Gericht: Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg 2. Senat
\nEntscheidungsdatum: 24.06.2021
\nAktenzeichen: 2 A 36.18
\nECLI: ECLI:DE:OVGBEBB:2021:0624.2A36.18.00
\nDokumenttyp: Beschluss<\/p>\n
Normenkontrolle; Erhaltungsverordnung; Wohnbev\u00f6lkerung; Zusammensetzung; Antragsbefugnis; K\u00e4ufer; zivilrechtliche Anspr\u00fcche; Dringlichkeitsvorlage; Begr\u00fcndung; Fehler; Unbeachtlichwerden; Hinweis; repr\u00e4sentative Erkenntnisgrundlage; abstrakte Gefahr; Prognose; gerichtliche Kontrolle; zutreffend ermittelter Sachverhalt; offensichtlicher Fehler<\/strong><\/p>\n Tenor<\/strong><\/p>\n Die Erhaltungsverordnung gem\u00e4\u00df \u00a7 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs f\u00fcr das Gebiet \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Wedding, vom 4. September 2018, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt f\u00fcr Berlin Nr. 22 vom 18. September 2018 (S. 532), wird f\u00fcr unwirksam erkl\u00e4rt.<\/p>\n Der Antragsgegner tr\u00e4gt die Kosten des Verfahrens.<\/p>\n Der Beschluss ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in H\u00f6he des jeweils beizutreibenden Betrages vorl\u00e4ufig vollstreckbar.<\/p>\n Die Revision wird nicht zugelassen.<\/p>\n Der Streitwert wird auf 30.000,- Euro festgesetzt.<\/p>\n Gr\u00fcnde<\/strong><\/p>\n I.<\/p>\n 1.\u00a0Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Erhaltungsverordnung.<\/p>\n 2.\u00a0Mit Vertrag vom 8. M\u00e4rz 2018 kaufte sie eine Teilfl\u00e4che des Grundst\u00fccks K\u2026 in Berlin-Mitte (Flurst\u00fcck 9\u2026. der Flur 1\u2026. der Gemarkung W\u2026). Diese Teilfl\u00e4che ist etwa 1.840 m\u00b2 gro\u00df und mit Garagen und Remisen bebaut. Bez\u00fcglich dieser Teilfl\u00e4che ist f\u00fcr die Antragstellerin eine Vormerkung zur Sicherung der Eigentums\u00fcbertragung im Grundbuch eingetragen. Zwar sind Besitz, Nutzen und Lasten noch nicht vollst\u00e4ndig auf die Antragstellerin \u00fcbergegangen. Im Kaufvertrag ist jedoch vereinbart, dass sie bereits vor Besitz\u00fcbergang Ma\u00dfnahmen der Sachverhaltserforschung durchf\u00fchren darf, die sie zur Vorbereitung des Abrisses der Bestandsgeb\u00e4ude und einer k\u00fcnftigen Bebauung f\u00fcr zweckm\u00e4\u00dfig h\u00e4lt. Danach ist sie insbesondere berechtigt, bereits vor Kaufpreiszahlung und Besitz\u00fcbergang die auf dem vorgenannten Teilst\u00fcck aufstehenden Garagen- und Werkstattgeb\u00e4ude und zugeh\u00f6rige Anlagen nach Abstimmung mit dem Verk\u00e4ufer abzurei\u00dfen.<\/p>\n 3.\u00a0Die Antragstellerin verpflichtete sich im Kaufvertrag, in Bezug auf ein von ihr auf dem fraglichen Teilst\u00fcck geplantes Bauvorhaben bis sp\u00e4testens zum 30. September 2018 einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zu stellen. Am 27. September 2018 reichte sie einen solchen Bauantrag beim Antragsgegner ein. Au\u00dferdem begann sie noch im Jahr 2018 mit dem Abriss von Garagen. Diesbez\u00fcglich erlie\u00df die Bauaufsichtsbeh\u00f6rde mit Bescheid vom 6. Dezember 2018 eine Baueinstellungsverf\u00fcgung. Dagegen erhob die Antragstellerin Widerspruch und stellte einen Eilantrag, der letztlich erfolglos blieb (vgl. Beschluss des Senats vom 15. M\u00e4rz 2019 – OVG 2 S 59.18 -).<\/p>\n 4.\u00a0Mit Bescheid vom 3. September 2020 wurde der Bauantrag der Antragstellerin abgelehnt. Dagegen erhob sie Widerspruch, \u00fcber den noch nicht entschieden worden ist.<\/p>\n 5.\u00a0Das Grundst\u00fcck liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gem\u00e4\u00df \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB f\u00fcr das Gebiet \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe“ im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Wedding, vom 4. September 2018.<\/p>\n 6.\u00a0Die Erhaltungsverordnung bestimmt, dass der R\u00fcckbau, die \u00c4nderung oder die Nutzungs\u00e4nderung baulicher Anlagen in dem fraglichen Gebiet \u201ezur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung\u201c der Genehmigung bed\u00fcrfen, wobei die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung aus besonderen st\u00e4dtebaulichen Gr\u00fcnden erhalten werden soll. Die Genehmigung ist demgegen\u00fcber zu erteilen, wenn auch unter Ber\u00fccksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist oder wenn die \u00c4nderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgem\u00e4\u00dfen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Ber\u00fccksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen oder der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dient. \u00a7 6 Abs. 1 der Verordnung lautet auszugsweise:<\/p>\n 7.