Es w\u00fcrden keine st\u00e4dtebaulichen Folgen beschrieben und es sei unklar, welche Wohnbev\u00f6lkerung genau Gegenstand der Untersuchung sei, was sich aus dem vom Antragsteller in Bezug genommenen Dokument \u201eBewertung der Aussagekraft der vertiefenden Untersuchung zur \u00dcberpr\u00fcfung der Anwendungsvoraussetzungen sozialer Erhaltungssatzungen in sechs Gebieten in Charlottenburg-Wilmersdorf, Endbericht\u201c der empirica ag von M\u00e4rz 2021 (im Folgenden: empirica-Endbericht) ergebe. Weiterhin sei die Untersagungsverf\u00fcgung inhaltlich unbestimmt. Wohnungseigentum werde nicht durch den Eigent\u00fcmer, sondern durch das Grundbauchamt begr\u00fcndet, an welches sich der Bescheid aber nicht richte. Selbst bei Eintragung eines relativen Verf\u00fcgungsverbotes werde der Vollzug des Antrags des Antragstellers auf Teilung nicht verhindert. Schlie\u00dflich habe er bei unterstelltem Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung einen Anspruch auf Genehmigung der Aufteilung.<\/p>\n 6.\u00a0Der Antragsteller beantragt zuletzt sinngem\u00e4\u00df,<\/p>\n 7.\u00a01. die aufschiebende Wirkung der Klage VG 19 K 165\/21 gegen die vorl\u00e4ufige Untersagung der Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum gem\u00e4\u00df den \u00a7\u00a7 172 Abs. 2, 15 Abs. 1 S\u00e4tze 2 und 3 BauGB mit Bescheid Nr. 6146\/7-2020\/845 des Antragsgegners vom 3. Dezember 2020 zu dem Aktenzeichen 6146\/7-2020\/845 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. April 2021 wiederherzustellen und<\/p>\n 8.\u00a02. die Vollziehung der Untersagungsverf\u00fcgung bis zur rechtskr\u00e4ftigen Entscheidung im Klageverfahren VG 19 K 165.21 gegen die Untersagungsverf\u00fcgung bzw. den hierzu ergangenen Widerspruchsbescheid des Antragsgegners vom 16. April 2021 zu dem Gesch\u00e4ftszeichen \u201eStadt Jur – S…84 Erhaltungsrecht\u201c auszusetzen.<\/p>\n 9.\u00a0Der Antragsgegner beantragt,<\/p>\n 10.\u00a0den Antrag auf vorl\u00e4ufigen Rechtsschutz zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n 11.\u00a0Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrt er aus, die in Bezug genommene Rechtsgrundlage sei anwendbar. Bei der Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum handle es sich um ein Vorhaben i.S.d. \u00a7 172 Abs. 2 BauGB. Eine Erhaltungsverordnung sei aufgestellt worden. Mangels Baugenehmigungsverfahrens habe eine vorl\u00e4ufige Untersagung ausgesprochen werden d\u00fcrfen. Das Fehlen einer Fristenregelung in der Umwandlungsverordnung erkl\u00e4re sich damit, dass in \u00a7 15 Abs. 1 BauGB die Frist f\u00fcr Entscheidung der Baugenehmigungsbeh\u00f6rde \u00fcber den Antrag auf Untersagung der Gemeinde gemeint sei, in Berlin aber Gemeinde und Baugenehmigungsbeh\u00f6rde zusammenfielen. Das Vorhaben werde auch nicht endg\u00fcltig verboten, sondern nur vorl\u00e4ufig bis zum Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung untersagt. Voraussetzung sei zudem, dass zu bef\u00fcrchten sei, die Verwirklichung der Erhaltungsziele werde durch das Vorhaben unm\u00f6glich gemacht oder wesentlich erschwert. Bereits aus dem Grobscreening, welches Gegenstand der Beratungen des Bezirksamt gewesen sei, ergebe sich, dass im ma\u00dfgeblichen Gebiet ein hoher Aufwertungs- und Verdr\u00e4ngungsdruck bestehe. Dies werde durch den STERN-Ergebnisbericht best\u00e4tigt. Die methodische Kritik an dem Gutachten gehe fehl. Dessen ungeachtet gen\u00fcge es f\u00fcr die vorl\u00e4ufige Untersagung, wenn die Beeintr\u00e4chtigung der Erhaltungsziele lediglich zu bef\u00fcrchten sei. Dabei entspreche es der Lebenserfahrung, dass die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen generell geeignet sei, die Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung aus st\u00e4dtebaulichen Gr\u00fcnden zu gef\u00e4hrden. Die Verf\u00fcgung sei hinreichend bestimmt und das beh\u00f6rdliche Ermessen fehlerfrei ausge\u00fcbt worden. Schlie\u00dflich sei der Antragsteller, und nicht das Grundbuchamt, richtiger Adressat der Verf\u00fcgung.<\/p>\n II.