Gericht: VG Berlin 6. Kammer
\nEntscheidungsdatum: 27.05.2021
\nAktenzeichen: 6 L 89\/21
\nECLI: ECLI:DE:VGBE:2021:0527.6L89.21.00
\nDokumenttyp: Beschluss<\/p>\n
Tenor<\/strong><\/p>\n Der Antrag auf Gew\u00e4hrung vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes wird zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n Die Antragstellerin tr\u00e4gt die Kosten des Verfahrens.<\/p>\n Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.<\/p>\n Gr\u00fcnde<\/strong><\/p>\n I.<\/strong><\/p>\n 1.\u00a0Die Antragstellerin wendet sich gegen eine sofort vollziehbare zweckentfremdungsrechtliche R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung mit Zwangsgeldandrohung.<\/p>\n 2.\u00a0Sie ist seit dem 3. Januar 2018 Eigent\u00fcmerin von im 1. OG gelegenen R\u00e4umlichkeiten des auf dem Grundst\u00fcck B… errichteten Geb\u00e4udes. Ausweislich der Eintragung im Grundbuch T… und der Teilungserkl\u00e4rung vom 13. M\u00e4rz 1996 besteht an dem Grundst\u00fcck ein Miteigentumsanteil in H\u00f6he von 650\/10.000 verbunden mit Sondereigentum an den \u201enicht zu Wohnzwecken dienenden\u201c R\u00e4umlichkeiten. Nach \u00a7 3 Ziffer 3 der Miteigentumsordnung k\u00f6nnen die R\u00e4umlichkeiten zu allen gewerblichen Zwecken, insbesondere Laden, B\u00fcro, Atelier, Werkstatt, Gastronomie, und zu Wohnzwecken genutzt werden.<\/p>\n 3.\u00a0Von April 2009 bis Mai 2017 vermietete der damalige Eigent\u00fcmer S… die R\u00e4umlichkeiten auf unbestimmte Zeit an das M…, der sie wiederum an eine Wohngemeinschaft in wechselnder Belegung untervermietete. Die dort melderechtlich mit Hauptwohnsitz erfassten Personen bewohnten die R\u00e4umlichkeiten jeweils f\u00fcr mindestens ein halbes Jahr, teilweise f\u00fcr mehr als f\u00fcnf Jahre. Zum 1. Juni 2018 vermietete die Antragstellerin die R\u00e4umlichkeiten befristet an die E… zur ausschlie\u00dflichen Nutzung als B\u00fcror\u00e4ume.<\/p>\n 4.\u00a0Am 25. M\u00e4rz 2020 h\u00f6rte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin \u2013 Bezirksamt \u2013 die Antragstellerin zu einer zweckfremden Nutzung von Wohnraum an. Die Antragstellerin teilte daraufhin mit, dass es sich um R\u00e4umlichkeiten handele, die ausweislich sowohl der Eintragung im Grundbuch als auch der Teilungserkl\u00e4rung nicht zu Wohnzwecken dienten.<\/p>\n 5.\u00a0Mit Bescheid vom 29. Dezember 2020 forderte das Bezirksamt die Antragstellerin auf, den Wohnraum bis zum 28. Februar 2021 wieder Wohnzwecken zuzuf\u00fchren. F\u00fcr den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte es ein Zwangsgeld in H\u00f6he von 10.000,00 EUR an. Bei den R\u00e4umlichkeiten handele es sich um Wohnraum, da diese in der Zeit von April 2009 bis Mai 2017 zu Wohnzwecken vermietet gewesen und von wechselnden Mietern dauerhaft zum Wohnen genutzt worden seien. Darauf, wie die R\u00e4umlichkeiten im Grundbuch eingetragen oder in der Teilungserkl\u00e4rung bezeichnet seien, komme es nicht an.<\/p>\n 6.\u00a0Ihren hiergegen eingelegten Widerspruch vom 29. Januar 2021 begr\u00fcndete die Antragstellerin damit, die verfahrensgegenst\u00e4ndlichen R\u00e4umlichkeiten seien Gewerber\u00e4ume und unterfielen deshalb nicht dem Zweckentfremdungsrecht. Sie habe die R\u00e4umlichkeiten als Gewerber\u00e4ume erworben und auch entsprechend vermietet. F\u00fcr eine Nutzungs\u00e4nderung \u2013 die sie jedoch nicht anstrebe \u2013 ben\u00f6tigte sie zudem die Zustimmung aller Wohnungseigent\u00fcmer im Beschlusswege. Eine tats\u00e4chliche Wohnnutzung in der Vergangenheit k\u00f6nne die erforderliche Beschlussfassung der Teileigent\u00fcmer nicht ersetzen. Es fehle auch an einer subjektiven Eignung zu Wohnzwecken, da die R\u00e4umlichkeiten von keinem Eigent\u00fcmer zu Wohnzwecken gewidmet worden seien. Soweit R\u00e4umlichkeiten, die wie vorliegend zu anderen Zwecken als zur dauernden Wohnnutzung errichtet worden seien, nur dann keinen vom Zweckentfremdungsrecht umfassten Wohnraum darstellten, wenn sie auch zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots entsprechend genutzt wurden, seien die entsprechenden Vorschriften verfassungswidrig.