\u00a0\u201eWer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung \u00fcberpr\u00fcfen lassen will, muss \u2026 eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in \u00a7 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB bezeichnet sind, \u2026 nach \u00a7 214 Absatz 3 Satz 2 BauGB beachtliche M\u00e4ngel des Abw\u00e4gungsvorganges \u2026 innerhalb eines Jahres seit Verk\u00fcndung dieser Verordnung gegen\u00fcber dem Bezirksamt Mitte von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begr\u00fcnden soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in den Nummern 1 bis 3 genannten Verletzungen oder M\u00e4ngel gem\u00e4\u00df \u00a7 215 Absatz 1 BauGB und gem\u00e4\u00df \u00a7 32 Absatz 2 AGBauGB unbeachtlich.\u201c<\/p>\n 8.\u00a0Au\u00dfer baulichen \u00c4nderungen ist in dem fraglichen Gebiet auch die Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum genehmigungsbed\u00fcrftig. Gleiches gilt f\u00fcr die Begr\u00fcndung von Teileigentum an Geb\u00e4uden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind (vgl. zun\u00e4chst Umwandlungsverordnung vom 3. M\u00e4rz 2015, GVBl. S. 43, und sodann Umwandlungsverordnung vom 4. Februar 2020, GVBl. S. 37).<\/p>\n 9.\u00a0Dem Erlass der Erhaltungsverordnung ging folgendes Verfahren voraus:<\/p>\n 10.\u00a0Aufgrund eines Grobscreenings (2014\/2015) stufte der Bezirk Mitte von Berlin das Gebiet \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe“ zun\u00e4chst als Beobachtungsgebiet ein. Im November 2017 veranlasste er dann eine vertiefende Untersuchung dieses Gebietes und drei weiterer Gebiete (\u201eKattegatstra\u00dfe\u201c, \u201eSoldiner Stra\u00dfe\u201c und \u201eHumboldthain Nord-West\u201c), um festzustellen, ob die Voraussetzungen f\u00fcr den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung gem\u00e4\u00df \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorl\u00e4gen. Mit dieser Untersuchung beauftragte er eine Arbeitsgemeinschaft, deren Ergebnisbericht aus \u201eJuni 2018\u201c stammt. In diesem Ergebnisbericht bildeten die Verfasser vier Cluster von Indikatoren f\u00fcr die Aussagebereiche Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck, Verdr\u00e4ngungsgefahr und st\u00e4dtebauliche Folgewirkungen. Dem Ergebnisbericht ist zu entnehmen, dass die Arbeitsgemeinschaft Frageb\u00f6gen zum Zwecke der Tatsachenermittlung verschickt hatte, die nur teilweise zur\u00fcckgekommen waren. Insoweit hatten die Verfasser erg\u00e4nzend Angaben aus sekund\u00e4ranalytischen amtlichen Quellen verwendet, mit deren Hilfe sie die erlangten Informationen gewichtet hatten.<\/p>\n 11.\u00a0Die Untersuchung kam f\u00fcr das auf den Seiten 44 bis 58 abgehandelte Gebiet \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe“ zu dem Ergebnis, dass aufgrund des hohen Aufwertungspotenzials im Wohnungsbestand des Gebiets, dem bereits festzustellenden und voraussichtlich weiter zunehmenden Aufwertungsdruck auf den Wohnungsbestand und der damit vorhandenen Verdr\u00e4ngungsgefahr erheblicher Teile der ans\u00e4ssigen Wohnbev\u00f6lkerung, Ver\u00e4nderungen in der sozialen Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung bef\u00fcrchtet werden m\u00fcssten. Derartige Ver\u00e4nderungen gef\u00e4hrdeten das aufeinander abgestimmte Verh\u00e4ltnis der derzeitigen Bev\u00f6lkerungsstruktur, des lokalen Wohnungsangebots und der sozialen Infrastruktur. Bei Verzicht auf eine soziale Erhaltungsverordnung seien negative st\u00e4dtebauliche Folgewirkungen in Form der Ver\u00e4nderung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung zu erwarten.<\/p>\n 12.\u00a0Nachdem die Bezirksverordnetenversammlung die Erhaltungsverordnung f\u00fcr das Gebiet \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c nach einer Dringlichkeitsvorlage am 21. Juni 2018 beschlossen hatte, setzte das Bezirksamt die Erhaltungsverordnung am 4. September 2018 als Rechtsverordnung fest. In der Begr\u00fcndung der Beschlussvorlage hierzu hei\u00dft es:<\/p>\n 13.\u00a0\u201eIm Ergebnis der vertiefenden Untersuchung \u2026 f\u00fcr alle Gebiete wurde festgestellt, dass die Anwendungsvoraussetzungen f\u00fcr das Gebiet \u201aReinickendorfer Stra\u00dfe\u2018 gegeben sind. Aufgrund des sehr hohen Aufwertungspotenzials, eines bisher noch geringen Aufwertungsdruckes sowie einer mittleren Verdr\u00e4ngungsgef\u00e4hrdung w\u00fcrde es ohne den Einsatz des Instrumentariums zu st\u00e4dtebaulichen Folgewirkungen kommen \u2026<\/p>\n 14.