<\/strong><\/p>\n 12.\u00a0Der Antrag ist als Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage VG 19 K 165.21 vom 21. Mai 2021 gem. \u00a7 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alt. statthaft und auch im \u00dcbrigen zul\u00e4ssig, aber nicht begr\u00fcndet.<\/p>\n 13.\u00a01. Das Bezirksamt des Antragsgegners (im Folgenden: Beh\u00f6rde) hat die sofortige Vollziehung formell rechtm\u00e4\u00dfig angeordnet. Insbesondere ist die Anordnung in einer den formellen Anforderungen des \u00a7 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO gen\u00fcgenden Weise begr\u00fcndet. Die Ausf\u00fchrungen im Bescheid lassen ohne weiteres erkennen, dass sich die Beh\u00f6rde des Ausnahmecharakters der Anordnung der sofortigen Vollziehung bewusst war. Zur Begr\u00fcndung bezieht sich die Beh\u00f6rde auf die im konkreten Fall drohende Vereitelung des Zwecks der Erhaltungsverordnung. Die Begr\u00fcndung ist nicht blo\u00df formelhaft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Juni 2009 – OVG 1 S 97.09 -, juris Rn. 3). Ob die beh\u00f6rdlichen Erw\u00e4gungen zutreffen, ist f\u00fcr \u00a7 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO von vornherein unbeachtlich (vgl. ebd.).<\/p>\n 14.\u00a02. Auch in materieller Hinsicht erweist sich die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Pr\u00fcfung als rechtm\u00e4\u00dfig. Die nach \u00a7 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vorzunehmende Interessenabw\u00e4gung geht zulasten des Antragstellers aus.<\/p>\n 15.\u00a0a) Soweit der Antragsteller die fehlende Bestimmtheit der Verf\u00fcgung vom 3. Dezember 2020 r\u00fcgt, dringt er damit nicht durch. Der Untersagung l\u00e4sst sich hinreichend deutlich entnehmen, dass dem Antragsteller die Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum an dem Grundst\u00fcck S…84 untersagt wird, es dem Eigent\u00fcmer also verboten ist, durch Erkl\u00e4rung gegen\u00fcber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundst\u00fcck in Miteigentumsanteile in der Weise zu teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist, vgl. \u00a7 8 WEG (s. zur Adressatenauswahl noch unten, (c)(4)).<\/p>\n 16.\u00a0b) Die Vorschrift des \u00a7 15 Abs. 1 S\u00e4tze 2 und 3 BauGB ist gem. \u00a7 172 Abs. 2 BauGB als Rechtsgrundlage f\u00fcr die vorl\u00e4ufige Untersagung auch auf die Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum gem. \u00a7 1 WEG anwendbar (so bereits Beschluss der Kammer vom 17. September 2018 – 19 L 175.18 -, juris Rn. 46; Stock, in: Ernst\/Zinkahn\/Bielenberg\/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, \u00a7 172 Rn. 87 ff. m.w.N.; Mitschang, in: Battis\/Krautzberger\/L\u00f6hr, BauGB, 14. Auflage 2019, \u00a7 172 Rn. 67 f.). Gem. \u00a7 172 BauGB ist \u00a7 15 Abs. 1 BauGB auf die Durchf\u00fchrung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden, wenn der Beschluss \u00fcber die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und orts\u00fcblich bekannt gemacht ist. Der Begriff des \u201eVorhabens\u201c ist damit ein erhaltungsrechtlicher und ergibt sich aus dem Regelungszusammenhang der Vorschrift. Er erfasst die in \u00a7 172 Abs. 1 BauGB erfassten Vorhaben, also den R\u00fcckbau, die \u00c4nderung oder die Nutzungs\u00e4nderung baulicher Anlagen sowie – bei Vorliegen einer entsprechenden Rechtsverordnung – die Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum (\u00a7 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB; so auch Stock, a.a.O.). Eine Rechtsverordnung, die bestimmt, dass die Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Geb\u00e4uden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf, liegt mit der Umwandlungsverordnung vom 4. Februar 2020 (UmwandV) vor, weswegen es sich bei der Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum um ein Vorhaben i.S.d. \u00a7 172 Abs. 1 BauGB handelt.<\/p>\n 17.