<\/p>\n 7.\u00a0Am 9. M\u00e4rz 2021 vereinbarten die Antragstellerin und die E… die Aufl\u00f6sung des Mietvertrags zum 28. Februar 2022. Mit Bescheid vom 9. April 2021 ordnete das Bezirksamt gegen\u00fcber der…die Duldung der R\u00fcckf\u00fchrungsma\u00dfnahmen des Eigent\u00fcmers gem\u00e4\u00df Bescheid vom 29. Dezember 2020 an.<\/p>\n 8.\u00a0Zur Begr\u00fcndung ihres bereits am 3. Februar 2021 gestellten Antrags auf Gew\u00e4hrung vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes f\u00fchrte die Antragstellerin erg\u00e4nzend aus, von der fr\u00fcheren Vermietung der R\u00e4umlichkeiten erst im M\u00e4rz 2021 erfahren zu haben. Das Mietverh\u00e4ltnis sei zudem \u00fcber Gewerber\u00e4ume geschlossen worden, da der Vertragszweck allein die \u00dcberlassung der R\u00e4umlichkeiten zur Erf\u00fcllung der satzungsm\u00e4\u00dfigen Aufgaben des damaligen Mieters, der dort nicht gewohnt habe, gewesen sei. Demzufolge sei auch die Vollziehung des Bescheids rechtswidrig.<\/p>\n 9.\u00a0Die Antragstellerin beantragt sinngem\u00e4\u00df,<\/p>\n 10.\u00a0die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung mit Zwangsgeldandrohung in dem Bescheid des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 29. Dezember 2020 anzuordnen.<\/p>\n 11.\u00a0Der Antragsgegner beantragt,<\/p>\n 12.\u00a0den Antrag zur\u00fcckzuweisen.<\/p>\n 13.\u00a0Zur Begr\u00fcndung f\u00fchrt er erg\u00e4nzend aus, die verfahrensgegenst\u00e4ndlichen R\u00e4umlichkeiten seien zur dauernden Wohnnutzung tats\u00e4chlich geeignet, da sie bereits acht Jahre lang von einer Wohngemeinschaft zu Wohnzwecken genutzt worden seien. Zudem l\u00e4gen \u00f6ffentlich-rechtliche Vorschriften, die einer Nutzung zu Wohnzwecken entgegenst\u00fcnden, nicht vor. Auf die Zweckbestimmung durch den jeweiligen Verf\u00fcgungsberechtigten der R\u00e4ume komme es nicht an. Ebenso wenig sei ma\u00dfgeblich, wie das fr\u00fchere Mietverh\u00e4ltnis rechtlich zu qualifizieren sei. Entscheidend sei allein die tats\u00e4chliche Endnutzung zu Wohnzwecken.<\/p>\n 14.\u00a0Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den Verwaltungsvorgang des Antragsgegners verwiesen.<\/p>\n II.<\/strong><\/p>\n 15.\u00a0Der Antrag bleibt ohne Erfolg.<\/p>\n 16.\u00a0Er ist zul\u00e4ssig, insbesondere ist er nach \u00a7 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung \u2013 VwGO \u2013 statthaft. Der Widerspruch gegen die R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung in dem Bescheid vom 29. Dezember 2020 hat gem\u00e4\u00df \u00a7 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO in Verbindung mit \u00a7 4 Abs. 4 Satz 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes \u2013 ZwVbG \u2013 in der seit dem 20. April 2018 geltenden Fassung (GVBl. S. 211) keine aufschiebende Wirkung. Dies gilt nach \u00a7 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO in Verbindung mit \u00a7 4 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Ausf\u00fchrung der Verwaltungsgerichtsordnung ebenso f\u00fcr die Zwangsgeldandrohung als Ma\u00dfnahme in der Verwaltungsvollstreckung.<\/p>\n 17.