\u00a0Eine ausf\u00fchrliche Begr\u00fcndung mit Auswertungen, Ergebnissen und Schlussfolgerungen f\u00fcr das Gebiet \u201aReinickendorfer Stra\u00dfe\u2018 ist dem Gutachten im Anhang zu entnehmen (S. 12-27).<\/p>\n 15.\u00a0F\u00fcr die ebenfalls im Gutachten untersuchten Gebiete \u201aSoldiner Stra\u00dfe\u2018 und \u201aHumboldthain Nord-West\u2018 ist weitergehend eine planungsrechtliche\/juristische Pr\u00fcfung erforderlich.\u201c<\/p>\n 16.\u00a0Nach Ausfertigung am 4. September 2018 wurde die Erhaltungsverordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt f\u00fcr Berlin vom 18. September 2018 mit vollem Wortlaut unter Abdruck einer anliegenden Karte bekannt gemacht.<\/p>\n 17.\u00a0Mit ihrer am 11. Dezember 2018 erhobenen Normenkontrolle macht die Antragstellerin geltend, die Erhaltungsverordnung sei unwirksam. Sie sei formell rechtswidrig. Denn es liege schon keine zureichende Begr\u00fcndung daf\u00fcr vor, warum die Verordnung im Wege des dringlichen Gesch\u00e4ftsganges beschlossen worden sei. Au\u00dferdem fehle es an einer ausreichenden Begr\u00fcndung der Erhaltungsverordnung. Die Verordnung leide auch an materiellen Fehlern. Die Schutzw\u00fcrdigkeit der Wohnbev\u00f6lkerung sei nicht nachgewiesen. Die Untersuchung der Arbeitsgemeinschaft beruhe nicht auf einer ausreichenden Datenbasis. Denn es seien lediglich 269 g\u00fcltige Frageb\u00f6gen zur\u00fcckgesandt worden. Auch sei die Annahme des Antragsgegners, dass eine Verdr\u00e4ngungsgefahr gegeben sei, aus anderen Gr\u00fcnden zu beanstanden. Insbesondere habe sich der Antragsgegner nicht an den sog. \u201eN\u00fcrnberger Kriterien\u201c orientiert, die als fachlicher Standard f\u00fcr die Ausweisung von Erhaltungssatzungsgebieten dienten und auf die sich auch das Gutachten des Antragsgegners beziehe.<\/p>\n 18.\u00a0Die Antragstellerin beantragt sinngem\u00e4\u00df,<\/p>\n 19.\u00a0die Erhaltungsverordnung nach \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB f\u00fcr das Gebiet \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe“ vom 4. September 2018, bekannt gemacht im Gesetz- und Verordnungsblatt f\u00fcr Berlin vom 18. September 2018, f\u00fcr unwirksam zu erkl\u00e4ren.<\/p>\n 20.\u00a0Der Antragsgegner beantragt,<\/p>\n 21.\u00a0den Antrag abzulehnen.<\/p>\n 22.\u00a0Er meint, die Erhaltungsverordnung sei formell rechtm\u00e4\u00dfig und auch inhaltlich von \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gedeckt. Die gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung sei allein auf das Abw\u00e4gungsergebnis beschr\u00e4nkt. Die Entscheidung, f\u00fcr das Gebiet eine soziale Erhaltungsverordnung aufzustellen, sei im Ergebnis gerechtfertigt. Die von der Arbeitsgemeinschaft durchgef\u00fchrte Erhebung zur Ermittlung der ans\u00e4ssigen Wohnbev\u00f6lkerung sei repr\u00e4sentativ. Es seien insgesamt 3.000 Frageb\u00f6gen verteilt worden. Dies entspreche einem Anteil von 43,3 % der Haushalte des Gebiets. Der Hinweis der Antragstellerin auf die \u201eN\u00fcrnberger Kriterien“ greife nicht durch. Es gebe keine gesetzlich festgelegte Methodik bei der Aufstellung von Erhaltungssatzungen bzw. -verordnungen.<\/p>\n 23.\u00a0Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie den beigezogenen Aufstellungsvorgang verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der Beratung und Entscheidung gewesen sind.<\/p>\n II.<\/p>\n 24.\u00a0Der Senat entscheidet \u00fcber den Normenkontrollantrag durch Beschluss, weil er eine m\u00fcndliche Verhandlung nicht f\u00fcr erforderlich h\u00e4lt (vgl. \u00a7 47 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Beteiligten sind zu dieser Verfahrensweise geh\u00f6rt worden. Der in Art. 6 Abs. 1 EMRK verb\u00fcrgte Anspruch auf m\u00fcndliche Verhandlung \u00fcber Streitigkeiten in Bezug auf zivilrechtliche Anspr\u00fcche steht dieser Verfahrensweise nicht entgegen, weil sich die Antragstellerin der Sache nach mit einer Entscheidung im Beschlusswege einverstanden erkl\u00e4rt hat und zivilrechtliche Anspr\u00fcche des Antragsgegners nicht in Rede stehen.<\/p>\n 25.\u00a01. Der Normenkontrollantrag ist zul\u00e4ssig.<\/p>\n 26.\u00a0a. Die Antragstellerin hat den nach \u00a7 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO i.V.m. \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, \u00a7 246 Abs. 2 BauGB i.V.m. \u00a7 30 Abs. 1 AGBauGB statthaften Normenkontrollantrag fristgem\u00e4\u00df (vgl. \u00a7 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Erhaltungsverordnung \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe“ erhoben. Die Bekanntmachung der Erhaltungsverordnung erfolgte im Gesetz- und Verordnungsblatt f\u00fcr Berlin vom 18. September 2018. Der Normenkontrollantrag ist am 11. Dezember 2018 beim Oberverwaltungsgericht eingegangen.