\u00a0Den dieses in Abrede stellenden Argumenten des Antragstellers ist nicht zu folgen. Soweit der Antragsteller vorbringt, die Zur\u00fcckstellung k\u00f6nne nicht erfolgen, weil sie dann einen m\u00f6glichen Genehmigungsanspruch gem. \u00a7 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 bis 6 BauGB leerlaufen lasse, ist dem entgegenzuhalten, dass es sich bei der Zur\u00fcckstellung nur um eine vorl\u00e4ufige Ma\u00dfnahme bis zum Inkrafttreten der Erhaltungssatzung handelt. Zudem ist im Rahmen der Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der Zur\u00fcckstellung zu pr\u00fcfen, ob zu bef\u00fcrchten ist, dass die Durchf\u00fchrung der Planung durch das Vorhaben unm\u00f6glich gemacht oder wesentlich erschwert werden w\u00fcrde. Erweist sich bei der Pr\u00fcfung, dass der Bauherr ein Recht auf Genehmigung eines Vorhabens gem. \u00a7 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 bis 6 BauGB h\u00e4tte, wenn die Erhaltungssatzung bereits in Kraft getreten w\u00e4re, ist die Zur\u00fcckstellung folglich unzul\u00e4ssig (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 96). Hierdurch werden die Eigentumsrechte des Bauherrn hinreichend gewahrt. Die Situation unterscheidet sich insofern nicht von der Zur\u00fcckstellung anderer in \u00a7 172 Abs. 1 BauGB genannter Vorhaben.<\/p>\n 18.\u00a0Auch der Einwand des Antragstellers, \u00a7 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB sei nicht anwendbar, weil dieser eine \u201edurch Landesrecht festgesetzte Frist\u201c vorsehe, eine solche aber in der UmwandV nicht geregelt sei, verf\u00e4ngt nicht. Gegenstand der Frist des \u00a7 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist, wie der Antragsgegner zutreffend ausf\u00fchrt, der Zeitraum, innerhalb dessen die Baubeh\u00f6rde \u00fcber den Antrag auf vorl\u00e4ufige Untersagung durch die Gemeinde zu entscheiden hat (vgl. Hornmann, in: Spannowsky\/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand: 1. Februar 2021, \u00a7 15 Rn. 33). Da es in Berlin aufgrund des Zusammenfallens von Baugenehmigungsbeh\u00f6rde und Gemeinde eines gemeindlichen Antrags aber nicht bedarf (vgl. Beschluss der Kammer vom 13. Juni 2019 – VG 19 L 328.19 -, juris Rn. 64), bedarf es auch keiner Fristenregelung.<\/p>\n 19.\u00a0c) Die Voraussetzungen der \u00a7\u00a7 172 Abs. 2 i.V.m. 15 Abs. 1 S\u00e4tze 2 und 3 BauGB liegen vor.<\/p>\n 20.\u00a0Bei der Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum handelt es sich wie ausgef\u00fchrt um ein Vorhaben i.S.d. \u00a7 172 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 BauGB. Mit Beschluss vom 1. September 2020 hat das Bezirksamt die Aufstellung einer sozialen Erhaltungsverordnung f\u00fcr das Gebiet \u201eAlt-Lietzow\/Karl-August-Platz\u201c beschlossen und den Beschluss orts\u00fcblich im Amtsblatt ver\u00f6ffentlicht. Das Grundst\u00fcck des Antragstellers befindet sich im r\u00e4umlichen Geltungsbereich dieses Aufstellungsbeschlusses.<\/p>\n 21.\u00a0Gem. \u00a7 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Baugenehmigungsbeh\u00f6rde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung \u00fcber die Zul\u00e4ssigkeit von Vorhaben im Einzelfall f\u00fcr einen Zeitraum bis zu zw\u00f6lf Monaten auszusetzen, wenn zu bef\u00fcrchten ist, dass die Durchf\u00fchrung der Planung durch das Vorhaben unm\u00f6glich gemacht oder wesentlich erschwert werden w\u00fcrde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgef\u00fchrt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung \u00fcber die Zul\u00e4ssigkeit eine vorl\u00e4ufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen (Satz 2). Die vorl\u00e4ufige Untersagung steht der Zur\u00fcckstellung nach Satz 1 gleich (Satz 3).<\/p>\n 22.\u00a0(1) Ein Baugenehmigungsverfahren ist f\u00fcr die Begr\u00fcndung des Wohnungs- oder Teileigentums nicht durchzuf\u00fchren, weswegen die vorl\u00e4ufige Untersagung anstelle der Aussetzung ausgesprochen werden durfte.<\/p>\n 23.\u00a0(2) Dass der Antragsteller bei Geltung der Erhaltungsverordnung einen Anspruch auf Genehmigung der Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum gem. \u00a7 172 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 bis 6 BauGB h\u00e4tte, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich.<\/p>\n 24.\u00a0(3) Es ist zu bef\u00fcrchten, dass die Durchf\u00fchrung der Planung durch das Vorhaben unm\u00f6glich gemacht oder wesentlich erschwert werden w\u00fcrde.<\/p>\n 25.\u00a0(a) \u00a7 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB hat zun\u00e4chst zur (unausgesprochenen) Voraussetzung, dass die in Betracht kommenden Erhaltungsziele eine ausreichende Beurteilungsgrundlage f\u00fcr die Annahme eines \u201eBef\u00fcrchtens\u201c im Sinne des \u00a7 15 Abs. 1 BauGB bieten (vgl. Beschluss der Kammer vom 17. September 2018, a.a.O., Rn. 47 m.w.N.). Im Zeitpunkt der Entscheidung nach \u00a7 172 Abs. 2 BauGB – nicht im Zeitpunkt der Fassung des Aufstellungsbeschlusses – muss sich aus dem Stand der Arbeiten an der k\u00fcnftigen Erhaltungsverordnung (und nicht aus der Erhaltungsverordnung selbst) ergeben, welche Erhaltungsziele verfolgt werden, damit in einem weiteren Schritt beurteilt werden kann, ob ein konkretes Vorhaben die k\u00fcnftigen Ziele beeintr\u00e4chtigen k\u00f6nnte, weil diese bauliche Anlage mindestens m\u00f6glicherweise in unver\u00e4ndertem Zustand den Erhaltungszielen dient, jedenfalls dies nicht auszuschlie\u00dfen ist (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 85). Dabei d\u00fcrfen allerdings keine \u00fcbertriebenen Anforderungen gestellt werden. Eine schon im Detail vorliegende Kl\u00e4rung im Hinblick auf das verfolgte Erhaltungsziel ist nicht erforderlich (Mitschang, in: UPR 2017, 321 ff.). Ebenso wenig erforderlich sind vorbereitenden Untersuchungen in dem betroffenen Gebiet (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 2. April 1996 – VGH 1 N 92.1636 -, juris Rn. 17; Finkelnburg\/Ortloff\/Kment, \u00d6ffentliches Baurecht, Bd. I, 6. Aufl. 2011, S. 453). Vielmehr gen\u00fcgt es, wenn ein hinreichend konkretisiertes st\u00e4dtebauliches Anliegen den Schluss auf einen gesetzlichen Erhaltungstatbestand oder mehrere Tatbest\u00e4nde zul\u00e4sst (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 86).<\/p>\n 26.\u00a0Diesen Anforderungen gen\u00fcgt der Planungsstand bei Erlass der Untersagungsverf\u00fcgung. Bereits aus dem Aufstellungsbeschluss ergibt sich, dass in dem dort n\u00e4her bezeichneten Gebiet eine Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung gem. \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB erlassen werden soll. Ausweislich der vom Bezirk in Auftrag gegebenen vorbereitenden Untersuchungen (Grobscreening, dort S. 51 f.), zu denen der Bezirk in diesem Verfahrensstadium zwar noch nicht verpflichtet war (s.o.), welche diesem aber bei Erlass des Aufstellungsbeschlusses vorgelegen haben, ergibt sich hinreichend, dass im Verdachtsgebiet bauliche Aufwertungspotentiale, eine hohe Umwandlungst\u00e4tigkeit von Grundst\u00fccken in Wohnungs- und Teileigentum und – auf Grundlage der Indikatoren Arbeitslosigkeit, Bezug von Existenzsicherungsleistungen und Grundsicherung – ein starkes Verdr\u00e4ngungspotential bestehen, weswegen eine vertiefende Untersuchung empfohlen wird. Auch zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung liegen mit dem STERN-Ergebnisbericht weitere Belege f\u00fcr die in Aussicht genommenen Erhaltungsziele vor (zu deren inhaltlicher Bewertung sogleich, (b)).<\/p>\n 27.\u00a0Soweit der Antragsteller bem\u00e4ngelt, es w\u00fcrden keine gew\u00fcnschten positiven Effekte der Erhaltungsverordnung genannt, sondern lediglich die negative Entwicklung beschrieben, verf\u00e4ngt dies nicht. Gegenstand des Aufstellungsbeschlusses ist die Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung. Mittel zum Erreichen dieses Zieles ist, dass Ma\u00dfnahmen unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden, welche zu einer Verdr\u00e4ngung der Wohnbev\u00f6lkerung f\u00fchren k\u00f6nnen. Dabei ist auch, anders als der Antragsteller meint, die Wohnbev\u00f6lkerung durch den \u00f6rtlichen Anwendungsbereich der geplanten Verordnung hinreichend klar umrissen.<\/p>\n 28.