\u00a0Der Antrag ist jedoch unbegr\u00fcndet. Die nach \u00a7 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 VwGO gebotene Abw\u00e4gung der widerstreitenden Interessen geht zulasten der Antragstellerin aus. Bei der im vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzverfahren nur m\u00f6glichen, aber auch allein gebotenen summarischen Pr\u00fcfung begegnet die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung in dem Bescheid vom 29. Dezember 2020 keinen ernstlichen Zweifeln.<\/p>\n 18.\u00a01. Rechtsgrundlage der R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung ist \u00a7 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZwVbG. Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zust\u00e4ndige Bezirksamt nach dieser Bestimmung anordnen, dass Verf\u00fcgungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte die Wohngeb\u00e4ude, Wohnungen oder Wohnr\u00e4ume wieder Wohnzwecken zuzuf\u00fchren haben (R\u00fcckf\u00fchrungsgebot). Das Bezirksamt setzt hierf\u00fcr eine Frist, die im Regelfall einen Monat betr\u00e4gt.<\/p>\n 19.\u00a0a) Bei den R\u00e4umlichkeiten handelt es sich um zweckentfremdungsrechtlich gesch\u00fctzten Wohnraum. Unter Wohnraum fallen gem\u00e4\u00df \u00a7 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG alle R\u00e4umlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tats\u00e4chlich und rechtlich geeignet sind. Dies trifft auf die R\u00e4umlichkeiten der Antragstellerin zu.<\/p>\n 20.\u00a0aa) Rechtlich ungeeignet sind nur R\u00e4umlichkeiten, die \u2013 beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften \u2013 aus Rechtsgr\u00fcnden nicht bewohnt werden d\u00fcrfen. Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in \u00a7 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich f\u00fcr (bebauungsrechtlich) unzul\u00e4ssig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erkl\u00e4ren kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 \u2013 BVerwG 8 C 53.85 \u2013, juris Rn. 13 m.w.N.).<\/p>\n 21.\u00a0Unbeachtlich ist hingegen eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, das hei\u00dft das Fehlen einer die materiell baurechtm\u00e4\u00dfige Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 \u2013 BVerwG 8 C 105.83 \u2013, juris Rn. 20; Urteil vom 7. September 1984 \u2013 BVerwG 8 C 48.83 \u2013, juris Rn. 13; Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 \u2013 VG 6 K 524.17 \u2013, juris). So wie es dem Verf\u00fcgungsberechtigten obliegt, tats\u00e4chliche Hindernisse, die einer Wohnnutzung entgegenstehen, \u201emit vertretbarem, dem Verf\u00fcgungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand\u201c zu beheben, ist er zweckentfremdungsrechtlich auch gehalten, die rechtliche Unzul\u00e4ssigkeit des Bewohnens auszur\u00e4umen, indem er die ggf. baurechtlich erforderlichen Antr\u00e4ge stellt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 \u2013 BVerwG 8 C 105.83 -, juris Rn. 20). Die Ausf\u00fchrungsvorschriften \u00fcber das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Fassung vom 25. Februar 2019 (\u2013 AV \u2013, ABl. Nr. 12, S. 1739) best\u00e4tigen dieses Verst\u00e4ndnis des Begriffs der rechtlichen Eignung. Dort hei\u00dft es unter Ziffer 6.3, Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbots liege nicht vor, wenn \u201ebaurechtlich eine allgemeine Wohnnutzung nicht zul\u00e4ssig und auch nicht genehmigungsf\u00e4hig ist, also auch keine Ausnahme oder Befreiung nach \u00a7 31 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der jeweiligen Fassung vorliegt.\u201c<\/p>\n 22.\u00a0Planungsrecht steht einer Nutzung der R\u00e4umlichkeiten zu Wohnzwecken selbst dann nicht entgegen, sollten sie nicht als Wohnraum errichtet worden sein. Der Baunutzungsplan f\u00fcr Berlin 1958\/1960 in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) in Verbindung mit den bauplanungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung f\u00fcr Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 \u2013 BO 58 \u2013, der mangels eines f\u00fcr das Grundst\u00fcck festgesetzten Bebauungsplans nach \u00a7 7 Nr. 3 BO 58 fortgilt, weist das Grundst\u00fcck als allgemeines Wohngebiet aus, in dem Wohngeb\u00e4ude zul\u00e4ssig sind (vgl. \u00a7 7 Nr. 8 BO 58).