<\/p>\n 27.\u00a0b. Die Antragstellerin ist antragsbefugt, denn sie kann geltend machen, durch die Erhaltungsverordnung oder ihre Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden (vgl. \u00a7 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO).<\/p>\n 28.\u00a0aa. Nach der Rechtsprechung des Senats ergibt sich die Antragsbefugnis f\u00fcr den Eigent\u00fcmer eines (bebauten) Grundst\u00fccks im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung daraus, dass er bei etwaigen \u00c4nderungen seines Geb\u00e4udes damit rechnen muss, dass die nach \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erforderliche Genehmigung versagt wird (vgl. Urteil des Senats vom 26. M\u00e4rz 2021 – OVG 2 A 13.19 – juris Rn. 30; Beschluss vom 24. Juli 2020 – OVG 2 A 6.18 – juris Rn. 35; vgl. ferner OVG Hamburg, Urteil vom 9. Juli 2014 – 2 E 3\/13.N – juris Rn. 14). Die Antragstellerin ist derzeit noch nicht Eigent\u00fcmerin eines Grundst\u00fccks im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung. Sie steht in Bezug auf die Antragsbefugnis nach \u00a7 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO (mit Blick auf Art. 14 GG) einem Eigent\u00fcmer auch nicht gleich. Nach der – vom Ansatz her \u00fcbertragbaren – Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gilt das bei einer Normenkontrolle gegen Festsetzungen in einem Bebauungsplan f\u00fcr diejenigen, die in eigentums\u00e4hnlicher Weise an einem Grundst\u00fcck dinglich berechtigt sind. Das betrifft etwa den Inhaber eines Erbbaurechts oder den Nie\u00dfbraucher oder den Erwerber eines Grundst\u00fccks, auf den der Besitz sowie Nutzungen und Lasten \u00fcbergegangen sind und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist, wenn er sich gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die das durch das dingliche Recht belastete Grundst\u00fcck betrifft. Denn auch dingliche Rechte an Grundst\u00fccken unterfallen der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. zum Vorstehenden: BVerwG, Beschluss vom 25. September 2013 – 4 BN 15.13 – juris Rn. 3). Derzeit ist die Antragstellerin zwar Erwerberin einer Teilfl\u00e4che eines Grundst\u00fccks im Erhaltungsgebiet und f\u00fcr sie ist insoweit eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf \u00dcbertragung des Eigentums eingetragen. Allerdings sind Besitz, Nutzungen und Lasten noch nicht vollst\u00e4ndig auf sie \u00fcbergegangen. Dass die Antragstellerin Mitbesitz erlangt haben mag, gen\u00fcgt insoweit ebenso wenig wie ihre Absicht, den Kaufpreis im zweiten Halbjahr 2021 zu zahlen.<\/p>\n 29.\u00a0bb. Gleichwohl ist die Antragsbefugnis der Antragstellerin gegeben. Sie ergibt sich daraus, dass die Antragstellerin damit rechnen muss, dass ihr die nach \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB f\u00fcr den R\u00fcckbau baulicher Anlagen auf der erworbenen Teilfl\u00e4che erforderliche Genehmigung versagt wird. Die Antragstellerin ist n\u00e4mlich nach dem Kaufvertrag berechtigt, bereits vor Kaufpreiszahlung und Besitz\u00fcbergang die auf dem vorgenannten Teilst\u00fcck aufstehenden Garagen- und Werkstattgeb\u00e4ude und zugeh\u00f6rige Anlagen nach Abstimmung mit dem Verk\u00e4ufer abzurei\u00dfen (vgl. Ziff. 10.4 des Kaufvertrages) und f\u00fcr das von ihr geplante Bauvorhaben einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zu stellen. Insoweit reicht es aus, dass die Bauaufsichtsbeh\u00f6rde des Antragsgegners Pl\u00e4nen der Antragstellerin, von diesen Rechten Gebrauch zu machen, unter Berufung auf die Erhaltungsverordnung entgegentritt. Denn der Antragsgegner hat nicht nur den von der Antragstellerin im Einvernehmen mit dem Eigent\u00fcmer gestellten Bauantrag, der den R\u00fcckbau von baulichen Anlagen auf der von ihr erworbenen Teilfl\u00e4che voraussetzt, abgelehnt, sondern der Antragstellerin auch den begonnenen Abbruch dort aufstehender baulicher Anlagen (Garagen\/Remisen) mit Blick auf die Erhaltungsverordnung mittels Baueinstellungsverf\u00fcgung untersagt. Letzteres enth\u00e4lt f\u00fcr die Antragstellerin dar\u00fcber hinaus eine aktuelle Einschr\u00e4nkung eines eigenen Rechts, n\u00e4mlich ihrer wirtschaftlichen Entfaltungsfreiheit (vgl. Art. 2 Abs. 1 GG; vgl. Stock in: Ernst\/Zinkahn\/Bielenberg\/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2020, Rn. 213 zu \u00a7 172; f\u00fcr einen von einer Festsetzung im Bebauungsplan betroffenen Bauantragsteller: BVerwG, Beschluss vom 18. Mai 1994 – 4 NB 27\/93 – NVwZ 1995, 264 <265>).