\u00a0(b) Das Vorhaben l\u00e4sst auch bef\u00fcrchten, dass die Durchf\u00fchrung der Planung durch das Vorhaben unm\u00f6glich gemacht oder wesentlich erschwert werden w\u00fcrde (vgl \u00a7 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. Satz 1 BauGB).<\/p>\n 29.\u00a0Der Begriff des \u201eBef\u00fcrchtens\u201c dr\u00fcckt die Erwartung aus, dass die Verwirklichung des Vorhabens dem Erhaltungsanliegen entgegenstehen w\u00fcrde (Stock, a.a.O., Rn. 94). Hierbei handelt es sich, ohne dass damit beh\u00f6rdliche Beurteilungsspielr\u00e4ume er\u00f6ffnet sind, um eine Prognoseentscheidung (Mitschang, in: Battis\/Krautzberger\/L\u00f6hr, a.a.O., \u00a7 15 Rn. 3). Nach dem Stand der sich abzeichnenden Planung muss das konkrete Vorhaben danach die Durchf\u00fchrung der Planung gef\u00e4hrden k\u00f6nnen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Oktober 2016 – OVG 10 S 57.16 -, juris Rn. 6). Von einer wesentlichen Erschwerung der Verwirklichung der Erhaltungsziele kann dabei ausgegangen werden, wenn die Planungsziele konkret behindert bzw. gef\u00e4hrdet werden (vgl. Hornmann, in: Spannowsky\/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand: 1. Februar 2021, \u00a7 15 Rn. 15; Kirchmeier, in: Ferner\/Kr\u00f6ninger\/Aschke, BauGB, 3. Aufl. 2013, \u00a7 15 Rn. 14). Blo\u00dfe Vermutungen reichen f\u00fcr die Annahme einer Behinderung zwar nicht aus, andererseits braucht das Vorliegen eines Hinderungsgrundes auch nicht mit endg\u00fcltiger Sicherheit nachgewiesen zu werden (Beschluss der Kammer vom 17. September 2018, a.a.O., Rn. 50). Im Hinblick darauf, eine m\u00f6glichst fr\u00fchzeitige Sicherung der Planung zu erm\u00f6glichen, sind an den Nachweis des Sicherungserfordernisses keine besonders hohen Anforderungen zu stellen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 26. Februar 2014 – 10 B 139\/14 -, juris Rn. 10; s.a. Stock, a.a.O., Rn. 29 m.w.N.).<\/p>\n 30.\u00a0Im vorliegenden Fall ist zu bef\u00fcrchten, dass die Aufteilung des Grundst\u00fccks des Antragstellers in Wohnungseigentum der Verwirklichung des Erhaltungsziels, n\u00e4mlich der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung, entgegensteht. Es bestehen konkrete Anhaltspunkte daf\u00fcr, dass mit der Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum ein erhebliches Verdr\u00e4ngungspotential einher geht und die im Untersuchungsgebiet gelegenen Haushalte von einer Verdr\u00e4ngung besonders gef\u00e4hrdet sind. Jedenfalls im Verfahrensstadium der vorl\u00e4ufigen Untersagung begegnet es dabei keinen Bedenken, wenn sich der Antragsgegner f\u00fcr die Begr\u00fcndung des Verdr\u00e4ngungspotentials auf das Grobscreening und den STERN-Endbericht st\u00fctzt. Zweck der vorl\u00e4ufigen Untersagung ist es n\u00e4mlich gerade, das Schaffen von vollendeten Tatsachen – hier: durch Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum – zu verhindern. Dabei kann eine wesentliche Erschwerung im Vorfeld der Aufstellung der Verordnung auch bereits darin erblickt werden, dass vollendete Tatsachen geschaffen werden, bevor eine endg\u00fcltige Kl\u00e4rung erfolgt ist (Stock, a.a.O., Rn. 94). So liegt es hier: Durch die Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum w\u00fcrden unumkehrbare Zust\u00e4nde geschaffen mit der Folge, dass – sollte der Bezirk eine Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung erlassen – deren Ziele durch die Umwandlung konkret gef\u00e4hrdet w\u00fcrden. Dabei ist zu ber\u00fccksichtigen, dass die Begr\u00fcndung von Wohnungs- und Teileigentum in aller Regel im Widerspruch zu den Zielen einer Milieuschutzverordnung steht, weil die Umwandlung von Mietwohnungen nach der Lebenserfahrung generell geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung aus den mit der Erhaltungsverordnung verfolgten besonderen st\u00e4dtebaulichen Gr\u00fcnden zu gef\u00e4hrden (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 180). Zu Recht wird im Grobscreening darauf hingewiesen, dass die Umwandlung von Wohngeb\u00e4uden in Eigentumswohnungen zu einer h\u00f6heren Verdr\u00e4ngung, sei es durch Eigenbedarfsk\u00fcndigungen, sei es durch Modernisierungsma\u00dfnahmen zur Erh\u00f6hung der Rentabilit\u00e4t seitens der Investoren, f\u00fchrt (vgl. Grobscreening, S. 9). Vorliegend ist auch nicht erkennbar, dass die Aufwertungspotenziale des Geb\u00e4udes des Antragstellers, deren Realisierung zu Mietsteigerungen f\u00fchren kann, bereits vollst\u00e4ndig ausgesch\u00f6pft sind (etwa im Hinblick auf Erneuerung der Fenster, W\u00e4rmed\u00e4mmung, der fl\u00e4chendeckenden Schaffung von G\u00e4ste-WCs, Zweitbalkonen).