<\/p>\n 23.\u00a0Die in die Teilungserkl\u00e4rung aufgenommene Miteigentumsordnung steht einer Nutzung der R\u00e4umlichkeiten zu Wohnzwecken \u00fcberdies bereits deshalb nicht entgegen, weil deren \u00a7 3 Ziffer 3 dies \u2013 entsprechend dem damals und auch weiterhin geltenden Planungsrecht \u2013 ausdr\u00fccklich gestattet.<\/p>\n 24.\u00a0bb) An der tats\u00e4chlichen Eignung der R\u00e4umlichkeiten besteht ebenfalls kein Zweifel. Sie wurden von April 2009 bis zum Mai 2017 an eine Wohngemeinschaft untervermietet, deren wechselnde Bewohner dort melderechtlich mit ihrer Hauptwohnung erfasst waren, und dies f\u00fcr Zeitr\u00e4ume von teilweise \u00fcber f\u00fcnf Jahren. Es ist weder ersichtlich noch vorgetragen, dass die Antragstellerin die R\u00e4umlichkeiten nach Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses mit dem M… baulich derart ver\u00e4ndert h\u00e4tte, dass eine Wohnnutzung dort objektiv nicht mehr m\u00f6glich w\u00e4re. Vielmehr weist die Baubeschreibung vom 24. April 2018 auf eine umfassende Sanierung der R\u00e4umlichkeiten, auch von K\u00fcche und Bad, mit dem Ziel ihrer (erneuten) Vermietung zu Wohnzwecken hin.<\/p>\n 25.\u00a0cc) Auf die Ausnahme des \u00a7 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG kann sich die Antragstellerin nicht berufen. Nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung \u201ezur dauernden Wohnnutzung tats\u00e4chlich und rechtlich geeignet\u201c kommt es auf die Zweckbestimmung der R\u00e4ume seitens des Verf\u00fcgungsberechtigten grunds\u00e4tzlich nicht an, weder auf den Zweck, zu dem die R\u00e4umlichkeiten einmal errichtet worden sind, noch auf eine sp\u00e4ter ge\u00e4nderte Zweckbestimmung. Hiervon gilt nach \u00a7 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG nur die Ausnahme, dass vom Wohnraumbegriff R\u00e4umlichkeiten ausgenommen sind, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 auch entsprechend genutzt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 \u2013 OVG 5 B 14.16 u.a. \u2013, juris Rn. 39). Von dieser Ausnahme abgesehen enth\u00e4lt der Wohnraumbegriff auch nach dem Willen des Gesetzgebers \u2013 insoweit in ausdr\u00fccklicher Abgrenzung zum Wohnraumbegriff des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen \u2013 Mietrechtsverbesserungsgesetz \u2013 keine Bezugnahme auf die subjektive Zweckbestimmung durch den Eigent\u00fcmer beziehungsweise Verf\u00fcgungsberechtigten. Stattdessen kommt es ausschlie\u00dflich auf das objektive Kriterium der Eignung als Wohnraum an. Zur Sicherstellung der ausreichenden Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Wohnraum ist es im Falle einer Wohnraummangellage nach Auffassung des Gesetzgebers nicht ausreichend, nur den bestehenden Wohnungsbestand zu sichern. Vielmehr sei es hierf\u00fcr erforderlich, dass neben dem Bau zus\u00e4tzlicher Wohnungen auch der Bestand der zum Wohnen geeigneten, aber zu anderen Zwecken genutzten R\u00e4umlichkeiten zur Beseitigung der Wohnraummangellage ber\u00fccksichtigt werde (vgl. Agh-Drs. 17\/1057, S. 12).<\/p>\n 26.\u00a0Die Errichtung zu anderen als Wohnzwecken hat die Antragstellerin, die sich auf diese Ausnahme beruft und damit die Darlegungs- und Beweislast tr\u00e4gt, nicht glaubhaft gemacht. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die R\u00e4umlichkeiten urspr\u00fcnglich bzw. nach Aufteilung des Grundst\u00fcckes zu gewerblichen Zwecken errichtet wurden. Allein die Teilungserkl\u00e4rung sowie die Eintragung in das Grundbuch, die R\u00e4ume zu gewerblichen Zwecken zu nutzen bzw. nutzen zu k\u00f6nnen, reicht f\u00fcr einen entsprechenden Nachweis nicht aus. Der Annahme einer hierauf gest\u00fctzten Zweckbestimmung steht bereits entgegen, dass \u00a7 3 Ziffer 3 der in die Teilungserkl\u00e4rung aufgenommenen Miteigentumsordnung dem jeweiligen Eigent\u00fcmer nicht nur die gewerbliche, sondern auch eine Nutzung zu Wohnzwecken gestattet. Zwar hat das Bezirksamt Kreuzberg von Berlin die Abgeschlossenheit der \u201enicht zu Wohnzwecken dienenden R\u00e4ume\u201c am 27. Oktober 1995 nach \u00a7 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes \u2013 WEG \u2013 bescheinigt. Allerdings ersch\u00f6pft sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung in einer urkundlichen Feststellung durch die zust\u00e4ndige Baubeh\u00f6rde, dass die R\u00e4ume, an denen Sondereigentum begr\u00fcndet werden soll, in bautechnischer Hinsicht in sich abgeschlossen im Sinne von \u00a7 3 Abs. 3 WEG sind. Eine dar\u00fcber hinausgehende verbindliche Aussage etwa \u00fcber den Umfang der baurechtlich zul\u00e4ssigen Nutzung des Sondereigentums enth\u00e4lt die Bescheinigung von Gesetzes wegen nicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Dezember 1987 \u2013 BVerwG 8 C 55\/85 \u2013, juris Rn. 12). Der Inhalt einer Abgeschlossenheitsbescheinigung hat auf die Einschl\u00e4gigkeit des Zweckentfremdungsverbots mithin keinen Einfluss (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 \u2013 BVerwG 8 C 105\/83 \u2013, juris Rn. 23). Hingegen spricht f\u00fcr eine Errichtung der R\u00e4umlichkeiten im 1. OG des Mehrfamilienhauses zu Wohnzwecken, dass als auf dem Grundst\u00fcck vorhandene tats\u00e4chliche Bebauung im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem Berlin \u2013 ALKIS \u2013 ein \u201eWohnhaus\u201c dokumentiert ist.<\/p>\n 27.\u00a0Selbst unterstellt, die R\u00e4umlichkeiten seien zu gewerblichen Zwecken errichtet oder nach Aufteilung des Grundst\u00fccks durch einen fr\u00fcheren Eigent\u00fcmer entsprechend genutzt worden, ergibt sich hieraus nichts anderes. Denn im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung \u00fcber das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) \u2013 ZwVbVO \u2013 am 1. Mai 2014 wurden die R\u00e4umlichkeiten durch eine in einem Untermietverh\u00e4ltnis mit dem M… stehende Wohngemeinschaft unstreitig dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt. Insoweit kommt es nicht auf die rechtliche Einstufung der zwischen dem fr\u00fcheren Eigent\u00fcmer der R\u00e4umlichkeiten und dem M… bestehenden vertraglichen Beziehung als Wohnraum- oder Gewerberaummietverh\u00e4ltnis an. Entscheidend ist allein die Art der Endnutzung. Ma\u00dfgeblich ist damit nicht, ob die Vergabe der R\u00e4umlichkeiten durch den Eigent\u00fcmer eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken darstellt, sondern allein, ob die R\u00e4ume vom letzten Glied in der Kette etwaiger Vermietungen und Untervermietungen zu gewerblichen oder \u2013 wie hier \u2013 zu Wohnzwecken genutzt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017, a.a.O., juris Rn. 43). Die Nutzung zu Wohnzwecken war zudem auf Dauer angelegt. Nach \u00a7 2 Ziffer 2.1 des Mietvertrags war sie zeitlich unbefristet vereinbart und damit von grunds\u00e4tzlich unbestimmter Fortdauer.<\/p>\n 28.