<\/p>\n 30.\u00a02. Der Normenkontrollantrag ist begr\u00fcndet.<\/p>\n 31.\u00a0a. Rechtsgrundlage der angegriffenen Erhaltungsverordnung ist \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung der R\u00fcckbau, die \u00c4nderung oder die Nutzungs\u00e4nderung baulicher Anlagen der Genehmigung bed\u00fcrfen. Die Annahme des Antragsgegners, der Erlass einer Erhaltungsverordnung sei nach dieser Bestimmung gerechtfertigt, h\u00e4lt einer rechtlichen \u00dcberpr\u00fcfung nicht stand.<\/p>\n 32.\u00a0b. Allerdings leidet die Erhaltungsverordnung unter keinem formellen Mangel (vgl. grundlegend zu Form und Verfahren bei Erlass einer Erhaltungsverordnung: Beschluss des Senats vom 24. Juli 2020 – OVG 2 A 6.18 – juris Rn. 41, und nachfolgend: BVerwG, Beschluss vom 26. Oktober 2020 – 4 BN 54.20 – juris; Urteil des Senats vom 26. M\u00e4rz 2021 – OVG 2 A 13.19 – juris Rn. 35).<\/p>\n 33.\u00a0aa. Ohne Erfolg wendet die Antragstellerin insbesondere ein, es liege keine zureichende Begr\u00fcndung daf\u00fcr vor, warum die Erhaltungsverordnung am 21. Juni 2018 im Wege des dringlichen Gesch\u00e4ftsganges beschlossen worden sei. Es trifft zwar zu, dass das Bezirksamt, nachdem es am 19. Juni 2018 einen Aufstellungsbeschluss gefasst und am selben Tag die Festsetzung des Erhaltungsgebietes und den Entwurf der Rechtsverordnung beschlossen hatte, in der Beschlussvorlage f\u00fcr die Erhaltungsverordnung entgegen \u00a7 41 Abs. 1 i.V.m. \u00a7 39 Abs. 1 der Gesch\u00e4ftsordnung der Bezirksverordnetenversammlung Mitte von Berlin vom 27. Oktober 2016 (im Folgenden: Gesch\u00e4ftsordnung BVV) die Dringlichkeit nicht begr\u00fcndet hat. Das f\u00fchrt aber nicht zu einem durchgreifenden Fehler. Die Bezirksverordnetenversammlung hat n\u00e4mlich in ihrer Sitzung am 21. Juni 2018 unter Punkt 3 der Tagesordnung hinsichtlich der Drucksache Nr. 1346\/V (Erhaltungsverordnung \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c) der Dringlichkeit bei Enthaltung der Fraktionen der AfD und der FDP mehrheitlich zugestimmt. Nachdem die daf\u00fcr zust\u00e4ndige Bezirksverordnetenversammlung damit \u00fcber die Behandlung der Dringlichkeitsvorlage entschieden hat (vgl. \u00a7 41 Abs. 1 i.V.m. \u00a7 39 Abs 2 Gesch\u00e4ftsordnung BVV) und mehrheitlich (vgl. \u00a7 49 Abs. 1 Gesch\u00e4ftsordnung BVV) von einer Dringlichkeit ausgegangen ist, kann sich ein Au\u00dfenstehender nicht mehr darauf berufen, die Dringlichkeit sei nicht ordnungsgem\u00e4\u00df begr\u00fcndet oder liege nicht vor. Das Erfordernis, die Dringlichkeit zu begr\u00fcnden, ist kein Selbstzweck. Die Vorlagefristen (vgl. \u00a7 37 Abs. 2 Gesch\u00e4ftsordnung BVV), deren Verk\u00fcrzung die Antragstellerin anspricht, sind nicht \u201edrittsch\u00fctzend\u201c, sondern betreffen zum einen die organisatorischen Abl\u00e4ufe und damit die Funktionsf\u00e4higkeit der Bezirksverordnetenversammlung und dienen zum anderen insbesondere der Wahrung der organschaftlichen Rechte der Bezirksverordneten.<\/p>\n 34.\u00a0bb. Mit dem Einwand, es fehle an einer ausreichenden Begr\u00fcndung der Erhaltungsverordnung (vgl. Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG), dringt die Antragstellerin ebenfalls nicht durch. Einer Begr\u00fcndung, wie sie f\u00fcr einen Bebauungsplan vorgeschrieben ist (vgl. \u00a7 9 Abs. 8 BauGB), bedarf eine Erhaltungsverordnung grunds\u00e4tzlich nicht (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1987 – 4 C 26.85 – juris Rn. 10). In ihr ist lediglich auszuf\u00fchren, welche Gr\u00fcnde auf das festgelegte Gebiet zutreffen (vgl. Beschluss des Senats vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 42). Dieser Anforderung ist vorliegend gen\u00fcgt.<\/p>\n 35.\u00a0cc. Nachdem die am 4. September 2018 vom Bezirksamt festgesetzte Erhaltungsverordnung mit ihrem vollen Wortlaut einschlie\u00dflich anliegender Karte im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 18. September 2018 ver\u00f6ffentlicht worden ist, ist sie am 19. September 2018 in Kraft getreten.<\/p>\n 36.\u00a0c. Es sind jedoch materielle M\u00e4ngel gegeben.<\/p>\n 37.