<\/p>\n 31.\u00a0Neben dem Verdr\u00e4ngungspotential der Ma\u00dfnahme ergeben sich aus dem Grobscreening und dem STERN-Endbericht auch hinreichende Anhaltspunkte daf\u00fcr, dass die Bev\u00f6lkerung im zuk\u00fcnftigen Erhaltungsgebiet einer erh\u00f6hten Verdr\u00e4ngungsgef\u00e4hrdung ausgesetzt ist. So f\u00fchrt der STERN-Endbericht unter Ber\u00fccksichtigung der Indikatoren Haushalte nach Anzahl der Kinder, Berufsbildungsabschluss, \u00c4quivalenzeinkommen, Senioren nach Altersklassen, Haushalte nach Herkunft und Mietbelastung aus, dass im Zusammenhang mit einer weiteren Aufwertung des gesamten Untersuchungsgebiets durch Modernisierung und Umwandlung ca. 16 % der derzeitigen Wohnungsmieter einer hohen und weitere ca. 29 % einer mittleren Verdr\u00e4ngungsgefahr ausgesetzt sind (vgl. STERN-Endbericht, S. 125 ff., 128). Dieses Ergebnis wird durch den vom Antragsteller in Bezug genommenen empirica-Endbericht nicht mit Erfolg in Zweifel gezogen. Insbesondere geht n\u00e4mlich auch der empirica-Endbericht davon aus, dass das \u00c4quivalenzeinkommen der Bewohner ein besonders geeigneter Indikator f\u00fcr die Verdr\u00e4ngungsgef\u00e4hrdung darstellt und r\u00e4umt gleichzeitig ein, dass dieses auch im STERN-Endbericht ma\u00dfgeblich zugrunde gelegt worden sei (vgl. empirica-Endbericht, S. 25). In der Tat ergibt sich aus dem STERN-Endbericht, dass im Gebiet Alt-Lietzow\/Karl-August-Platz 13 % der Haushalte mit ihrem \u00c4quivalenzeinkommen unterhalb der Armutsgef\u00e4hrdungsgrenze liegen und damit einer besonders hohen Verdr\u00e4ngungsgefahr ausgesetzt sind. Nach den Schlussfolgerungen des STERN-Endbericht sind unter Ber\u00fccksichtigung weiterer Indikatoren wie ausgef\u00fchrt 16,4 % der Mieter einer besonders hohen Verdr\u00e4ngungsgef\u00e4hrdung ausgesetzt (STERN-Endbericht, S. 128). Die Abweichung von 3-4% stellt nicht in Frage, dass grunds\u00e4tzlich ein bedeutender Anteil von Haushalten im Untersuchungsgebiet aufgrund ihres geringen Einkommens von Verdr\u00e4ngung gef\u00e4hrdet ist, zumal auch die \u00fcbrigen Haushalte potentiell einer Verdr\u00e4ngung ausgesetzt sein k\u00f6nnen. So f\u00fchrt der STERN-Endbericht nachvollziehbar aus, es sei zu ber\u00fccksichtigen, dass bei einer weiteren Verteuerung von Wohnraum infolge baulicher Aufwertungen durchaus auch Haushalte mit h\u00f6herem sozialem Status und mittleren Einkommen gef\u00e4hrdet sein k\u00f6nnten (vgl. ebd.). Auch sonst stellt der empirica-Endbericht, der im Ansatzpunkt die von STERN zugrunde gelegten Kriterien Aufwertungspotential, Aufwertungsdruck, Verdr\u00e4ngungsgef\u00e4hrdung, Verdr\u00e4ngungsdruck und Gebietsbindung pp. f\u00fcr grunds\u00e4tzlich zielf\u00fchrend erachtet (vgl. empirica-Endbericht, S. 4), die Voraussetzungen f\u00fcr den Erlass einer Erhaltungsverordnung nicht in einem Ma\u00dfe in Frage, das dazu f\u00fchren w\u00fcrde, dass eine solche sich bereits auf der Stufe der vorl\u00e4ufigen Untersagung als rechtswidrig darstellen w\u00fcrde.<\/p>\n 32.