\u00a0Selbst wenn es auf eine \u00c4nderung auch der subjektiven Zweckbestimmung durch den Verf\u00fcgungsberechtigten zum Stichtag ank\u00e4me, w\u00e4re gleichwohl von einer Wohnnutzung auszugehen. Eine solche Nutzung entsprach schon ausweislich der Bezeichnung der Vereinbarung als \u201eMietvertrag \u00fcber Wohnraum\u201c dem Willen der Vertragsparteien und damit auch des damaligen Verf\u00fcgungsberechtigten und Rechtsvorg\u00e4ngers der Antragstellerin. Der Vertrag bezeichnete zudem den Mieter als eingetragener gemeinn\u00fctziger Verein auch mit dessen Vereinszweck \u2013 der Wohnraumbeschaffung \u2013, der sich bereits ausdr\u00fccklich aus dem Vereinsnamen ergab. Auch wurde zwischen den Parteien die Anwendung des Wohnraumk\u00fcndigungsschutzes vereinbart, vgl. \u00a7 15 Ziffer 15.1 des Mietvertrags von 2009. Dar\u00fcber hinaus erm\u00f6glichte \u00a7 8 Ziffer 8.1 des Vertrags, wonach der Mieter berechtigt war, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu \u00fcberlassen, insbesondere die Mietsache unterzuvermieten, eine reibungslose Endnutzung entsprechend dem Vereinszweck \u201eGemeinschaftswohnen\u201c mit mehrfach wechselnder Bewohnerschaft.<\/p>\n 29.\u00a0Der Anwendbarkeit des Zweckentfremdungsrechts stehen auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken entgegen. Soweit die Antragstellerin unter Hinweis auf die Vorlagen des OVG Berlin-Brandenburg nach Art. 100 Abs. 1 des Grundgesetzes \u2013 GG \u2013 (Beschl\u00fcsse vom 6. April 2017, a.a.O., juris) meint, eine Anwendung von \u00a7 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG verletze sie in ihren Grundrechten, dringt sie damit nicht durch. Streitgegenst\u00e4ndlich in den Vorlagebeschl\u00fcssen sind Nutzungen, die nach Au\u00dferkrafttreten des vorherigen Zweckentfremdungsverbots erlaubnisfrei ins Werk gesetzt wurden und bis zum Stichtag andauerten. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Sofern eine gewerbliche Nutzung f\u00fcr die Vergangenheit unterstellt wird, dauerte sie allenfalls bis M\u00e4rz 2009 an. Hier\u00fcber hinausgehende verfassungsrechtliche Zweifel bestehen nicht.<\/p>\n 30.\u00a0b) Die derzeitige Nutzung der R\u00e4umlichkeiten stellt eine zweckfremde Nutzung im Sinn des \u00a7 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG dar. Danach liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum f\u00fcr gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird. So liegt es hier. Ausweislich des von der Antragstellerin vorgelegten Mietvertrags vom Mai 2018 erfolgte die Vermietung zur ausschlie\u00dflichen Nutzung als B\u00fcror\u00e4ume. Diese werden von der jetzigen Mieterin auch unstreitig so genutzt.<\/p>\n 31.\u00a02. Auf eine Unm\u00f6glichkeit der R\u00fcckf\u00fchrung kann sich die Antragstellerin im hiesigen Verfahren nicht berufen. Die derzeitige Vermietung an die E…wirkt sich nicht auf die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der R\u00fcckf\u00fchrungsaufforderung, sondern allenfalls auf nachfolgende Vollstreckungsma\u00dfnahmen aus. Unabh\u00e4ngig hiervon verpflichtet die Anordnung des Bezirksamts vom 9. April 2021 die derzeitige Mieterin zur Duldung der gegen\u00fcber der Antragstellerin angeordneten R\u00fcckf\u00fchrungsma\u00dfnahmen.<\/p>\n 32.\u00a03. Die Zwangsgeldandrohung in H\u00f6he von 10.000,00 Euro ist nicht zu beanstanden. Sie beruht auf \u00a7 6 ZwVbG in Verbindung mit \u00a7\u00a7 6 Abs. 1, 13 des Verwaltungs-Vollstreckungsgesetzes, deren Voraussetzungen erf\u00fcllt sind.<\/p>\n 33.\u00a04. Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in \u00a7\u00a7 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes in Verbindung mit dem Streitwertkatalog f\u00fcr die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Dabei war der Streitwert nach dessen Ziffer 1.7.2 Satz 2 anhand des angedrohten Zwangsgeldes zu bemessen. Hiervon wird f\u00fcr das Verfahren des vorl\u00e4ufigen Rechtsschutzes die H\u00e4lfte angesetzt(vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges).<\/p>\n