\u00a0aa. Bei dem Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung nach \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB handelt es sich um eine st\u00e4dtebauliche Planungsentscheidung, die einer planerischen Abw\u00e4gung bedarf. Wegen der Besonderheiten des Erhaltungsrechts ist allerdings nur eine eingeschr\u00e4nkte Abw\u00e4gung vorzunehmen, die sich haupts\u00e4chlich auf die Frage bezieht, ob eine Erhaltungssatzung bzw. -verordnung mit einem bestimmten Erhaltungsziel aufzustellen ist, d.h. ob das \u00f6ffentliche Interesse an der Erhaltung baulicher Anlagen oder der Eigenart von Gebieten unter Ber\u00fccksichtigung der Gefahrenprognose und anderer st\u00e4dtebaulicher Belange hinreichend gewichtig ist, und wie das Gebiet abzugrenzen ist. Im Rahmen der vorzunehmenden Abw\u00e4gung geht es – au\u00dfer um das Vorliegen der Voraussetzungen des \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB – vor allem um die Pr\u00fcfung der Erforderlichkeit und der Verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfigkeit der Festlegung (vgl. zu Vorstehendem: Beschluss des Senats vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 59 f.; Urteil des Senats vom 26. M\u00e4rz 2021, a.a.O., Rn. 38).<\/p>\n 38.\u00a0bb. Die vom Antragsgegner vorgenommene Abw\u00e4gung gen\u00fcgt nicht den an sie zu stellenden Anforderungen.<\/p>\n 39.\u00a0(1) Fehler der Abw\u00e4gung sind vorliegend nicht durch Zeitablauf unbeachtlich geworden. Zwar bestimmt \u00a7 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 3 BauGB, dass eine nach \u00a7 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften sowie nach \u00a7 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtliche M\u00e4ngel des Abw\u00e4gungsvorgangs unbeachtlich werden, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegen\u00fcber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begr\u00fcndenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. \u00a7 214 Abs. 1 und Abs. 3 BauGB gelten allgemein f\u00fcr \u201eSatzungen nach diesem Gesetzbuch\u201c und damit auch f\u00fcr Erhaltungssatzungen bzw. -verordnungen nach \u00a7 172 Abs. 1 BauGB (vgl. Urteil des Senats vom 26. M\u00e4rz 2021, a.a.O., Rn. 40 m.w.N.). Gleichwohl komm es darauf, inwieweit Einwendungen innerhalb der Jahresfrist erhoben worden sind, vorliegend nicht an. Vielmehr sind alle Einwendungen bzw. Aspekte beachtlich. Denn \u00a7 215 Abs. 2 BauGB fordert f\u00fcr die Unbeachtlichkeit von Fehlern, dass bei Inkraftsetzung der Satzung bzw. Rechtsverordnung auf die Voraussetzungen f\u00fcr die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hingewiesen worden ist. Fehlt es an einem ordnungsgem\u00e4\u00dfen Hinweis, werden Fehler nicht unbeachtlich (vgl. Urteil des Senats vom 26. M\u00e4rz 2021, a.a.O., m.w.N.). So verh\u00e4lt es sich hier, weil die verwendete Formulierung \u201ewer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung \u00fcberpr\u00fcfen lassen will, muss eine \u2026 Verletzung \u2026 schriftlich geltend machen\u201c, Interpretationsm\u00f6glichkeiten er\u00f6ffnet, die Personen, die mit den getroffenen Regelungen nicht einverstanden sind, von der Erhebung von R\u00fcgen abhalten k\u00f6nnen (vgl. dazu im Einzelnen: Urteil des Senats vom 26. M\u00e4rz 2021, a.a.O., Rn. 41).<\/p>\n 40.\u00a0(2) Die vom Antragsgegner vorgenommene Abw\u00e4gung weist Fehler auf, die zur Unwirksamkeit der Erhaltungsverordnung f\u00fchren. Der Antragsgegner hat das Vorliegen der Voraussetzungen des \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB f\u00fcr den Erlass einer Erhaltungsverordnung nicht fehlerfrei festgestellt.<\/p>\n 41.\u00a0(a) \u00a7 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB bestimmt, dass die Verordnung der \u201eErhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung\u201c dienen muss. Dieses Erhaltungsziel wird durch die in \u00a7 172 Abs. 4 BauGB normierten Gr\u00fcnde f\u00fcr die Versagung der Genehmigung konkretisiert. Nach \u00a7 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung aus besonderen st\u00e4dtebaulichen Gr\u00fcnden erhalten werden soll. Danach setzt der Erlass einer sog. Milieuschutzsatzung oder -verordnung voraus, dass die Gemeinde konkret bestimmt, wie sich die Wohnbev\u00f6lkerung im Erhaltungsgebiet zusammensetzt, die sie vor unerw\u00fcnschten Ver\u00e4nderungen sch\u00fctzen will. Dabei ist die Abgrenzung des Erhaltungsgebietes so vorzunehmen, dass das Schutzziel in wesentlichen Teilen des Gebietes erreicht werden kann. Es muss zudem die abstrakte Gefahr bestehen, dass ohne den Erlass der Verordnung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Ma\u00dfnahmen im Sinne von \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine unerw\u00fcnschte Ver\u00e4nderung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung eintritt. Au\u00dferdem ergibt sich aus \u00a7 172 Abs. 4 BauGB, dass die Erhaltung der Wohnbev\u00f6lkerung besonderen st\u00e4dtebaulichen Gr\u00fcnden dienen muss, d.h. die unerw\u00fcnschte Ver\u00e4nderung in der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung muss negative st\u00e4dtebauliche Folgen bef\u00fcrchten lassen (vgl. Urteil des Senats vom 26. M\u00e4rz 2021, a.a.O., Rn. 43 m.w.N.).