\u00a0(4) Schlie\u00dflich hat der Antragsgegner das ihm zustehende Ermessen in ermessensfehlerfreier Weise ausge\u00fcbt. Bei der vorl\u00e4ufigen Untersagung handelt es sich um eine Ermessensentscheidung (vgl. ausf\u00fchrlich Beschluss der Kammer vom 13. Juni 2019, a.a.O., Rn. 64 m.w.N.; f\u00fcr die Zur\u00fcckstellung s. auch Beschluss der Kammer vom 13. November 2020 – VG 19 L 288\/20 -, juris Rn. 45). Dem Bescheid vom 3. Dezember 2020 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 16. April 2021 l\u00e4sst sich entnehmen, dass das Bezirksamt erkannt hat, dass die Entscheidung \u00fcber die vorl\u00e4ufige Untersagung in ihrem Ermessen steht. Fehlerfrei hat es das \u00f6ffentliche Erhaltungsinteresse einerseits und das Interesse des Antragstellers an der ungehinderten Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum andererseits in die Entscheidung mit einbezogen. Dass der Antragsgegner die gesetzlichen Grenzen des Ermessens \u00fcberschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Erm\u00e4chtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht h\u00e4tte, ist nicht ersichtlich.<\/p>\n 33.\u00a0Schlie\u00dflich hat das Bezirksamt auch den richtigen Adressaten f\u00fcr die vorl\u00e4ufige Untersagung ausgew\u00e4hlt, n\u00e4mlich den Antragsteller als Eigent\u00fcmer des Grundst\u00fccks, der die Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum beabsichtigt. Die Absicht, die Teilung herbeizuf\u00fchren, hat der Antragsteller durch Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung als notwendige Bedingung f\u00fcr die Teilung (vgl. \u00a7 3 Abs. 3, \u00a7 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG) zu erkennen gegeben. Einer Untersagung gegen\u00fcber dem Grundbuchamt bedurfte es nicht. Denn es ist der Eigent\u00fcmer, der durch Erkl\u00e4rung gegen\u00fcber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundst\u00fcck in Miteigentumsanteile in der Weise teilen kann, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist, vgl. \u00a7 8 WEG. Zwar ist es richtig, dass das Grundbuchamt die Teilung durch Anlegen des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs und Schlie\u00dfen des Grundbuchblatts des Grundbuchs vollzieht. Die gegen\u00fcber dem Eigent\u00fcmer ausgesprochene vorl\u00e4ufige Untersagung bewirkt aber ein beh\u00f6rdliches Ver\u00e4u\u00dferungsverbot im Sinne von \u00a7 136 BGB (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Dezember 2019 \u2013 V ZB 145\/18 \u2013, juris Rn. 15 ff., 18). Dies hat zur Folge, dass eine verbotswidrige Verf\u00fcgung zwar in das Grundbuch einzutragen ist. Verst\u00f6\u00dft die Rechts\u00e4nderung wie hier die Teilung aber gegen diese Ver\u00e4u\u00dferungsbeschr\u00e4nkung, ist die in das Grundbuch eingetragene Rechts\u00e4nderung in dem Verh\u00e4ltnis zu dem Verbotsgesch\u00fctzten – hier: dem Bezirksamt – unwirksam mit der Folge, dass dieser sich auf die relative Unwirksamkeit gem\u00e4\u00df \u00a7 888, \u00a7 883 Abs. 2 BGB berufen und die L\u00f6schung der Rechte verlangen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Dezember 2019, a.a.O., Rn. 18; KG, Beschluss vom 8. April 2021 – 1 W 50-230\/21 u.a. -, juris). Einer Untersagung gegen\u00fcber dem Grundbuchamt neben oder gar anstelle der Untersagung gegen\u00fcber dem Antragsteller bedurfte es daher nicht.<\/p>\n 34.\u00a0d) Die sofortige Vollziehung der vorl\u00e4ufigen Untersagung liegt auch im \u00f6ffentlichen Interesse im Sinne von \u00a7 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO, welches sich im Rahmen einer Abw\u00e4gung gegen das private Suspensivinteresse des Antragstellers durchsetzt. Es entsprach einem besonderen staatlichen Interesse, eine unumkehrbare Beeintr\u00e4chtigung der Erhaltungsziele der Milieuschutzverordnung w\u00e4hrend der Dauer des Aufstellungsverfahrens durch die Schaffung \u201evollendeter Tatsachen\u201c zu unterbinden. Gerade bei dem Einsatz bauplanungsrechtlicher Sicherungsinstrumente ist es entscheidend, eine sofortige Wirksamkeit sicherzustellen, gehen die Sicherungsbem\u00fchungen im Fall irreversibler Vorhaben – wie der Begr\u00fcndung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten – doch andernfalls ins Leere und werden ihrer Funktion beraubt (vgl. Beschluss der Kammer vom 17. September 2018, a.a.O., Rn. 60). Diesem Umstand kommt erhebliches Gewicht zu, hinter dem das Interesse des Antragstellers, einstweilen Wohnungs- und Teilerbbaurechte begr\u00fcnden zu d\u00fcrfen, auch unter Ber\u00fccksichtigung seines Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG zur\u00fcckzutreten hat.