<\/p>\n 42.\u00a0(b) Es kann offenbleiben, ob der Antragsgegner vorliegend hinreichende Feststellungen zur Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung in dem fraglichen Gebiet getroffen hat. Zweifel hieran bestehen, weil bei dem von der Arbeitsgemeinschaft bei der Haushaltsbefragung verfolgten Stichprobenkonzept nur 269 valide Frageb\u00f6gen (ca. 4,1 %) bezogen auf das Erhaltungsgebiet \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c zur\u00fcckgesandt worden sind, so dass die Antragstellerin zu Recht die Frage aufwirft, ob die Haushaltsbefragung repr\u00e4sentativ sei. Zwar hat die Arbeitsgemeinschaft in einem weiteren Schritt eine Gewichtung des Datensatzes vorgenommen (vgl. S. 4 des Ergebnisberichtes). Sie hat die Grundlagen dieser Gewichtung aber nicht offengelegt, so dass der Senat nicht nachvollziehen kann, ob dieses Vorgehen plausibel war. Dem musste der Senat indes nicht durch eine Befragung der Ersteller des Ergebnisberichtes nachgehen.<\/p>\n 43.\u00a0(b) Denn jedenfalls ist die Einsch\u00e4tzung des Antragsgegners, ohne den Erlass der Erhaltungsverordnung best\u00fcnde die abstrakte Gefahr, dass im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Ma\u00dfnahmen bzw. der Umwandlung in Wohneigentum im Sinne des \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine unerw\u00fcnschte Ver\u00e4nderung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung eintritt, nicht fehlerfrei zustande gekommen.<\/p>\n 44.\u00a0(aa) Zwar handelt es sich bei der Einsch\u00e4tzung, ob eine solche Gefahr vorliegt, um eine Prognoseentscheidung, die einer nur eingeschr\u00e4nkten gerichtlichen Kontrolle unterliegt. Ihr ist aus Rechtsgr\u00fcnden nur entgegenzutreten, wenn die der Prognose zugrunde gelegten Ma\u00dfst\u00e4be nicht methodisch fachgerecht erstellt wurden, wenn ihr willk\u00fcrliche Annahmen zugrunde liegen, wenn sie von offensichtlichen Unwahrscheinlichkeiten ausgeht (vgl. Urteil des Senats vom 26. M\u00e4rz 2021, a.a.O., Rn. 56; BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 – 4 C 2\/97 – juris Rn. 20 f.), wenn das Ergebnis der Prognose nicht einleuchtend begr\u00fcndet ist oder der ihr zugrunde gelegte Sachverhalt nicht zutreffend ermittelt wurde (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. April 2007 – 4 C 12\/05 – juris Rn. 55).<\/p>\n 45.\u00a0(bb) Letzteres ist der Fall. Denn der Begr\u00fcndung der Beschlussvorlage zur Erhaltungsverordnung ist eindeutig zu entnehmen, dass der Antragsgegner seiner Annahme, im Gebiet \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c bestehe die abstrakte Gefahr, dass ohne den Erlass der Verordnung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Ma\u00dfnahmen im Sinne von \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine unerw\u00fcnschte Ver\u00e4nderung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung eintritt, die Untersuchungsergebnisse f\u00fcr ein anderes Gebiet – das Untersuchungsgebiet \u201eKattegatstra\u00dfe\u201c – zugrunde gelegt hat. Dies ergibt sich ohne jeden Zweifel sowohl aus dem Hinweis in der Beschlussvorlage auf die Seiten \u201e12-27\u201c des Ergebnisberichts, die ausschlie\u00dflich das Untersuchungsgebiet \u201eKattegatstra\u00dfe\u201c betreffen, als auch aus den Schaubildern auf Seite 26 und 57 des Ergebnisberichts. Denn nur das Schaubild f\u00fcr das Untersuchungsgebiet \u201eKattegatstra\u00dfe\u201c entspricht der – in der Beschlussvorlage f\u00fcr die \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c wiedergegebenen – Einsch\u00e4tzung des Antragsgegners, dass die Voraussetzungen des \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB aufgrund eines \u201esehr hohen Aufwertungspotentials, eines bisher noch geringen Aufwertungsdruckes sowie einer mittleren Verdr\u00e4ngungsgef\u00e4hrdung\u201c gegeben seien. F\u00fcr die \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c ist der Ergebnisbericht demgegen\u00fcber von einem hohen Aufwertungspotential, einem relativ hohen Aufwertungsdruck und einer hohen Verdr\u00e4ngungsgef\u00e4hrdung ausgegangen.<\/p>\n 46.\u00a0(cc) Dieser Abw\u00e4gungsfehler ergibt sich ohne weiteres aus einer Gegen\u00fcberstellung des Ergebnisberichts mit der Begr\u00fcndung der Beschlussvorlage. Er dr\u00e4ngt sich bei einer Befassung mit der Sache unmittelbar auf. Angesichts dessen kommt es nicht darauf an, dass sich die Antragstellerin zu keinem Zeitpunkt auf diesen Fehler berufen hat. Der Fehler ist unabh\u00e4ngig von einer hierauf gerichteten R\u00fcge der Antragstellerin zu ber\u00fccksichtigen, weil er dem Senat ins Auge springt und nicht unbeachtlich geworden ist.<\/p>\n 47.\u00a0(dd) Eines Hinweises des Senats auf das Vorliegen des Fehlers bedurfte es zur Vermeidung einer \u00dcberraschungsentscheidung nicht. Denn mit der Annahme des aufgezeigten Fehlers im Abw\u00e4gungsvorgang vertritt der Senat keine Rechtsauffassung, mit der ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nach dem bisherigen Prozessverlauf nicht zu rechnen brauchte (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 22. M\u00e4rz 2021 – 7 A 1\/21 u.a. – juris Rn. 7). F\u00fcr einen solchen Prozessbeteiligten war vielmehr ohne weiteres erkennbar, dass es f\u00fcr das Normenkontrollverfahren auf das Vorliegen der Voraussetzungen des \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VwGO und in diesem Rahmen auf das Bestehen einer abstrakten Gefahr ankommen w\u00fcrde, dass im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Ma\u00dfnahmen bzw. der Umwandlung in Wohneigentum im Sinne des \u00a7 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine unerw\u00fcnschte Ver\u00e4nderung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung eintritt. Das dieser Rechtsauffassung zugrunde liegende Tatsachenmaterial, n\u00e4mlich der Umstand, dass der Antragsgegner bei der vorzunehmenden Prognose nicht von einem zutreffend ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist, ergibt sich unmittelbar aus dem Aufstellungsvorgang und dr\u00e4ngt sich bei dessen Lekt\u00fcre ohne weiteres auf, ohne dass es hierzu weiterer Ermittlungen oder Nachfragen bedurfte. Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die obigen Ausf\u00fchrungen verwiesen werden. Angesichts dessen konnte ein mit der Sache vertrauter Beteiligter von der Erkenntnis, dass der Antragsgegner dem Erlass der Erhaltungsverordnung keinen zutreffend ermittelten Sachverhalt zugrunde gelegt hat, nicht \u00fcberrascht werden.<\/p>\n 48.\u00a0(c) Der aufgezeigte Fehler im Abw\u00e4gungsvorgang ist im Sinne von \u00a7 214 Abs. 2 Satz 2 HS 2 BauGB offensichtlich, weil er sich – wie bereits erw\u00e4hnt – unmittelbar aus dem Aufstellungsvorgang ergibt. Er ist auch auf das Abw\u00e4gungsergebnis von Einfluss gewesen. Hierf\u00fcr muss nach den Umst\u00e4nden des Falls die konkrete M\u00f6glichkeit bestehen, dass die Planung ohne den Mangel anders ausgefallen w\u00e4re. Das ist hier der Fall. Insbesondere rechtfertigt der Umstand, dass der Ergebnisbericht bezogen auf die \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c sogar von einem h\u00f6heren Aufwertungsdruck und einer gr\u00f6\u00dferen Verdr\u00e4ngungsgef\u00e4hrdung ausgegangen ist, als mit Blick auf die Untersuchungsergebnisse f\u00fcr die \u201eKattegatstra\u00dfe\u201c in der Beschlussvorlage genannt, nicht die Annahme, dass der Antragsgegner bei zutreffender Betrachtung der Untersuchungsergebnisse f\u00fcr die \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c erst recht eine Erhaltungsverordnung erlassen h\u00e4tte. Denn f\u00fcr die beiden weiteren Untersuchungsgebiete \u201eSoldiner Stra\u00dfe\u201c und \u201eHumboldthain Nord-West\u201c ist der Ergebnisbericht ebenfalls davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen f\u00fcr den Erlass von Erhaltungsverordnungen gegeben seien (vgl. S. 42 f. und 72 f. des Untersuchungsberichts). Gleichwohl hat der Antragsgegner insoweit ausweislich der Begr\u00fcndung zur Beschlussvorlage f\u00fcr die \u201eReinickendorfer Stra\u00dfe\u201c von dem Erlass von Erhaltungsverordnungen zun\u00e4chst abgesehen.<\/p>\n 49.\u00a0(d) Angesichts dessen kommt es auf die weiteren Ausf\u00fchrungen der Antragstellerin nicht an.<\/p>\n 50.\u00a0(e) Offenbleiben kann auch, ob die Wertung des Antragsgegners, trotz eines nur \u201egeringen Aufwertungsdruck(s)\u201c sei von einer \u201emittleren Verdr\u00e4ngungsgef\u00e4hrdung\u201c auszugehen, \u00fcberhaupt als plausibel angesehen werden k\u00f6nnte. Hierf\u00fcr d\u00fcrfte jedenfalls eine n\u00e4here Begr\u00fcndung erforderlich sein, an der es fehlt.<\/p>\n 51.\u00a0Die Kostenentscheidung folgt aus \u00a7 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung \u00fcber die vorl\u00e4ufige Vollstreckbarkeit beruht auf \u00a7 167 VwGO i.V.m. \u00a7 709 ZPO.<\/p>\n 52.\u00a0Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in \u00a7 132 Abs. 2 VwGO genannten Gr\u00fcnde vorliegt.<\/p>\n 53.\u00a0Die Streitwertfestsetzung beruht auf \u00a7 52 Abs. 1 und 8 GKG.<\/p>\n