<\/p>\n 35.\u00a0Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung \u00fcber die Festsetzung des Streitwertes beruht auf \u00a7\u00a7 39 ff., 52 f. GKG. Diese folgt der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (Beschluss vom 27. April 2018 – OVG 2 L 13.18 -, S. 2 d. amtl. Abdr.). Danach bemisst sich der Streitwert einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung zur Begr\u00fcndung von Wohnungs- oder Teileigentum in Mehrfamilienh\u00e4usern nach der Anzahl der Wohnungen, wobei pro Wohnung 5.000,- EUR in Ansatz zu bringen sind. Diese Rechtsprechung ist nach Ansicht der Kammer auf den Fall einer vorl\u00e4ufigen Untersagung einer begehrten Aufteilung \u00fcbertragbar, weshalb das Gericht in Ansehung der sechzehn Einheiten (vierzehn Wohnungen und zwei nicht zu Wohnzwecken dienende R\u00e4ume) von einem Hauptsachestreitwert in H\u00f6he von 80.000,- EUR ausgeht, der im hiesigen Eilverfahren h\u00e4lftig anzusetzen ist (Ziff. 1.5 des Streitwertkatalogs).<\/p>\n 36.\u00a0Rechtsmittelbelehrung<\/p>\n 37.\u00a0Gegen die Sachentscheidung ist die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zul\u00e4ssig.<\/p>\n 38.\u00a0Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht Berlin, Kirchstra\u00dfe 7, 10557 Berlin, schriftlich oder in elektronischer Form gem\u00e4\u00df \u00a7 55a der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) einzulegen. Die Frist f\u00fcr die Einlegung der Beschwerde endet zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.<\/p>\n 39.\u00a0Die Beschwerde ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses schriftlich oder in elektronischer Form zu begr\u00fcnden. Die Begr\u00fcndung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Hardenbergstra\u00dfe 31, 10623 Berlin, einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gr\u00fcnde darlegen, aus denen die Entscheidung abzu\u00e4ndern oder aufzuheben ist und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen.<\/p>\n 40.\u00a0Vor dem Oberverwaltungsgericht m\u00fcssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollm\u00e4chtigte vertreten lassen. Dies gilt auch f\u00fcr die Einlegung der Beschwerde. Als Bevollm\u00e4chtigte sind Rechtsanw\u00e4lte und Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europ\u00e4ischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens \u00fcber den Europ\u00e4ischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz mit Bef\u00e4higung zum Richteramt zugelassen. Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen auch die in \u00a7 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen auftreten. Ein als Bevollm\u00e4chtigter zugelassener Beteiligter kann sich selbst vertreten. Beh\u00f6rden und juristische Personen des \u00f6ffentlichen Rechts einschlie\u00dflich der von ihnen zur Erf\u00fcllung ihrer \u00f6ffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschl\u00fcsse k\u00f6nnen sich durch Besch\u00e4ftigte mit Bef\u00e4higung zum Richteramt vertreten lassen; das Besch\u00e4ftigungsverh\u00e4ltnis kann auch zu einer anderen Beh\u00f6rde, juristischen Person des \u00f6ffentlichen Rechts oder einem der genannten Zusammenschl\u00fcsse bestehen. Richter d\u00fcrfen nicht vor dem Gericht, ehrenamtliche Richter nicht vor einem Spruchk\u00f6rper auftreten, dem sie angeh\u00f6ren.<\/p>\n 41.\u00a0Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zul\u00e4ssig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 Euro \u00fcbersteigt. Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht Berlin, Kirchstra\u00dfe 7, 10557 Berlin, schriftlich oder in elektronischer Form oder zu Protokoll der Gesch\u00e4ftsstelle einzulegen. Sie ist innerhalb von sechs Monaten einzulegen, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat. Der Vertretung durch einen Prozessbevollm\u00e4chtigten bedarf es nicht.<\/p>\n
\n2. Zu den Voraussetzungen einer vorl\u00e4ufigen Untersagung von Wohnungs- und Teileigentum.<\/p>\n